奥特莱斯武汉 奥特莱斯井喷，武汉开启商业新时代

相比2016年的快速发展，2017年的Ole整体发展相对均衡。除了五个扩建项目外，南昌、武汉、长春还有两个新项目，北京、石家庄、太原、济南、杭州、舟山、香港、佛山、重庆、成都、贵阳、遵义、Xi安、兰州各有一个新项目。在这些项目中，除了北京和香港，其他23个项目都位于二线城市，其中太原、贵阳、兰州将开启网点新纪元。

RDM亚洲下有6个项目，是2017年“动作”最大的集团。2017年，首都大学也将有4个项目进入市场。此外，近几年进入连锁快车道的杉杉集团和沙之川集团，2017年将各有3个新项目进入市场。

从商务部6月22日首次发布的“2016中国购物中心发展指数”可以看出，中国购物中心整体发展趋势正在改善，网点脱颖而出。尤其在华中地区，直销店购物中心将有进一步的发展机会。中国的网点正在爆炸式增长。国外运营和盈利模式成熟的网点正在武汉复制。奥特莱斯似乎已经成为商业地产的成功典范。

武汉进入了Ole消费时代

佛罗伦萨小镇——武汉著名奥特莱斯

由意大利RDM集团投资的中国中部第一个佛罗伦萨小镇，自2014年落户武汉格甸以来，一直备受期待。项目于2015年12月18日开工，2017年7月5日正式开业。占地面积12万平方米，其中一期建筑面积4万平方米。这也是继天津、上海、广州、香港之后，RDM亚洲在中国开设的第五个佛罗伦萨小镇。

佛罗伦萨小镇定位于品味和时代感都很丰富的顶级知名购物中心，旨在吸引更多消费能力高、追求奢侈品购物体验的中高端消费者。武汉的佛罗伦萨小镇也沿袭这一商业优势，汇集了布鲁克斯兄弟、波特、猜想、耐克、阿迪达斯、彪马、精英普罗斯珀、马里斯福罗、芙丽芙丽、北方脸、穆西等众多国内外知名品牌，常年提供低至20%的折扣。

武汉佛罗伦萨，秉承与北京、天津、上海、广佛、香港城镇一致的经典意大利风格设计理念，是华中地区首家纯意大利风格的大型高端名店。精致的意大利设计，浪漫的异国情调，诱人的高折扣，完善的客户服务等。，让武汉佛罗伦萨小镇成为华中地区消费者时尚和旅游的新选择。

武汉第一出路

武汉资本奥特莱斯暂定于2017年下半年正式开业，总建筑面积11万平方米。武汉首都奥特莱斯地理位置优越，距离光谷仅7公里，靠近三环路，满足各种交通工具的需求，出行方便。毗邻规划中的体育商务，与光谷国际网球中心隔路相望，运动休闲氛围浓厚。美丽的自然风光是顾客放松和旅行的唯一场所。

首次采用托斯卡纳风格、超低密度地中海小镇、精致的品牌组合、四大主题区、国际知名产品。该项目预计将吸引武汉光谷居民、高校、工业人员和高端消费者。武汉项目是中国第一网点的第七个网点，已经包括北京房山、浙江湖州、海南万宁、江苏昆山、江西南昌、浙江杭州等项目。

自2013年5月1日北京房山第一家资本网点成功开业以来，首创抓住国内Ole行业快速发展的机遇，依托强大的背景和股东的大力支持，攻城战，快速发展。该行业不仅在两年内开设了四家门店，还成功拓展到南昌、杭州、武汉、长沙、Xi安、郑州、济南、合肥、重庆等九个目标城市，成为中国Ole项目数量最多的上市公司，获得了行业规模领先优势，成功打造了中国连锁经营的竞争优势。

据首创披露的官方资料显示，2017年将在杭州、南昌、武汉等城市开设资本网点，并计划在两年内完成其他五个城市的项目筹备工作，稳步推进“五年二十城”战略目标的实施。

武汉安百里奥特莱斯主题公园

在武汉市场已经开业的众多奥特莱斯项目中，从目前的运营情况来看，武汉安百里奥特莱斯主题公园取得了突出的成绩，连续三年跻身全国十佳奥特莱斯，位居华中地区第一。武汉安百里奥特莱斯占地面积9.2万平方米，拥有约250个品牌和1200个停车位。2017年销售额近19亿元，全年接待消费者超过300万，即使是平日。

