“所谓土地转让信托，是指将农村土地使用权作为信托财产，委托信托公司进行经营管理，实现土地受益权的规范化、认证化，农民凭借受益凭证定期获得收益。通过信托，农民的土地权益可以市场化、资本化、证券化。”北京信托公司负责人在签字仪式上说。
根据北京信托的相关文件，土地信托在无锡阳山测试中采用的模型也在上述框架内。其具体运作模式是:首先由阳山镇桃园村引导村内200多户农民成立土地入股专业合作社，然后将农民承包的土地经营权转让给土地入股专业合作社；土地股份合作社征收的158亩土地通过土地信托方式委托北京信托公司管理使用。北京信托公司以土地承包经营权确认证为基础向合作成员发放受益凭证，实现农地使用权证券化；北京信托将委托土地交给专业承包商经营，通过桃合作社的租金收入和经营收入获得信托项目的收益；根据此前发布的土地受益凭证，北京信托以固定和浮动的方式向农民分配收入。
北京信托相关人士强调，由于国家对土地使用有严格限制，项目将严格遵守两条底线:即土地的集体性质不变；土地出让后，其耕地性质不会改变，也不会用于商业目的。
“在项目签约之前，这片土地大部分属于单一农户，有的用来种植经济价值低的作物，有的被废弃，有的是过了丰收期的桃园，土地效率低。”据北京信托相关人士介绍，土地委托北京信托管理后，将由阳山镇桃园村的几家大型桃农成立的“桃专业合作社”承包，进行大规模种植，实现土地效益的增值。“将土地交给当地村民发起的专业合作社，可以充分发挥当地种植者熟悉农村事务、土地特点、种植环境、种植技术、病虫害防治等方面的优势。，也能在管理和谨慎决策中发挥审慎的作用。土地利用效率最大化。”
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