2019中国房地产排名 2019年中国商业地产百强出炉：万达第一华润排第三

权威房地产研究机构中智研究院近日发布了《2019年中国商业地产企业百强研究报告》。

根据榜单，大连万达商业管理集团有限公司、红星美凯龙、华润置地有限公司、宝龙地产控股有限公司、苏宁地产集团有限公司在2019年中国商业地产百强企业中排名第一。

其中大连万达商业管理集团有限公司排名第一，商业面积大，高于同行。据《小商城》统计，截至2018年底，全国共有万达广场285家。到2019年，中国万达广场的数量将超过300个。

2019中国商业地产百强企业

资料来源:中智研究所

1.万达物业面积3586万平方米，排名第一

2018年，百强商业地产企业平均持股面积271万平方米，比2017年增长18.8%，增速扩大9个百分点，扩张速度加快。

从规模上看，企业的差异化更明显:截至2018年底，万达累计物业面积3586万平方米，而其他企业大多面积不足1000万平方米，龙头企业的领先优势明显。此外，华润置地、宝龙、龙湖的持有面积也大幅增加。

前100家商业地产企业代表了商业地产持有面积的平均值和增长率

数据来源:中智研究所

从总租金收入来看，100强商业地产企业经营性物业平均租金收入为23.5亿元，比2017年增长26.3%，增速扩大3.9个百分点。

前100家商业地产企业代表企业经营性物业租金收入的平均值和增长率

数据来源:中智研究所

百强商业地产企业通过城市布局和产品系列同步扩张，巩固了企业规模化发展的基础。此外，通过加强资本运营和收购，包括企业和项目层面的整合，前100家企业的资产结构进一步优化。

2.前100家企业的平均入住率为93.8%

商业地产100强代表性企业平均租金及同比

数据来源:中智研究所

商业地产的本质在于运营。一般来说，项目的租金和入住率可以直接反映其运营实力。从商业地产100强代表性企业的平均租金来看，总体趋势是波动和上升的。

2018年，百强商业地产企业经营性物业平均租金为72.4元/平方米/月，同比增长6.5%。从结构上看，前100家代表性企业的平均租金水平明显不同，整体分布呈阶梯式。

从入住率来看，百强企业重点项目表现相对稳定。2018年，商业地产百强代表性企业重点项目平均入住率为93.8%，比2017年上升0.1个百分点，代表性企业重点项目平均入住率差异较小，基本保持在90%以上。

资料来源:中智研究所

目前，万达、华润置地、欢乐城等100强代表性企业正在积极升级运营，实现质量提升和效率提升:一方面，利用消费和共享消费的经验，及时调整产品设计和业务配置；另一方面，他们利用科技手段充分挖掘客户需求，提供更便捷的服务，赢得了各租户群体的认可，逐步实现高质量运营。

3.放慢土地，重点放在三四线城市

2018年，全国商业办公市场投资规模调整，商业办公用地市场也呈现动荡态势。2018年全国300个城市规划建筑面积2.81亿平方米，同比下降0.2%，总成交量2.2亿平方米，同比增长2%；商业用地平均楼面价格为2278.6元/平方米，同比下降5.4%。

从不同城市分类来看:2018年，一线城市商业用地交易面积同比下降10.9%，降幅在所有城市中最大；二线城市交易面积同比增长5.8%；三四线城市商业用地交易面积同比下降1.2%。交易底价方面，各城市商业用地平均交易底价整体下降，一线城市同比下降12.1%，降幅最大。

2017年和2018年百强代表性企业商业地产征地面积分布

数据来源:中智研究所

面对行业形势的变化，尤其是部分城市商业写字楼的供需失衡，百强商业地产企业及时调整应对策略，放缓商业地产市场投资步伐。2018年，商业地产100强代表企业平均新增商业用地面积66.9万平方米，同比下降18%，100强代表企业更多集中在三四线城市。

4.整体负债率稳步上升

2014-2018年百强代表性企业平均资产负债率

数据来源:中智研究所

2018年上半年，国民经济领域强调“去杠杆化”导向，房地产相关业务融资渠道明显受到影响，现金流压力显现，商业地产运营领域也面临一定冲击。

2018年底前100家商业地产企业平均资产负债率为72.5%，比2017年高0.7个百分点，近几年一直稳步上升。但从绝对水平来看，100强代表性企业整体负债率仍在合理范围内，运营稳定性有保障。

此外，100强以上企业积极调整债务结构，通过扩大长期融资规模和有效控制短期债务水平，逐步实现债务结构平衡。在众多融资渠道中，国内外债券和资产证券化融资最为突出。

2017-2018年十大企业公司债券和海外债券发行情况

数据来源:中智研究所

国内外债券发行回升，利率上升。2018年，十大商业地产企业共发行境内公司债券8只，发行规模222.1亿元，同比大幅增长455.3%；10家商业地产百强企业发行海外债券8只，发行规模218.8亿元，同比增长101.7%。

从发行率来看，国内商业地产百强企业债券发行率为6.2%，比2017年提高1.2个百分点；十大商业地产企业发行海外债券利率6.0%，比2017年上升1.2个百分点。