此外，武汉安百里奥特莱斯主题公园正在推进二期建设，预计将于今年内开放。二期将增加大量服装、时尚餐饮、影院、超市等生活设施，与一期原有品牌、业态形成错位和互补。二期的优势是有60亩绿地与后湖相连。充分利用这一地理优势，武汉奥莱可以建成集购物、休闲、娱乐、旅游、生活为一体的一站式、全游客的“奥特莱斯主题公园”。

但近几年开业的江夏罗马春天奥特莱斯和汉南绿地欧镇奥特莱斯购物公园两个奥特莱斯项目，目前仍处于维护期，尚未上线。随着佛罗伦萨、武汉著名奥特莱斯和武汉资本奥特莱斯相继入市，加上原武汉安百里奥特莱斯主题公园，武汉奥特莱斯的pk之战将全面展开。

为什么网点会在武汉集聚？

目前很明显，前几年排名前20的运营商背后运营的项目包括武汉安百里奥特莱斯主题公园、首都武汉奥特莱斯、佛罗伦萨小镇、武汉著名奥特莱斯。目前，武汉安百里奥特莱斯主题公园已经运营多年，佛罗伦萨镇武汉著名奥特莱斯也于7月5日开业。据说今年下半年首都武汉奥特莱斯也将进入市场。

一、发展基础雄厚

武汉是中国中部的一个重要城镇。2017年上半年，湖北省实现地区生产总值15871.39亿元，按可比价格计算增长7.8%，比全国平均水平高出0.9个百分点。据悉，武汉GDP总量最大，为6019.08亿元。从GDP总量来看，武汉是全省实力发展最好的，GDP总量6019.08亿元，同比增长7.5%。

城市规模方面，2016年武汉常住人口1076.62万人，城镇居民人均可支配收入3.53万元，社会消费品零售总额5102.24亿元。在中国奢侈品城市发展指数方面，武汉的发展指数为5.6，位列中国前20名。在消费活动非常活跃的中国大陆，城市消费活动排名第21位。根据联商的统计。武汉2016年新增551个大中型商业项目12个，与广州、南京、Xi并列全国第九。2017年上半年，凯德西城和和记黄埔M+购物中心开业，为武汉零售市场带来约28万平方米的新货源。武汉已经开始追赶北上广，无论是新开商业项目数量，还是新商业量，都很有可能成为下一个商业地产的爆炸式市场。

同时武汉周边高速公路网发达，有武鄂高速、武黄高速、黄鄂高速等多条高速公路经过。在武汉200公里半径内，分布着黄石、鄂州、孝感、黄冈、咸宁、仙桃、潜江、天门等中等城市，辐射人口超过3200万，将构成更大的潜在商圈。随着武广高铁的顺利开通，武汉瞬间成为中国铁路交通网的中心城市。“从2016年到2030年，计划把武汉建设成为国际客运枢纽和国际物流中心，把武汉建设成为连接中部和世界的门户和纽带。”据武汉市国土规划局负责人介绍，计划建设蓝夫、武杭、京九、姜妍、胶桂高速铁路，建设以武汉为中心的高速铁路网。此外，整合高铁、城轨、城轨、城轨网，建立“四网合一”的综合轨道交通体系，打造都市圈点对点一小时轨道交通圈和主城区门到门一小时轨道交通圈。

这些也为“车轮经济”网点的发展提供了更好的基础条件。城市的规模足以支撑奥莱业务的发展，同时具有奢侈品消费能力强、商业环境日益完善的优势，因此武汉市场未来将具有一定的消化力。得益于高铁，武汉已成为华中乃至中西部地区最值得投资的地区之一。武汉作为中国零售业的生力军，其布局对于各大网点企业完成全国网点战略布局具有重要意义。

