成都写字间出租 2018年第三季度成都写字楼市场简报（CBRE）

世界领先的商业房地产服务和投资公司世邦魏理仕最近在成都发布了《成都房地产市场2018年第三季度回顾与展望》报告。研究报告显示:

金融去杠杆化和P2P整改，引发了小波租金退出浪潮；办公市场“2+1”格局深化，各级市场呈现差异化表现；二级租赁市场继续扩大，公寓和工业写字楼开始受到关注。

*办公室租金指平均书籍租金；

* *零售物业租金指购物中心一楼的平均租金；

* * *物流仓储租金是指平均有效租金。

资料来源:世邦魏理仕研究部，2018年第三季度

优质写字楼市场:“去杠杆化”+“P2P整改”引发退租浪潮，市场“2+1”格局深化

第三季度，成都优质写字楼供应增加7.6万平方米，其中天府新区迎来首个甲级写字楼兰润地标广场交付，推动成都甲级写字楼总存量达到317万平方米。

与上一季度相比，办公需求有所下降，净吸纳量仅为12.4万平方米，较上月大幅下降69.5%，较去年同期下降36.0%。其中，甲级写字楼净吸纳量仅录得4.1万平方米，较上月下降83.8%，创下三年来新低。原因如下:一是近期国内金融监管加大杠杆，对民间和网络金融借贷企业进行清理整顿，导致了小波非传统金融租户退租浪潮；二是企业搬迁至自用总部大楼冲击写字楼租赁市场，市场录得大量退租案例；此外，第三方办公业务的快速扩张，如去年以来的联合办公，也影响了本季度的需求增长。据统计，非传统金融是返租的主要来源，占总返租面积的30.8%，P2P占此类返租的80%以上。

有鉴于此，全市写字楼平均空入住率环比仅下降0.6个百分点，至季末25.8%。但上半年市场热度不减，部分业主继续小幅调整租金。截至季末，全市优质写字楼月平均租金报每平方米83.7元，比上个月上涨1.5%；甲级写字楼月平均租金同比上涨1.6%，至每月每平方米101.7元，三年来首次突破100元。按照交易总面积，房地产、非传统金融、新技术媒体排名前三。其中，房地产旺季交易总面积增加主要是某房地产企业搬迁所致，但净吸纳的统计口径实际上有所下降，反映出调整转型时期房地产行业整体办公需求面临下降的风险；其次，以个人信贷和投融资为代表的中小小额信贷企业活跃，使得非传统金融业的贡献率达到12.1%；三是依托软件园、科技孵化器等载体和政府的持续培育，成都TMT产业保持高速发展势头，季度贡献率达11.9%。

值得注意的是，在非传统金融租户退租潮和企业跨区域流动性加快的双重影响下，三环以内城区、高新南区、天府新区这一季度市场表现明显分化，办公市场“2+1”格局进一步深化。在三环城区，东街净吸纳受到退租潮的负面影响；随着工业的引进和人口沉淀的加速，高辛南区写字楼加速发展，净吸纳量占全市70%以上；新区开发继续吸引企业落户，一家房地产企业迁入区内自建楼工作，推动天府新区净吸纳上升至17.8%。上述差异表现也反映了各级市场需求结构的差异。

在二级租赁市场，更多的转租公司进入市场，积极扩大市场份额。它们的扩张范围不再局限于甲级和乙级写字楼，公寓和工业写字楼也开始受到关注。根据世邦魏理仕监控的二级租赁市场16家主要分租公司所持有的整栋楼、整层楼、零散出租写字楼的数据，第三季度二级租赁市场新增供应分租面积为5.2万平方米，其中公寓、工业写字楼共占20%以上，二级市场总分租面积增至29.2万平方米。凭借小面积租赁单元、灵活的租赁策略和定制装修的优势，二级租赁市场的需求在季度内活跃，带动整体转租率环比增长6.9个百分点，至季度末的57.2%。在租金方面，由于二级租赁市场开始出现同质化竞争，本季度新增租赁面积中有60%以上为乙级写字楼等各类写字楼，一级和二级租赁市场的平均租金升水率环比大幅下降，大源的平均升水率仍是最高的——31.2%。

展望未来半年，预计将有超过40万平方米的项目进入市场。聚焦需求侧，成都新经济继续发力，带动企业和人口流入，支撑办公需求稳步增长。然而，在金融监管进一步完善的背景下，新经济企业的不稳定因素短期内仍然存在。但从长远来看，这样的企业会有更成熟、更质的预期，通过新一轮的行业调整，夯实办公需求的基础。

世邦魏理仕华西咨询交易服务部|写字楼部负责人邓延平表示:“第三季度，新一轮经济调整引发了一波退租潮，因此成都写字楼市场净吸纳环比大幅下降，尤其是甲级写字楼。展望未来，国外租赁需求有望回升，以联办为代表的TMT和第三方办公业务将继续扩大。随着本季度天府新区首栋甲级写字楼的交付，成都写字楼市场“2个核心区+1个增长极”的市场结构将进一步深化。”

本文节选自:《CBRE:2018年第三季度成都房地产市场回顾与展望》