房地产投资回报率 买了五套房，才发现原来要算房产投资回报率

这篇文章是写给付第一套房子和第一笔贷款的朋友的。

一个

在最后一篇文章中，我们预测了明年上海的房价。基于今年交易量的显著扩大，明年房价将小幅上涨5-15%。有人说5%的涨幅不算太尴尬。猪肉翻倍，肉包子从1.5元涨到2块，直接涨了33%。5%的涨幅太小，涨了也来不及买。如果房子不涨，岂不是白还利息？还有人说，虽然只涨了5%，但是房子总价高。1000万的房子改造成1050万。现在不买房，明年就亏50万。显然，这两种说法都是片面的，没有经过精算。今天我们来做这道数学题，给出一个准确的答案。要理解这个问题，需要澄清几个基本事实:1。买房首付可以是钱生钱。如果一笔钱付了首付，相应的银行利息就不付了。这是收入的减少。2.抵押贷款需要向银行支付利息。这是实际支出。首付房贷利率4.65%。3.如果你拿到房子，你可以租下来赚钱。这是收入的增加，一般是房屋总价的1.5%左右。

二

为了方便计算，我们以一套1000万元的房子为例进行计算。首套房子首笔贷款:1000万的房子，首付350万，贷款650万，税费差不多50万。

最近互联网理财公司经历了各种风暴，余额宝回报率只有2.3%，普通人能获得的投资机会很少。这里我们以上海银行易精灵的年化3.7%作为无风险收益率的基准。

从上面的简表中，我们可以清楚地看到:1。因为买了房子，一年利息不到一万。2.因为买了房子，一年付利息302250元。这些总数加起来是45万元。同时，上海一套1000万的房子，租售比在1.5%左右，年租金收入15万。45万减15万等于30万。结论出来了:一套1000万的房子，每年的持有成本是30万，是房价的3%。房价上涨3%以上，投资赚；如果房价上涨不到3%，甚至下跌，这个投资就是亏了。

三

有朋友可能会进一步问:房价涨5%，我赚多少钱？我的本金回报率是多少？房价真的像你说的涨了10%或者15%怎么办？这个结果会怎么样？

我们可以用表格看得很清楚

聪明的读者会发现，这个回报率还是少了一部分。我们已将3.7%的无风险收入计入该物业的持有成本。当这部分收入也包括在内时，本金收益率如下:

这张照片意味着，

房价上涨了5%。你目前的首付和年化投资回报率需要达到8.7%才能赶上房价；房价上涨10%，年化投资回报率达到21.2%；房价上涨了15%，这是一个可怕的33.7%。

四

写到这里，可能有朋友看到了端倪，下面的问题应该也有了答案。

为什么上海的中产家庭往往以房子作为家庭资产的大头？

为什么各大城市都要实行这么严格的限购限贷？

为什么会有顺口溜，年初不买房，一年四季都很忙？

先写到这里。

如果不关注计算过程，只需要记住以下结论:1。房价涨3%，买房没有损失。2.房价上涨5%，年化收益率8.7%。

3.房价上涨10%，年化收益率21.2%。4.房价上涨15%，年化收益率33.7%。

上海房价三年持平，泡沫被挤干净了。第一套房的朋友，早买放心。

买房不仅仅是自住，还涉及到投资回报，所以精算一定要做好。这篇文章先开始，后面的文章我们会继续讲。

买房是专业的事情！

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