中国写字楼 全国写字楼市场逐渐回温，现在是抄底的好机会吗？

中国写字楼租金指数是中国房地产指数体系的重要组成部分，反映了中国重点城市不同时间点的租赁写字楼租金水平和变化。租金水平以重点城市租用写字楼样本项目的平均租金报价表示，主要以典型甲级写字楼作为指标计算样本。

写字楼租金指数主要用于帮助写字楼经营者、写字楼租赁公司、金融机构、写字楼投资者和房地产经纪公司准确了解我国写字楼市场的价格水平和最新发展趋势，为政府和各类社会投资机构提供数据支持，为行业管理和政策制定提供参考。

中国房地产指数体系写字楼租金指数对全国重点城市主要商业区写字楼租金样本的调查数据显示，2020年第三季度，全国重点城市主要商业区平均写字楼租金为4.78元/m2天，较上月下降0.58%。

从商圈来看，第三季度写字楼租金上涨的商圈占比27.5%，比上季度提高17.5个百分点；租金下降的商业区占比68.8%，比上季度下降18.7个百分点；3.8%商业区租金与前期持平，比上季度提高1.3个百分点。

从市场环境来看，中国经济已逐步克服新冠肺炎肺炎的不利影响，呈现稳步复苏趋势。2020年前三季度，中国实现GDP 72.2786万亿元，经济增长由负转正，同比增长0.7%；第三季度同比增长4.9%。

三大需求对经济的拉动效应较前两个季度明显改善，消费市场逐步恢复，投资增长由负转正，外贸保持增长；具体而言，2020年前三季度，全国消费品零售总额达到2733.24亿元，同比下降7.2%，降幅较上半年缩小4.2个百分点；第三季度同比增长0.9%。

全国固定资产投资4365.3亿元，同比增长0.8%；其中，房地产开发投资同比增长5.6%，增速较上半年提高3.7个百分点。货物进出口总额达到23.1151万亿元，同比增长0.7%；其中，出口总值12.7103万亿元，同比增长1.8%；进出口相抵，贸易顺差23054亿元。

从各行业运行情况来看，2020年前三季度，我国规模以上工业企业增加值同比增长1.2%；服务业生产指数同比下降2.6%，降幅较上半年收窄3.5个百分点；9月份，服务业商业活动指数为55.2%，连续7个月位于门槛以上。

总体而言，2020年第三季度，我国经济呈现稳步复苏态势，整体防疫和发展取得显著成效；经济运行中的积极因素增多，部分主要经济指标的累计增长率由负转正。然而，新冠肺炎的肺炎疫情仍在全球蔓延，外部不确定因素仍然很多。中国疫情面临外防输入和内防反弹的压力，经济持续复苏的基础仍需巩固。

受此影响，短期内写字楼市场仍面临下行压力。虽然市场活动有所好转，但整体需求并未恢复到疫情前的水平，全国重点城市主要商业区写字楼租金继续环比下降；从城市层面来看，一二线城市的写字楼租金均环比下降。

办公室租金的变化

根据全国重点城市主要商业区写字楼租金样本调查数据，2020年第三季度，全国重点城市主要商业区写字楼租金整体水平环比下降，平均租金为4.78元/m2天，下降0.58%。

2020年第三季度，一线城市27.8%的商圈写字楼租金环比上涨，72.2%的商圈写字楼租金环比下跌。具体来说，在一线城市的36个主要商业区中，北京科技园、广州北京路等10个商业区的写字楼租金环比上涨；广州体育中心、上海漕河泾等26个商业区的写字楼租金环比下降。

2020年第三季度，二线城市27.3%的商圈写字楼租金环比上涨，65.9%的商圈写字楼租金环比下跌，6.8%的商圈写字楼租金与前期持平。在11个城市的44个主要商业区中，南昌主要商业区写字楼租金环比上涨；成都、南京、武汉各大商圈写字楼租金均较上月有所下降；重庆、杭州和天津等七个城市主要商业区的写字楼租金环比上涨和下跌。

租金大幅增减的商业区

图:2020年第三季度写字楼租金大幅增减的商业区

数据来源:CREIS指数据库办公版

2020年第三季度，新冠肺炎肺炎疫情得到有效控制，办公市场整体恢复，但尚未完全恢复到疫情前水平；在中国房地产指数系统写字楼租金指数监测的15个重点城市的主要商业区中，近70%的商业区的写字楼租金环比下降，比第二季度下降了近20%。

一些长楼的传统商业区写字楼租金跌幅还是比较大的；此外，在一些存量较大的新兴商业区，业主仍在考虑采用“量入为出”的方法吸纳租户，写字楼租金也在持续下跌。

写字楼租金环比下降的商圈中，武汉武昌中央商务区降幅最大，为2.85%，租金降至2.7元/平方米日；天津华苑、苏州湖西等五个商圈写字楼租金也下跌超过2.0%；上海漕河泾、天津小白楼街等18个商业区租金环比下降1.0%-2.0%；成都春熙路、广州琶洲等31个商业区的写字楼租金环比下降不到1.0%。