B.中层消费者需求支持

目前，武汉的商业正逐渐形成多区域中心，武汉零售业发展迅速。仅今年下半年，武汉首都奥特莱斯、永旺孟了、青山印象城、武汉冰沟城、光谷新世界K11等一批优质商业地产将竣工交付，为武汉优质零售市场带来约62.8万平方米的新商业区。但另一个不争的事实是，目前武汉百货零售业同质化严重，体验式消费和主题式消费空领域仍有较大的市场推广，满足消费者需求的高性价比、高品牌知名度的商品很少。

近年来，国际奢侈品品牌逐渐转向亚洲市场，国内奢侈品消费也从沿海地区和北方城市向前几年的中部和北方城市转移。武汉市场迫切需要奥特莱斯等高端商业地产的支撑，以打破过去制约武汉奢侈品市场发展的商业“孤岛效应”。一方面，随着武汉及周边地区居民消费能力的不断增强，他们的消费需求更加多样化。

西南大学心理学教授王说:“奥特莱斯只是人们进行新消费的一个地方，但它正好符合当今城市发展的轴线。在里面消费的人恰好是这个城市的中流砥柱，伴随着财富的增加。他们的需求与日俱增。”过去“孤岛效应”导致武汉高端消费者流失到附近的成都、港澳、欧美，但也开阔了武汉消费者的眼界。在经历了欧、美、港、澳、台的网点、大型免税店、综合业务之后，武汉消费者的需求之窗已经打开。

C.国家政策祝福

根据住房和城乡建设部发布的《全国城镇体系规划》，武汉是全国六大区域性中心城市之一，与深圳、南京、成都、Xi、沈阳处于同一水平。在2016年国务院批准的城市总体规划中，国务院将武汉直接定位为“湖北省省会、国家历史文化名城、中部中心城市、全国重要工业基地、科教基地和综合交通枢纽”。

根据国务院对武汉的最新定位，武汉迅速发布了《武汉市城市总体规划》。本轮城市总体规划以2030年为规划期，抓住实现转型发展的机遇，以国家中心城市建设为重点，从“提升竞争力、优化空间格局、建设枢纽城市、彰显文化魅力、建设宜居城市”五个维度，明确了城市规划发展的五大目标。武汉将构建全球城乡一体化体系空，在集中建设区域构建“133”网络空，激发武汉在产业、景观资源、文化、创新等方面的优势。武汉未来将努力成为中国经济的第四极。

武汉是三环以内的中心城市，准备成为国家中心城市的核心功能承载区。同时，打造以长江两岸为核心的中心活动区，突出国际服务功能集聚CAZ，重点发展文化创意、旅游等功能服务。光谷、准口、Pro 空港三个子城市将承担国家中心城市战略职能，大力发展商贸文化创造。另一个“3”是指武汉东部、南部和西部的三个新城群，它们是城市化发展的重要地区空。此外，规划吴家山、诸城、前川、中法生态城、沙茂、芝罘、阳逻、长富新城等新城中心。充分发挥武汉两江九水百湖城市优势，打造世界一流的长江两岸滨水游憩带和汉江、东西两山历史文化景观走廊。依托六楔建设，围绕东湖、五湖、汤逊湖、清灵湖、后官湖、抚河两岸建设6个郊野公园。

目前，武汉正面临跨越式发展的关键时期。根据未来城市发展规划，武汉奥特莱斯市场也迎来了新的发展机遇。中央政府出台了“一带一路”、长江经济带、国家中心城市建设等重大战略规划。武汉被列为国家综合创新改革试验区、自由贸易试验区和创新型城市试点，迎来了改革开放以来最大的历史机遇。从武汉市场的网点分布来看，主要Ole的布局多位于武汉中心城、光谷等三个副城区或新城中心附近，符合武汉未来发展蓝图。奥特莱斯的存在可以有效提升城市的区域影响力，创造新的商业区，吸引知名企业落户商业区，对武汉经济发展将起到主导作用。未来“郊野公园+主题休闲娱乐”将建在城市外环以内的郊区。武汉将大力完善周边商业中心、绿化、交通等配套基础设施建设，着力打造“购物+旅游”一站式日常服务，提升武汉市民生活品质。各大Ole必须抓紧2030计划等一系列红利，充分发挥奥特莱斯在休闲、主题体验等方面的优势，完成武汉市场的战略布局。

