如新为什么进不了商场 “改头换面”后，魔都的15个存量商业火得一塌糊涂…

随着城市化进程的加快，一些特大城市出现了快速发展空和土地资源严重短缺等突出问题。在资源短缺的情况下，优化土地利用结构正成为我国城市可持续发展的主要途径。以收购和改造现有物业为核心的资产管理已经成为越来越多商业房地产企业发展的“新途径”。

随着北方、广州、深圳等众多强势二线城市的存量时代的到来，“城市更新”正成为房地产尤其是商业地产行业新的发展主线。

据悉，中国核心城市现有房产约1亿平方米，各种商业和消费升级需求旺盛。上海作为中国商业创新发展程度最高的城市，一直是中国股票商业运营的核心市场，有很多成功的改造案例，如K11、麦德龙城、淮海755、百盛优客等，都是往年的热门改造项目。

近两年来，随着硬件设施明显改善的新商场项目越来越多，商业竞争日益激烈，现有商场项目优化改造的案例逐年增多。本文重点介绍2017年以来新开或装修的亮点项目，以方便对商业地产存量装修业务感兴趣的同行交流和考察。

01

商晟新所

项目位置:

位于延安西路1262号，位于素有“上海第一花园路”之称的新华路历史地段。它由三座历史建筑组成，即孙克别墅、哥伦比亚乡村俱乐部和海军俱乐部，11座贯穿新中国成长历史的工业改造建筑，以及4座风格独特的当代建筑。

项目概述:

瑞星新院是万科在上海核心区的第一个旧城改造项目。整个项目分两个阶段更新。第一阶段包括69%的商务办公、14%的餐饮、14%的文化艺术和3%的娱乐健身。其中，办公和商业业态占一半以上。未来，上盛新院将成为集办公、娱乐、生活、文化功能于一体的新型城市商务区，成为7x24全天候动态社区。建筑体积5万㎡。

转换前任:

上海生物制品研究所

转型时间和转型方:

2016年，上圣所主动腾退现有厂房，万科接管园区；2017年6月，SISAC与上海万科就延安西路1262号整体租赁开发项目签约，并与大都会建筑事务所OMA合作进行改造，历时709天。

项目重新开放时间:

2018年5月25日

打开后的操作数据:

入住率接近90%。目前有裸心俱乐部、陈诚书店、PIRATA、相扑猫、The ER中餐厅、Brew bear、POPOLO、MissSth等20多个品牌。

项目转型后的定位:

集办公、购物、娱乐、休闲体验于一体的开放式国际文化艺术生活圈。

项目特点:

园区哥伦比亚乡村俱乐部的游泳池空主要以游泳池特色业务为主，一楼覆盖不同类型的优质餐饮。目前主要有PIRATA、相扑猫、欧尔中餐厅、Brew bear、POPOLO、MissSth等。值得一提的是，这里的BrewBear也是Brew bear旗下第一家酿造体验店，拥有一个7米高的酿造罐。

未来不仅孙克别墅和哥伦比亚大会对外开放，还将新增此空房间，公共开放面积不低于12500平方米空，开放空间24小时开放，无围墙。

02

上海西康189弄

项目位置:

位于上海市普陀区西康长寿商圈。

项目概述:

它是世界上第一个使用四维全息音响系统的购物中心，具有浓厚的艺术氛围。占地面积6157㎡，总建筑面积38800㎡，11层，单层面积3000㎡。该项目总投资约10亿元人民币。

转换前任:

2013年，中信资本购买了dzmz的土地。

转型时间和转型方:

中信资本

项目重新开放时间:

2017年1月18日

项目的目标客户和主题定位:

西康巷189的主题是音乐体验馆，以社会生活体验为主。辐射3-5公里左右的消费群体

改造后项目的成果及特点:

建筑设计:上海西康巷189购物中心由荷兰建筑设计事务所UNStudio设计，曾被AD杂志评为全球最美购物中心，还获得2017年MIPIM亚洲大奖最佳零售项目金奖。

2018年4月，上海西康189巷商场荣获凡尔赛国际建筑奖-中亚和东北亚地区奖-室内设计特别奖，堪称“建筑设计奥斯卡”，在全球获得地区奖项的70件建筑设计作品中脱颖而出，一举获得年度大奖。

