乳山房子亏大了 再说一次，有些海景房不要碰

还是那句话，不要碰一些海景房间

原子木聊天室2021年1月4日20: 28: 55

文/

昨晚，一位老朋友带着演讲中的喜悦向我走来。他说前两天和家人去了南方一个沿海城市旅游，被当地人拉进售楼处买了两套海景房。我来分析一下投资。

我查了一下房子的位置和背景，回答说:

“恭喜你，你被杀了。”

对方看得目瞪口呆，喃喃自语，不过这个地方住起来真的很舒服，风景很美...

那是肯定的。如果风景不好，你不会被感动。不出意外，中介会牵着你的手告诉你，这个地方的房子升值潜力很大。它不仅可以投资，还可以照顾老人。买了以后可以把房子租出去，用房租来抵消月供。

如果租不出去，没关系。他们可以为你出租，甚至和你签订租赁协议，保证你的套房年化收益率在8%以上。

对方突然激动起来，对，对，我就是这么说的。

不这么说，就不会上当。

这种鬼混的方案已经存在了10年左右。当时海景房刚出，之前空全国掀起热潮。有“一室一海，不愁投资”、“健康天堂、投资目的地”、“满眼海”等广告……这些广告几乎遍布沿海城镇的大街小巷。

从风光到医疗，从医疗到理财，说辞年年在演变，被困人数年年在增加。

每次去海边度假，看到满载汽车的老男女被拉进海边的豪华售楼处，都会忍不住心疼。

所以，今天，我想借此机会帮你好好分析一下。为什么不能在背后的秘密投资，如何识别海景房的坑？

一个

局外人的谎言

为什么有人喜欢海景房？

很大一部分原因是因为高质量的海景，温暖的气候和高质量的空空气。

这种环境条件对于城市人来说是奢侈的，尤其是在北方。干燥冰冻的环境让人从小就梦想着“面朝大海，春暖花开”的生活。

最严重的是东北，在海南拥有套房已经成为当地地位的新体现。数据显示，三亚常住人口不到80万，其中东北人30万，三亚每三套房就有一套房是东北人，更别说海景房了。

我过去喜欢去海边度假。从大连到秦皇岛、乳山、厦门、三亚，海岸线长达千里，让人心旷神怡。

面朝大海的阳台上，放一个小茶几，泡一壶茶，吹着海风晒晒太阳，挺惬意的。但是后来在海边的一次长期经历打破了我的海上生活梦，一个月后我决定回家。

海边生活最大的烦恼是海风，潮湿而咸。刚开始晒海风还挺舒服的，没多久皮肤就加速变黑了，可以想象海边渔民的肤色。

阳台上的衣服是干的，房间里的被子又湿又冷。两个星期后，它成功地引起了我母亲的关节炎。另外，空潮湿的空气会造成电器短路，一个月两次。物业说这很正常。

我住在海边的B&B。已经住了5年的房子感觉像是住了10年。外墙布满斑点，房子里的家具，尤其是门框，都变了。最可怕的是上个星期遇到台风，感觉整个房子都在摇晃。

我采访了很多沿海城市的朋友，他们说本地人基本都选择住在海湾三四线以外，所谓一线二线的海景房基本都是外国人买的。

吃完饭，10分钟就能走到海堤，15分钟就能开到沙滩，每天看海。一辈子没见过海的人都有些想法，迟早会厌烦的。

2

错误的提议

其实很多沿海城市已经用城市规划证明了海景房这个伪命题。

你会发现大部分沿海城市的主城区都离海很远，海景房所在的区域基本都在一个城市的郊区。

比如乳山的海景房距离市中心10多公里，连云港的海景房距离市中心20多公里。

海景房位于城市郊区，注定了他们的生活设施供不应求，基本上一点便利都没有。

有一次去乳山考察。在一个10万平米的小区里，连个超市都养不起，还要去一个很远的小镇买菜。

更别提医疗条件了。我妈得了风湿病，下楼买药的时候，要去几公里外的药店。如果老人在海边突发急病，后果难以想象。

很多人说养老应该在海边深山里，但大家没想到的是，全国平均寿命最高的城市是上海、北京、天津。

大多数小城市的真实居住环境注定了海景房的命运:

只适合旅游，不适合养老。

三

投资的本质

再来说说投资。投资房地产的依据是什么？

人流。

小城市的海景房居住条件明显不能支持人们长期居住，只能作为人们的第二居所。很多人买房后每年都会在这里住几天。

此外，几乎所有有海岸线的城市都在过度开发土地，导致整体占用率非常低，约为30%，冬天甚至更低。

新房无限制开发，二手房受海风影响快速贬值，再加上当地销售推荐新房，几乎所有去买房的人都被拖进售楼处，没人管二手房。

房地产投资在于卖，而不是买。很多人很乐意买低价海景房，但是一卖就傻眼了，因为没人接房价。

租海景房怎么样？

这是个好主意。现在，只要是假期，人们就想去旅行。但关键问题是，小城市的海景房大多基本都位于海边的景点。一旦旅游旺季结束，就很难租出去了。

在三亚这样四季如春的地方，旅游旺季最长，从10月到4月，而在内地，尤其是北方，只持续2-3个月。

最重要的是三四线旅游城市，比较好的酒店住宿300多元，海景房日租200元左右。基本扣除物业管理费等杂费，剩下的不多。

一个买了乳山海景房的朋友告诉我，这个地方租房的竞争是不可想象的。没有最小值，只有更低的。买了5年房子，花在装修上的钱赚不回来了。

四

骗局被揭露了

前段时间热搜上一篇新闻文章叫《我在山东乳山买了一个海景房，11年后卖掉，亏了35%》。

10年前，乳山海景房4000元/平米，投资者蜂拥而至，炒土地概念。现在当地的海景房价格还是4000元/平米，最便宜的已经降到1700元。

十年前，Xi、重庆和长沙的房价只有5000元/平方米。

然后，微博爆出一条新闻，一个深圳女人抱怨:

2016年在惠州买了一个海景房，被中介忽悠上车。花了50万。四年过去了，没有增加一分。关键是没人打折买，我还要交一年2000多的管理费。

一年只能呆几天，天气很冷。

这意味着越来越多的买家正在唤醒他们的防坑意识。

其实除了山东乳山和广东惠州的海景房，国内很多城市的海景房都是深坑。

比如广西北海，海南文昌市，招远市滨海新区这几年特别热，连云港，厦门，大连的海景房...

这些海景客房有一个共同点:

身在城市郊区，交通设施差，喜欢用“国家AAA度假村，国家AAA度假村”的名字背书，基本靠的是“欺骗”，所以一定要把老人留在家里。

五

只是附加值

这个时候一定有人开始质疑，难道不是所有的海景房都值得投资吗？看看深圳湾卖了20多万的海景房。

我告诉你，深圳湾的海景房不在海景房，在深圳湾。

这个海湾背靠深圳南山区，深圳是中国的硅谷，工业发达，人口丰富。2019年GDP高达6103.69亿，甚至超过许多省会城市。背后是源源不断的富豪和深圳的极致价值。怎么比呢？

在深圳相对落后的盐田地区，海景房和非海景房的差价在1000元左右，不值一提。

所以在这里，每个人都应该继续澄清一个概念:

房地产的投资价值在于人的流动，而人的流动在于行业、区位和配套设施。风景再美，也只能算是“附加值”，起不到决定性作用。

以前有一个诗人，用他的一生去造福沿海城市的房地产业。

但今天我愿意写这篇文章，戳破小城市海景房子骗局的窗户纸。虽然会得罪很多人，但我还是坚持让关注子木的买家在房地产投资的道路上走得更稳。

互相鼓励。

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