武汉奥特莱斯的前世

翻开武汉奥特莱斯市场的历史书，你会发现，在这一轮连锁运营商争相入驻之前，武汉并不是一个完全空的白色市场。

2011年，武汉首家奥特莱斯折扣店太平洋奥特莱斯广场在“姜妍一号”开业，之后又去了江夏罗马春天奥特莱斯、汉南绿地欧真奥特莱斯购物公园、武汉安百里奥特莱斯主题公园近两年、佛罗伦萨武汉著名奥特莱斯、未来武汉第一奥特莱斯。武汉的直销店市场被认为是中国发展较早的市场之一。然而，长期以来，南京奥特莱斯市场与其区域地位并不匹配。直到2012年武汉安百里奥特莱斯主题公园进入，南京仍是中国奥特莱斯的“处女地”，成熟的奥特莱斯项目很少。进入武汉安百里奥特莱斯主题公园后，2015年以15.8亿元，2016年以19.3亿元，跻身中国Ole行业前20名，成为武汉市场的行业标杆。随着佛罗伦萨武汉名店和武汉资本奥特莱斯的进入，武汉市场的平衡将被打破。下面，笔者对武汉市场各大卖场的现状进行梳理。

项目1:太平洋奥特莱斯广场

武汉首家折扣店太平洋奥特莱斯广场在“姜妍一号”开业。据说要打造国内档次最高、品牌最全的网点，项目运营商是武汉唐生商业管理公司。刚开的时候吸引了不少武汉人的目光。当时引进了上百个国际品牌，占据了1至4层的店面。曾经有古琦、阿玛尼等大牌商品。后期管理不善，交通停车不方便，商品少，折扣小，消费者的损失越来越大。

自2012年以来，一些商户陆续退出，奥特莱斯的营业面积逐渐减少到两层。2013年6月，太平洋奥特莱斯撤离姜妍一号，华中家纺城取代了原来的奥特莱斯。现在走进去，都是卖床单被套枕头等家纺产品的店铺。

项目二:绿地市瓯镇网点

项目位于武汉机场48公里，武汉港38公里，武汉三环附近汉口火车站35公里。它是武汉绿地市的大型商业设施之一。该项目占地面积约6万平方米，可容纳250多个品牌。该项目已于8月18日进入试运行状态，并于2016年10月18日正式开业。

推出的pheonix mall包括PRADA、BURBERRY、EMPORIO ARMANI、ARMANI JEANS、ARMANI COLLEZIONI、萨瓦托·菲拉格慕、蔻驰、ErmenegildoZegna、Polo Ralph Lauren、MAXMARA、KENZO、max & CO、Roger Viver、MCM、BottegaVeneta、NEW BALANCE、ADIDAS、PUMA等近150家国内外大牌和自有品牌的g-super精品超市和格陵兰白金度假酒店。据报道，自2016年10月28日开业以来，目前仍处于融资期。欧真奥莱不时举办“奢侈品发布会”、“三代同堂，打造十里桃花”、“奢侈品主题文化展”、“绿城国际儿童嘉年华”、“复活节”等创意活动。

项目三:武汉江夏罗曼泉名品直销广场

该项目位于武汉江夏庙山，毗邻武汉光谷，总体规划为42万平方米的城市综合体，包括湖北最大的直销店购物城，以及住宅、商业街、超市、写字楼soho等多种产权形式。11.5万平方米的核心商业区“罗马春天奥特莱斯”一期于2015年底重新开放。国内外知名产品220种，涵盖服装、鞋帽、箱包、儿童、家居四大类。“名品+优惠+体验”的模式，会带领消费者全方位体验奥特莱斯的性价比购物模式。

2015年，罗马春天成立了自己的投资管理团队，强力介入，直接从品牌或欧洲经销商处购买，采用统一的价格管理，避免了与光谷中心城市品牌平价店的竞争。罗马春天奥特莱斯自开业以来经历了多次品牌调整，但知名度一直较低。古琦、范思哲、阿玛尼、普拉达、蔻驰、博柏利、迪奥、芬迪、YSL、BALLY、CHLOE等品牌在其品牌指南视图中都可以看到。