“声音体验馆”:从经典的海派生活形象出发，引入世界领先的四维全息声音技术，将声音变成体验生活的载体。为了获得最佳的音乐体验，189特别设计了购物中心的内部:无处不在的线条、各种弧线...这样播放的音乐在圆形投影后可以产生最佳的环绕效果，使建筑本身更加灵活。社会场景介绍:将老上海胡同生活和社会场景引入购物中心的设计和招商中，用时尚的手法对海派和海派进行现代演绎。每层都有一个延伸阳台。这种巧妙的设计解决了传统商场楼层间的疏离感。同时在顶层6-7层推出了共享办公品牌裸心俱乐部，这是联合办公品牌开的第七家店。空之间的体验:增加商场内小场景、小景观的营造，以绿色、清新为主色，增加商场内空之间的体验；设计各种主题的商品展示区空。

03

上海李

项目位置:

上海南京西路核心商圈

项目概述:

张远冯胜利项目位于静安区南京西路沿线。该项目占地面积约11000平方米，商业容量为26000平方米。

转换前任:

上海张远+冯胜利综合体:东接茂名北路，南接威海路，西接静安别墅，北接晋江向阳商厦。东西方建筑风格融合一度是上海老城区的名片。

重整器和操作员:

上海静安房地产有限公司

转换内容:

重建一栋历史建筑，模仿9栋2-3层的老建筑。

项目重新开放时间:

2017年4月17日

项目主题定位:

国际化时尚精品业务

项目特点:

保留老派建筑风格:一个保留了上海石库门巷建筑风格和海派文化特色的城市空。重建一栋历史建筑，模仿9栋2-3层旧建筑，保存上海石库门建筑和立农上海文化。

引入新的消费文化:中西美食、音乐表演、复古展销会、艺术展、时装秀、国际文化交流、动漫展览、社区聚会、影视基地等活动；输入设计品牌和街边美食；配合电商、直播等平台。

04

长风欢乐城

项目位置:

位于上海内环和中环之间的核心区域，属于长风生态商务区。该区域占地36万平方米的长风公园，2.7公里的苏州河，130万平方米的巨幕生态景观，是普陀发展潜力最大、规划最好的区域。毗邻长风公园、长风海洋世界、成龙电影博物馆等著名景点，3公里内常住人口约84.7万人，1公里内商务办公人员11.8万人。

项目概述:

它不仅是上海欢乐城地产的第二个项目，也是欢乐城地产旗下的第一个“转型运营”项目。体积12万㎡。

转换前任:

上海龙风景广场项目

转型时间和转型方:

2016年11月，欢乐城以13.6亿元的投标价格收购上海龙风景广场改造项目。

项目重新开放时间:

2018年5月5日

转换模式:

运营转型。早在2017年9月，仍在调整升级的长风欢乐城B1层“大地下城”就率先开业。

运行数据:

开业当天客流量近8万，引进品牌200多个。零售和非零售格式的比例分别为55%和45%。

项目转型后的定位:

“时尚热妈购物圣地”——可以让宝宝穿着高跟鞋走路的理想城市；“无尘无城的世外桃源”——城市微度假区的中心枢纽。

客户定位:

围绕项目周边白领女性客户和亲子客户聚集的特点，对“18-35岁城市新兴中产阶层”的目标客户进行深度解读，锁定城市时尚女性的AB脸格局。

项目特点:

品牌介绍方面:最先进入中国的品牌有:中国唯一的乐高探索中心(Lego Discovery Center)、DKNY SPORT精品、兼具价值与实用的法国时尚包包品牌Cote&Ciel、时尚女性买家品牌集合店LOOK NOW、阿加莎跨界空打造的阿加莎咖啡、瑞士冰淇淋品牌Movenpick莫凡碧泉品类店、ROOM PET PET PET PET PET PET精品、带有法国时尚游戏屋的家庭小酒馆Ant & Grasshpper、精致的日本材质showa 61。

