随着集体土地改革的深入，农民宅基地的价值也在上升。新《土地管理法》开了一个口子，将全面允许规划的集体建设用地进入一级土地市场。对于农民朋友来说，这个消息当然是一个很大的好处，但是细心的朋友发现，这个开口很谨慎，不包括宅基地。全国人大表示，宅基地“三权分立”的试验成果尚不成熟，不适合在全国推广。人们如何合法买卖宅基地？北京京坤律师事务所高级合伙人施希宁律师为大家讲解最新的法律法规！
销售是否有效取决于买方
要解释为什么有些人买不到宅基地，首先要解释宅基地的性质:农村宅基地是集体经济组织内部有资格的成员才能使用的，依照法律法规可以用来建造住宅的农村土地。简单来说，宅基地就是专属于这个集体成员的福利。
1.一般买方是同村村民，签订的合同有效；
卖给村民符合宅基地政策的初衷，所以法院一般会认可其效力。
根据最高人民法院2011年全国民事审判工作会议纪要:“将宅基地上建造的房屋出售给集体经济组织成员以外的人的合同不发生法律效力；卖给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配和使用条件的规定。”
在最高人民法院的示范下，北京高院、安徽高院、广东高院、上海高院都有类似的规定。
2.买方为其他村村民，试点地区可视为有效，非试点地区一般视为无效；
国务院已向全国人大申请在北京市大兴区等33个试点县(市、区)行政区域开展宅基地试点工作。这些地方的宅基地管理比较广泛，一些试点允许跨村买卖。法院也默认了这些地区宅基地买卖的有效性，但只是针对试点项目。
根据最高法2015年全国民事审判工作会议纪要，“宅基地流转已确定为试点地区的，因抵押担保和宅基地使用权转让发生的纠纷，可按国家政策即相关指导意见办理。对于非试点地区的宅基地流转，农民将其宅基地上的房屋出售给城镇居民或者出售给不同的农村集体经济组织成员。房屋买卖合同一般应视为无效。”
3.买方是城市居民，原则上不承认其有效性。
原中央国土资源部认为，“严禁城镇居民在农村购买宅基地，严禁城镇居民在农村购买和非法建造的房屋发放土地使用证。”中央政府对城镇居民购买宅基地采取“坚决反对”的态度。
但是现实中确实存在这个问题，所以在司法实践中还是有争议的。比如上海就比较特别。根据《上海市高级人民法院第一人民法院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷的原则性意见》，将使宅基地买卖合同无效，但“承认房屋现状和继续占有、居住、使用房屋的权利”。
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