项目4:武汉安百里奥特莱斯主题公园

黄陂盘龙城奥特莱斯于2012年开业，是由上海安百里集团有限公司和宗衡集团投资的大型品牌折扣广场，主要销售国际国内知名产品。位于黄陂区盘龙城经济开发区，周围有岱黄高速、机场高速、绕城高速、三环路，交通便利。广场面积13.6万m2，建筑面积9.2万m2。现有品牌超过250个，包括GUCCI、Zegna、ARMANI、CANALI、CORNELIANI、HUGO BOSS、POLO RALPH LAUREN、Ferragamo、TOD'S、BALLY、Bottega Veneta、蔻驰、MaxMara等众多一线品牌。

开业以来，广场发展良好，成为武汉商业的新亮点。2014年销售额达到8.1亿元，2015年和2016年销售额分别达到15.8亿元和19.3亿元，位列全国十大网点。

项目5:佛罗伦萨城——武汉著名的出口

项目于2015年12月18日开工，2017年7月5日正式开业。占地面积12万平方米，其中一期建筑面积4万平方米。这也是继天津、上海、广州、香港之后，RDM亚洲在中国开设的第五个佛罗伦萨小镇。武汉佛罗伦萨，秉承与北京、天津、上海、广佛、香港城镇一致的经典意大利风格设计理念，是华中地区首家纯意大利风格的大型高端名店。

佛罗伦萨小镇定位于品味和时代感都很丰富的顶级知名购物中心，旨在吸引更多消费能力高、追求奢侈品购物体验的中高端消费者。武汉佛罗伦萨也紧随这一商业优势，汇集了布鲁克斯兄弟、波特、猜想、耐克、阿迪达斯、彪马、精英Prosper、玛丽莎弗罗格、芙丽芙丽、北方脸、Moussy等众多国内外知名品牌，常年提供低至20%的折扣。此外，全球玩具巨头美泰玩具公司开设的中国首家芭比主题玩具店也落户武汉佛罗伦萨，为消费者提供了一个体验多元化品牌文化和玩具乐趣的场所。

项目6:武汉第一出路

武汉资本奥特莱斯暂定于2017年下半年正式开业，总建筑面积11万平方米。首次采用托斯卡纳风格、超低密度地中海小镇、精致的品牌组合、四大主题区、国际知名产品。

整个项目立足武汉，辐射武汉。光谷居住群体、大学群体、产业人员、武汉高端消费群体；武汉周边高速公路网发达，未来有望吸引武汉城市圈周边的城市消费者。武汉项目是中国第一网点的第七个网点，已经包括北京房山、浙江湖州、海南万宁、江苏昆山、江西南昌、浙江杭州等项目。

江城能容纳多少网点？

你可以唱每个出口，我上台。武汉奥特莱斯市场非常热闹。但直到今天，武汉奥特莱斯市场仍处于发展初期，太平洋奥特莱斯广场和豪城广场一直无人问津，罗马春天和绿地镇仍处于维护期。这些项目没能赶上奥特莱斯的快速发展。有人在想，江城能容纳多少网点？是因为太密吗？

作为一个进口产品，早期的国内网点市场还不成熟，运营商还处于积累经验的阶段，对网点的商业模式没有透彻的了解，缺乏专业的运营团队。消费者对网点也缺乏了解，市场还处于培育阶段。消费者意识和商业环境有待改善，但这些仍然是表象。更深层次的原因是这些项目没有找到自己的定位，没有形成核心竞争力。

作者认为，每个市场没有固定数量的网点可以容纳，横向竞争不是造成网点困境的主要原因。真正的问题在于能否因地制宜，打造自己独特的核心竞争力。北京有斯普里斯奥莱、北京首都奥莱、八达岭奥莱等奥特莱斯，上海有安百里奥特莱斯广场、米格天地、佛罗伦萨小镇、上海名品等奥特莱斯，这些奥特莱斯凭借其独特的亮点在当地占据了一定的市场。