第一次进入上海的品牌包括:国内第一家高价值的黑色科技体验馆奇客巴士、新推出的“抹茶产业”网络名人清水于之、慢热的四川陶艺、旺仔的Hotkids Club、鳗鱼主题餐饮品牌Eel Love、新潮品牌FUN、Tous Les Jours旗舰店、精品书店品牌歌林书店、时尚设计师买家品牌MINGSI HOUSE等。

客流动线方面，用原来的“短路径、立体”的垂直动线代替原来的水平动线，然后将空房分为社交场、美食房、女王生活圈、体育图书馆四个街区。

在主题块的构建中:

a、用“她的主题”打造上海首个艺术暖心体验区块“皇后巷”。结合上海法租界的各种业态和网络名人爆款产品，通过艺术、音乐、文化创作、健身、轻装美食等业态，推动女性身体管理、形象管理、灵魂管理的整体提升。此外，在该街区，创建上海第一个购物中心，那里有空历史。

B.为了吸引时尚女性打卡，长风欢乐城在国内楼顶建起了第一条粉凌空跑道。并策划了国内某购物中心空第一次屋顶综合潮流运动:戈登公园。

05

UMAX优迈生活广场

项目位置:

位于上海五角场商业区

项目概述:

安百里的全新品牌完全背离了东方商厦的原有定位，业态也从东方商厦的精品百货店变成了“城市Ole”。

转换前任:

东方购物中心上海杨浦分店

转换时间:

2017年底，转型持续了四个多月

转型方:

安百里集团

项目重新开放时间:

2018年1月19日

项目转型后的定位:

奥莱市

转型结果:

安百里将“品质+折扣+流行集合店”的复合理念引入UMAX优迈生活广场，通过引入跨界集合店、时尚时尚品牌、流行品牌等在年轻人中流行的方式，打造年轻人社交平台，引领独特空时尚生活。比如当当镇第一家店，当当书店旗下的文创商城，就是它的亮点品牌之一。

06

淮海中路627号

项目位置:

位于淮海中路627号，位于淮海中路核心商业区

转换前任:

雪宝商场

转型时间和转型方:

黑石集团已经彻底翻修了该项目，并为租户定位了8个月

转换后的运营数据:

目前入住率已经达到100%。

项目转型后的定位:

小巧美观的联合办公+新潮的商业综合体。

转换内容:

立面改造和品牌升级

转型结果:

吸引了阿迪达斯运动品牌锐步在这里开设亚太旗舰店；促成锐步独家签约上海CrossFit健身房一族；为Modu女性空Mia Arield等打造集风格咖啡厅、买方商店和餐厅于一体的一站式生活体验。

07

五角场万达广场

项目位置:

该项目位于上海市杨浦区郭斌路58号，位于五角场核心商业区

项目概述:

五角场万达广场商业部分由5栋裙楼组成，集零售、超市、文化、娱乐、餐饮、食品、银行、通讯、医药于一体，总体积33万㎡。

转换前任:

五角场万达广场

转换时间:

2017年3月

重整器和操作员:

万达集团

项目重新开放时间:

2017年12月23日

项目转型后的定位:

大型城市综合体

转化成果和项目特点:

品牌升级

改造后，万达广场推出了许多“上海第一”和品牌升级的形象店，如上海第一家新零售“超级物种”店和韩国线友的流行体验店，成为新万达的“门面”。我做，JORDAN，BLOVES等品牌都在这里设立了旗舰店。

添加主题块

升级后的五角场万达广场细分为空，增加了几个主题区块细分消费者。比如B1层汇集了美食街十多个餐饮品牌；一楼聚集了一个拥有世界知名运动品牌的无线运动馆；二楼是集儿童娱乐、体验、教育、培训、零售、餐饮为一体的创新型儿童城。

硬件升级，走廊连接五个商业建筑

室外改造最大的亮点是将立面改造成透明时尚的玻璃幕墙，加上LED大屏幕和媒体幕墙，可以在晚上呈现灯光展示和表演。将原来半层高的金字塔形玻璃天窗改为与地面平齐的玻璃天窗。

同时，在5栋商业裙楼之间设置6条总面积约2800平方米的走廊，连接第一食品、巴黎春天百货、宝大祥、沃尔玛等5栋商业建筑。，从而实现裙楼之间的人流串联，有效提高空的可达性，提高购物便利性。此外，五角场万达B1层还与松湖路地下商业街太平洋森火广场相连，使商家之间的沟通更加顺畅。

