下半年,杭州楼市吹什么风

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今年以来，杭州楼市一直受到限购、限贷、限价、限预售许可、加息等多重管制。住宅交易量仍在高位运行，供需矛盾突出。甚至还有买房、首付等现象，很多购房者都在为买房而苦苦挣扎。

但是，最近杭州的土地政策取消了“现房出售”，提高了土地供应和转让的速度。全国金融工作会议也明确强调要防范金融风险，让人嗅到下半年楼市变化的可能。

“下半年杭州楼市会怎么样？还能买房吗？”对于购房者来说，入市需求依然旺盛，但在目前“门票贵”的情况下，买房会更加谨慎。买房前首先要搞清楚下半年市场的几个问题:比如未来库存会不会有更多的补品？新房价会怎么样？土地市场会降温吗？二手房还会继续上涨吗？

下半年新增供应适度紧张

只需要住房紧缺，高端改善充裕

透明家居销售网数据显示，截至7月19日，杭州住宅存量为35313套。此外，由于网上签约的限制，实际库存可能会更少。根据中国指数研究院的数据，今年上半年杭州售出50666套住宅。照这样下去，存货不到半年就能卖完。从最近几个月单月上市房数来看，基本保持在6500套左右，而月均价在8000套左右，说明销售速度已经超过供应速度。

当然，库存和需求都是动态的。我们来看看今年下半年的新供应量。据钱宝记者统计，杭州预计下半年将推出60多个新网站。按照现有营销节点的速度，9月份基本会有大量新站点开通，不排除部分楼盘会延迟开通。根据这一判断，下半年大约有40栋建筑可以转换成新的供应。按照平均每栋300套房的供应量，这些第一批建筑只能提供12000多套房。

还有一些房子很难统计。这些供给取决于每个房地产企业不同的市场预测和策略。

“虽然部分项目下半年可以满足预售条件，但在监管环境下，房企不愿意出售的情况比较明显，而购房者尤其是投资者热情高涨，供需矛盾依然突出。”浙江中原地产首席分析师荆海燕表示，下半年供需紧张局面将持续。

透明售房研究所所长方进一步解释了杭州楼市未来的供需关系:“就下半年而言，我们已经做了测算，新的供应总体上是适度紧张的，不会出现‘供不应求’，但结构存在失衡。主城区和余杭区总量紧张，萧山总量丰富；正好需要的住房供应紧张，高端改良房供应充足。”

据钱宝记者统计，今年下半年主城20多栋首次开盘的楼盘中，有80%以上是高端楼盘，单价基本在3万元/m2以上。

据浙江传媒房地产研究院统计，在没有新增供应的情况下，明年这个时候丁桥、桥西、桃园、西溪、祥福、九宝、一桥南等17个板块的供应将告罄。

“好在杭州土地政策中的现房销售及时被取消，否则明年供应不会乐观。”一个房地产老板说。

土地供应将会很紧张

土地市场可能会降温

现有存量确实有点少，未来的供给还是要看接下来推的地量。单看上半年的土地出让，很多地块都是卖现房甚至自住，也就是说至少要两年才能入市。那么这部分供给显然不足以解渴。据统计，上半年杭州八区新增住宅284万平方米，远低于去年同期的532万平方米。

7月12日主城一次上市6套土地相关房屋。在这次上市公告中，最引人注目的是不再要求出售现有房屋。在这方面，专家将其解释为短期内有效供给的增加。

不仅如此，近日，杭州市国土资源局发布了《杭州市2017-2019年城市供水三年滚动规划汇总表》。根据汇总表，杭州2017年计划销售225块。到目前为止，杭州只卖了59块地。这意味着，如果按计划实施，未来六个月将出售166块土地，相当于平均每月28块土地。

“增加土地供应将是下半年杭州土地市场的主旋律。”荆海燕分析。

浙江传媒房地产研究院院长丁建刚表示，增加土地供应量不仅会增加未来的供应量，还会改变现在人们的预期，尤其是开发商预期的变化。如果他们知道未来会有大量的土地供应，没有人愿意拿高价的土地。“除了下半年严格的财务控制，银行缩表，房企借钱也不容易。土地市场降温的可能性非常高。”

对于普通购房者来说，如果土地市场率先降温，将直接影响购房预期，尤其是具有一定投资属性的购房行为。“供给会增加，地价会稳定，房价上涨预期会下降。”一位业内人士预测。

下半年房价仍将“稳定”

买新房子的机会还在

中国指数研究院的数据显示，今年上半年，杭州主城区住宅平均成交价格为28223元/m2，其中6月份的平均成交价格达到29478元/m2，接近3万元/m2。

自身供应量小，从去年开始，经过一波上涨，主城没有明显的急需板块。目前下沙、昌木、三墩北、丁桥仍有3万元/m2以下的房子出售，其余从单价上看基本都是改良型的楼房。库存方面，下沙和丁桥基本进入了二手房为主的市场，只有三墩北和昌木有房可选。

从萧山区近两个月的住宅成交数据来看，均价已基本超过2万元/m2；即使在余杭区，6月份的住宅平均成交价格也接近2万元/m2。

“供求关系决定价格，下半年房价上涨压力依然存在。”张钫回答。

另一方面，价格控制将继续。下半年，可以预计，热点板块的热卖物业，依然会以创纪录的价格卖出房子。“价格也会‘稳定’。”丁建刚预测下半年价格大幅变动的可能性很小。

换句话说，下半年购房者买房的窗口期还在，但要重新评估买房的板块。

二手房涨幅还是捆绑新房

买新房更划算

国家统计局7月18日发布的统计数据显示，杭州二手房的增幅继续远远超过新房。与2015年房价基数相比，杭州新房和二手房价格分别上涨33.7%和30.5%。在新房限价的背景下，下半年不出意外的话，二手房的价格就等于新房的涨幅。

在二手房市场，一套二手房的价格已经倒挂。据不少中介介绍，由于上半年土地市场火爆，不少不缺钱的房东干脆把房子撤了，不卖了。给出的答复是，周围的土地价格如此之高，以至于他们可能在几个月内卖出更高的价格。

“新房子很难找到限价的，很多人都满足于二手房。今年上半年，二手房的增幅远大于新房。经过两年多的成交量和调控影响，目前二手房上市量明显减少，未来将由逐渐进入交付阶段的新房补充。”荆海燕分析。

杭州我爱我家品牌总监周宝军表示，下半年二手房市场成交量将保持稳定，供需紧张局面难以改变。但是，新上市的房子，特别是新房的数量可能会增加。经过前期几轮补偿性上涨，价格已经被空限制，房屋减少将成为新常态。

但当土地供应量增加，土地市场降温时，明年新房有效供应量会增加，购房者的预期会发生变化。特别是当二手房增加量等于新房增加量时，新房的性价比会更高，购房者会回归新房，二手房价格会自动调整。