近年来，北京奥莱有新的项目进入市场。Spris Ole年开业，北京首个Ole 2013年开业，八达岭Ole 2015年开业。整体市场量逐渐增加。但从下表近三年的数据可以看出，同城竞争并没有阻碍其发展，相反，各大网点的业绩在不断提升。以Spruisole为例，京师ole和八达岭Ole上市后，Spruisole的业绩从2015年的3.5亿增长到2016年的6.7亿，再到2017年的8.2亿，保持了较高的增长水平。而Spris的业绩有所提升，手创和八达岭也实现了快速发展，同城无竞争，但发展要牺牲一个。2009年开业的北京赛特奥莱业绩从20亿增长到20.5亿，也保持了缓慢的增长势头。随着奥莱销量的增加，北京市场的容量也相应增加，呈现出“百家争鸣”的繁荣景象。

同样，安百里奥特莱斯广场加入米格世界奥勒、佛罗伦萨小镇、上海名品在上海市场的竞争后，安百里奥特莱斯广场的业绩也保持持续增长。如果我们看看当地零售业的整体低迷环境，在与百货公司和购物中心的竞争中，奥莱的增长更加突出。在一个网点比较成熟的城市，折扣店的销量和正规店不相上下，销量甚至可以相提并论。武汉还远没有达到这样的水平，还有潜力可挖。随着东部地区网点城市布局基本完成，竞争日趋激烈，以安百里、王府井、沙之川、杉杉、首创、RDM为代表的各大连锁集团正蓄势待发，准备进军中西部地区。武汉作为九省通衢，已成为未来网点企业战略布局的重点区域。业内人士指出，战略分销不仅仅是简单增加渠道的绝对数量，而是对目标市场的又一次细分。相关Ole运营商要对武汉市场的消费需求有清晰的认识。不同地区需求不同。运营商应该根据武汉市场的需求，更加明确地制定自己的发展战略。这个时候，渠道开发、管理团队建设、品牌结构匹配等等，这些资源如何配置和投放都是考验。

江城的网点不断开设，但如何吸引消费者消费是运营商非常重要的问题。在同行业竞争的情况下，一定要有所区别，进口商品或品牌一定要与消费者的需求密切相关。它们必须每年或每季度更新一次，才能在品牌服装、餐饮、娱乐等方面不断创造话题，同时顺应时尚潮流，吸引消费者前来奥特莱斯消费。

武汉人想要什么样的出路？

随着这么多奥特莱斯项目陆续进入市场，武汉市民想去什么样的奥特莱斯？

调查显示，消费者在逛奥特莱斯时最看重的是品牌、折扣、交通和环境设施。衡量网点成功的关键因素有三个:大品牌的积累是生存的基础，低折扣是吸引客户的优势，良好的服务和配套设施是发展的附加值。品牌方面，希望不同品牌、品类、款式的折扣可以更大一些。除了奢侈品名品，还可以有更多的时尚品牌、快时尚品牌、大众品牌；体验方面，除了买东西，还可以休闲游，这需要跟上餐饮配套服务；交通方面，奥特莱斯被认为是建立在轮子上的经济型，可以建在距离市区一个小时以上的车程，交通便利，停车位多，也是非常有利的保障。

性价比高的打折品牌商品受到很多人的欢迎，成为未来的购物趋势。目前，奥特莱斯更多的是一个品牌和标签，在这个标签下，奥特莱斯已经发展成为餐饮、娱乐、休闲等多种业态，这是奥特莱斯未来的发展趋势。

但是在网点之间的竞争中，除了接受一些本土化的品牌之外，还要注意它们之间的差异化竞争，才能更好的错位经营和发展。要改变奥特莱斯忽高忽低的尴尬局面，针对需求人群，细分市场，在消除假冒名牌的前提下，加大各级品牌的投入，根据消费人群设立不同的消费区域，满足各类人群。

如果你想在目前商业地产和商业规模发展迅速的武汉挖掘更多的商机和财富，单纯照搬以前的模式会充满风险。只有找出市场的真实需求和差异化，进行有效、科学的管理，才能真正建立一个成功的商业中心。