08

上海第一百货商业中心

项目位置:

位于上海黄浦区南京东路和西藏中路的东北角，位于上海南京东路核心商务区

项目概述:

一号百货商业中心A厅、B厅地上8层，地下1层。A厅是精品购物厅，B厅是餐饮体验厅。c厅是潮流生活厅。总体积近15万㎡。新规划了大剧院、吴彤、弄堂、夜上海、都市前沿、冬园、发现、慢生活等八大主题区。

转换前任:

上海第一家百货商店&东方商厦南东店。

闭店装修时间:

2017年6月19日

重整器和操作员:

上海安百里集团有限公司

转型内容和领域:

东方商厦的石百益店和南东店通过走廊和天花板融为一体，打造出全新的城市综合体。改造后分为ABC三个场馆，A厅和B厅为原有的百年老建筑和新建筑，C厅由原东方商厦南东店改造而成。

项目重新开放时间和运行数据:

2017年12月8日，零售业态开盘率达到80%左右，品牌更新率达到70%；2018年1月19日，C馆正式开放。

最新转型趋势:

截至2018年8月，串联商业中心A厅、B厅、C厅的利奥河路走廊吊顶工程已接近完工，4楼走廊已准备好供客户通过。估计国庆前，有全新“天花板”的利奥河路有望出现绿色休闲步行街。

项目转型后的定位:

“老地方，新体验”，经典的海派会与时代潮流交融。

项目改造成果及特点:上海一号百货调整以怀旧和海派文化为主。在规划设计上，通过增加云梯、走廊等设施增加连贯性和互动性，形成闭环，完成丰富的客流。

AB馆7楼:由模拟石库门和老胡同组成，有“百巷文化空房”。首展为“上海复古生活展”，展出旗袍、自行车、冰箱、面包机等上个世纪的老物件，展厅内有多媒体互动项目。

在C馆10楼与SMG合作的文化商务互动体验园将决定项目的人气，类似于静安欢乐城楼顶的摩天轮成为项目点睛之笔。SMG文创乐园也与三丽鸥在对门世茂广场打造的上海沙滩主题Hello Kitty乐园融为一体。南京东路有不少引人入胜的空新门户，是世茂和100联合打造的。

09

上海世茂广场

项目位置:

上海世茂广场位于上海南京东路步行街核心商业区

项目概述:

总建筑面积17万㎡，高度333米。

转换前任:

安百里世茂国际广场

转型时间和转型方:

世茂商业于2017年5月收回项目经营权，开始关店调整。

项目重新开放时间:

预计2018年9月28日正式开业

运行数据:

截至6月，已有112个品牌签订了结算合同，签约率为100%。

项目转型后的定位:

Modu刘超枢纽

项目改造的特点:

除了耐克全球旗舰店、M&M世界在亚洲唯一的旗舰店、潘多拉精品概念店、丝芙兰全亚洲新概念店、世茂凯蒂猫上海时光之旅、ICICLE上海旗舰店、乐高在亚洲的第二家旗舰店、星巴克高端精选店、迪奥美容旗舰店等第一家店和品牌旗舰店外，上海世茂广场还“吸收”了各种文化品牌，如西西弗在中国的第一家BLU系列体验店和上海的第一家旗舰店。

10

瑞安广场

项目位置:

位于上海淮海路商圈

项目概述:

商业量3万㎡。

转换前任:

上海太平洋百货淮海路店

闭店装修时间:

2017年1月

转型方:

业主方瑞安集团将收回并重建运营

项目预计重新开放时间:

最迟在2018年底

项目转化内容:

据悉，项目定位将与文化创意品类相结合，瑞安彻底改造了原有结构，通过大露台和通透空形成互动创意空房间，成为城市全新的创意体验和时尚场所。3万平米的体积适合K11，有望吸引一大批时尚女性首选的豪华体验品牌和特殊餐饮。B2楼与地铁站和K11直接相连，看看瑞恩会不会模仿凯德兰德建一个大型客运站的地下商业。

11

上海港辉恒隆广场

项目位置:

上海港辉恒隆广场位于华山路和虹桥路交界处，覆盖徐家汇一号线

项目概述:

商场共分七个营业层，地上六层，B1层，营业面积7万+㎡。

转换前任:

上海港汇广场。2011年3月23日更名为“香港交易所恒隆广场”，品牌升级调整。

转换时间:

转型第一阶段于2017年1月启动；二期改造于2018年5月16日启动

转型方:

恒隆集团

预计重新开放时间:

一期改造将于2018年下半年开业；第二阶段改造预计将于2019年底完成

项目转化内容:

新翼转型第一阶段的一部分:硬件更新、业务升级、服务优化。

未来，新一将汇聚设计师品牌、时尚品牌、买家店铺、奢侈品国际品牌。永华影城和华润ole超市这两家大卖场，经过巨大的改造，已经成功回归赢得掌声。商场一期装修改造预计下半年重新开业。据悉，新翼将推出100个全新品牌，其中国际品牌的比例将上升至43%，餐饮和生活方式的比例将从20%上升至30%。通过对原建筑空的改造，包括楼层的开放、走廊与主楼的连接等。，整个空的动线更流畅，外观更前卫。调整后的“新翼”将与主楼的定位形成错位，打破传统的时尚教条，体现更加个性化的时尚特色。

台阶及立面改造二期:室外39层“大台阶”改超艺术空房间，以及立面改造、地铁9号线衔接及相应商业空房间扩建。

未来商场正门广场看起来更宽阔，更容易接近，整体透明玻璃幕墙充满质感，有利于增加品牌展示效果。据悉，到明年下半年，广场将改造成开放式文化艺术室空，一楼将新增一个全新的国际品牌，商场主楼整体定位将在目前的基础上得到提升。

12

上海林三印象城市

项目位置:

本项目位于上海市永泰路1138弄。它位于浦东新区西南的林三核心区。毗邻三林塘老街、“上海第二陆家嘴”前滩和张江国家科学城板块。周边3公里范围内常住人口近40万，具有四纵四横三线两桥三隧的优势。

项目概述:

它是上海第一个新的购物中心，也是上海第一个印象城市购物中心。2017年11月，以“林三Mo+|印象交流”为案名出版。根据浦东地区的市场环境、合作品牌的拓展方向和潜在客户的消费需求，后期管理团队将“印象汇”品牌升级为“印象城市”，并调整了建筑设计方案、投资品牌定位和服务管理标准。三林工程总建筑面积15万平方米，其中商场10万平方米，星级酒店2.7万平方米，高端写字楼2.3万平方米。

转换前任:

林三城市商业广场

项目的“前世”:

林三城市商业广场于2010年开业。三年后，由于管理不善和业务调整，店铺开始陆续撤退。2017年3月28日，项目整体上市销售。2017年4月27日，上市一个月后，整个交易完成——创业公司前万科副总裁通过上海联合资产产权交易所网上交易平台，通过挂牌竞价的方式，拿下“上海林三城市商业广场”项目。本次交易出售的资产包括商场、临街商铺、甲级写字楼、星级酒店等。项目总建筑面积为153，400 ㎡。

改造原因:原林三城市商业广场位于中低端和社区商业，整体布局、结构和美学都远远落后于城市商业中心。没有商业逻辑的建筑设计和随意的租赁贸易最终导致了三林城商业广场的衰落。

闭店装修时间:

2017

转型方:

万科·李因

项目重新开放时间:

预计2018年9月28日开业

改造后项目定位:区域性综合购物中心。目的是创造一个“有亲切感和品质感的美好生活天堂”。

项目特点:

以共享关怀为核心理念，规划家庭房、宠物公园、特殊关怀、智能服务四个特色服务空房间及内容，打造林三印象城独有的“共享×关怀”服务体系，打造最贴心的服务IP，带来“贴心”的服务体验。

业务组合方面，包括时尚零售、美食市场、文化影院、生鲜超市、儿童教育、休息健身等。，打造“记忆、服饰、玩物、品味欣赏、丰富多彩”六个不同的主题楼层。2018年7月底，博士马生鲜宣布进入上海林三印象城。

13

华润时代广场

项目位置:

位于上海浦东新区张洋路500号，陆家嘴金融贸易区核心区

项目概述:

这家店是华润第一购物中心，也是华润多年来在上海唯一的运营项目。1993年，华润和上海华联百货联合在中国建立了第一批外商投资企业，投资1.2亿美元。原本是一个百货业态框架，是集百货、娱乐、餐饮、展示、办公等为一体的综合性智能建筑。总建筑面积9.9万㎡。由甲级写字楼、购物中心、娱乐新天地组成。华润时代广场购物中心位于时代大厦裙楼1-7层，建筑面积3.5万㎡。

转换前任:

上海华润时代广场

转型原因:

定位不清，交通伤害，内部动线规划，使其缺乏活力。

转型时间和转型方:

2018年初，这是该项目过去20年来最大的整体升级

项目重新开放时间:

尚未披露

改造后的项目定位:

项目将引进高品质的跨境商场，打造以生活方式为核心的消费体验，以“生活美学家”为新定位，打造区域内高品质的精品购物中心。

转型亮点:

内多佐藤大与华润时代广场的颠覆性跨境合作，也是佐藤大在中国的第一个大型商业项目。

在这次调整中，华润邀请了曼谷暹罗探索购物中心的成功改造，以及被称为日本设计之神的日本设计师内多·佐藤大。目前在商业内容饱和的情况下，设计可能成为赢家，而这家店和陆家嘴中心的建成，势必会促进八佰伴所在商业区的消费环境。

据悉，与传统的零售空按品牌和品类布局的方式不同，设计师将在本项目中专注于设计核心理念“美剧场”，营造大型零售空与艺术和生活空相结合的体验氛围，重建“生活方式实验室”，为客户提供一系列生活体验

14

淮海南丰会

项目位置:

淮海中路188号位于淮海路核心商业区

项目概述:

走“小而精”路线，周边有很多国际顶级奢侈品牌，建筑面积约13000㎡。分为商业零售区，地下一层，地上五层。

转换前任:

香港瑞幸百货

转型方:

香港南丰集团

转型原因:

南丰汇大厦装修前，大部分都是餐饮租户，覆盖了当年网络名人中的一些餐厅，比如戴妹和一个火锅。但也有很多重伤，比如车位少，整体面积小。

项目重新开放时间:

预计是2018年9月30日

项目状态:

整体翻新和重新定位

当前项目进度:

立面改造已基本完成，采用整体落地玻璃设计，走“小而精”路线。淮海路将很快增加一个6层的新地标。

15

巴黎春天淮海路分店

项目位置:

位于上海淮海中路商业街

项目概述:

是香港新世界百货在上海的第一个项目。商业面积23000平方米

转换前任:

巴黎春天淮海路分店

转换时间:

2018年下半年

转型方:

新世界百货有限公司

翻修预计完成时间:

2018年底

项目转型后的定位:

未来，这个地方将被改造成一个融合了全球化、艺术和主题的智能商业综合体，艺术、科学和技术的元素将被搬进购物中心，成为一个具有复杂美学的智能购物中心空。

项目客户的定位:

女顾客是海归，受过高等教育，有一定的艺术修养，追求生活品质

改造方案:

此次装修的重点将放在三楼，原有的女装区将变成“卢浮宫秀”。装置艺术将植入一个表演舞台和一个虚拟商店，具有展示和休息的功能。消费者和艺术品之间有趣的对话将通过多个LED显示屏来实现。这些元素会让商场更有主题。同时还计划利用固有剪力墙和Low poly风格艺术处理，打造具有立体效果的艺术墙，吸引客户拍照传播，提升商场的话题流量。

此外，在购物体验方面，巴黎春天淮海路店计划与意迈合作打造智能无人试衣间。客户可以通过虚拟试衣服务选择产品，在APP上下单。巴黎之春将提供送货上门服务。同时，美容空房间、无收银台、人脸识别、云容器等都将在未来的商城中出现。

改造完成后，淮海路店在巴黎之春的零售额约占50%，主要包括收藏店、设计师品牌、买家店、潮牌馆、N+生活馆；书店、美容空房、健身、轻拳馆等配套设施约25%；大约10%的特色菜是杭州菜和上海本地特色菜以及全球美食。剩下的15%是清淡食品，主要是咖啡店、精品面包店、甜品屋。