2020年第三季度，TMT行业、专业服务行业和金融行业仍是办公市场的主要需求。得益于互联网行业、多媒体行业、生物医药等高科技行业的良好发展，此类企业集中的商业区写字楼租金相对稳定；此外，随着新冠肺炎肺炎疫情的有效控制，商业活动有序恢复，一些交通便利、高品质大型综合体的核心商业区写字楼租金也缓慢上涨。

在中国房地产指数系统写字楼租金指数监测的15个重点城市的主要商业区中，北京科技园、广州北京路等22个商业区的写字楼租金环比上涨，但涨幅均在1.0%以内。

租赁经营趋势研究

首先，从市场表现来看，

2020年第三季度，经济和工业的稳步复苏推动了办公市场需求的缓慢复苏。写字楼租金指数监测的全国15个重点城市写字楼市场整体活跃度有所上升，查询和阅读数量有所增加。

一些区位优势明显、优质物业集中的核心新商圈，以及价格优势、建设年限短的新兴商圈，受到更多关注；一些需要扩大租金或提升办公条件的企业利用疫情期间的窗口期，以较低的成本实现搬迁计划。

但随着上半年疫情影响延迟入市的项目逐渐入市，部分商圈写字楼空入住率仍在上升，市场仍面临下行压力，整体向租户倾斜；为了缓解市场压力，加快去城市化进程，大多数业主仍然通过降低租金或采用更灵活的租赁条款，继续维持旧租户，扩大新租户。受此影响，本季度全国重点城市主要商业区写字楼租金持续下跌；预计下降趋势将持续到第四季度。

第二，供应方

2020年前三季度，以写字楼租金指数监测的全国15个重点城市写字楼新开工面积总计2069.8万平方米，同比小幅下降3.5%；其中，一线城市新开工面积1005.7万平方米，同比增长45.7%；二线城市新开工面积1064.1万平方米，同比下降26.9%。2020年前三季度，以写字楼租金指数监测的全国15个重点城市商业用地交易规划建筑面积累计3056.1万平方米，同比增长20.6%；一线城市交易面积909.1万平方米，同比大幅增长105.8%；二线城市交易面积2147.1万平方米，同比小幅增长2.6%。总体而言，未来2-3年，写字楼租金指数监测的15个重点城市写字楼供应量将保持稳定增长趋势；一线城市可能迎来写字楼供应高峰。

第三，需求方

2020年前三季度，中国服务业增加值达到400397亿元，增速由上半年同比下降1.6%变为增长0.4%。信息传输、软件和信息技术服务及金融行业增加值同比分别增长15.9%和7.0%，同比分别增长1.4和0.4个百分点，共同推动服务业增加值增长2.3个百分点。

总体来看，TMT行业、专业服务行业、金融行业是本季度甲级写字楼市场的主要需求；房地产、零售、制造、医疗相关行业也占有一定的市场份额。从企业类型和租赁类型来看，国内新成立和搬迁的企业较多。

第四，展望未来

从宏观环境来看，2020年第三季度，中国经济呈现稳步复苏态势，部分主要经济指标的累计增速由负转正；国际货币基金组织10月13日发布的《世界经济展望报告》预测，2020年中国经济将增长1.9%，成为世界上唯一实现正增长的主要经济体。

从政策环境来看，2020年第三季度，国家和地方政府出台了促进经济和产业发展的相关政策。如国家发改委等13个部门联合发布的《关于支持新商业模式健康发展、激活消费市场促进就业扩大的意见》、商务部发布的《全面深化服务贸易创新发展试点总体规划》；以及北京市商务局《建设数字贸易试验区实施方案》、武汉市自然资源和规划局《武汉市后疫情振兴规划》等。

短期来看，受经济复苏、政策加持等积极因素影响，全国15个重点城市写字楼市场回暖，市场活力增强，需求缓慢回升；但供应量增加继续推高写字楼入住率空，写字楼市场仍面临下行压力。业主可能会通过“量价”的手段继续加速去转换，短期内写字楼租金可能会继续下降。

长期来看，在构建以国内大流通为主体、国内国际双流通相互促进的新发展格局背景下，中国经济将继续展现强劲的发展后劲和广阔的市场空，扎实做好“六个稳定”，全面落实常态化疫情防控“六个保障”任务；这些积极因素将支撑写字楼市场逐步走出下行区间，写字楼租金将慢慢恢复平稳运行态势。

注:写字楼租金指数的编制涵盖15个重点城市

一线城市:北京、上海、广州、深圳；二线城市:天津、武汉、重庆、南京、杭州、成都、苏州、青岛、南昌、长沙、海口。