长春万达 那一年长春万达广场爆炸，万达在长春发生了改变命运的大事

那一年，万达广场在长春发生爆炸，万达在长春发生了改变命运的重大事件

说去万达广场，一次打车去一个地方。如果主人不知道，他想尽快把这个人争取过来。徐丽娜说。但是现在没有什么是司机不知道的，包括长春，那里有很多万达广场，司机会问，去哪个万达？

万达在长春发生了改变命运的大事 万达在长春发生了一件改变命运的大事

它还警告了所有想在中国做商业地产的人。最终，商铺出租和产权分散给长春带来了最深刻的教训。王健林确定了“只租不卖店”的原则。

万达董事长王健林2000年5月17日在大连开会。一个新的方向已经确定——商业地产。万达广场应该是人们心目中新生活的代名词。王健林说。

大多数中国人对发达国家的商业房地产一无所知。当时他说这话的时候。站在长春市第一商业区重庆路，敢进中外合资卓展广场的普通人不多。保守的长春一号店、二号店、五号店都提供类似上世纪末的服务。没有人知道低矮零散的老房子上即将崛起的商业地产是什么。

一旦中国的社会保守主义与世界潮流的冲突展开，一切变化都始于长春的第一家万达广场。正如历史学家黄仁宇所写。然后“不可能恢复原状，给中国留下了翻天覆地的彻底改变历史的机会。”

与沃尔玛战斗

对于全世界的征服者来说，有必要面对同样的问题:吸引投资。想控制商业地产。

沃尔玛对当时的万达来说是“大钱”，沃尔玛上台了。作为全球零售业的头号企业。形成了“向500强收租”的格局，带动其他商家签约。

我第一次去沃尔玛谈的时候，王健林记得。一个负责招商的中国人主动提出与沃尔玛合作，淡淡而轻蔑地笑了笑。

王健林曾经和沃尔玛在中国的负责人谈过，谈判漫长而艰难。万达在长春的土地属于“龙头金店”，但沃尔玛坚持要像美国一样在郊区开店。为了搞垮这笔生意。去深圳找亚太区总裁，预约了，还是左等右等，在楼道里等了至少40分钟。最后美国人飞到长春，看到陆地就同意了

长春万达总建筑面积6万平方米，为单体建筑。从长春开始，万达先后在国内建立了六家“第一代店”，都有类似的思路:一楼盖大房子，一楼有精品店，二楼和三楼有超市，四楼有家居店和电影院。

开发商盖房子再出租，是保守的商业地产项目。但是后来，很多地方经常被推迟重建。万达长春项目公司副总经理孟瑞兵说。比如按照普通写字楼的设计，负荷不需要很重，但是如果用这个区域开书店，肯定不够。进一步调整比较麻烦。

并在此基础上进行实质性发展。长春万达在诞生之初就提前接到了财富500强公司的各种创新订单。后来被概括为“订单地产”，其核心就是四个字:先租后建。

新世纪初，万达在长春建造了中国第一座万达广场。这样就拉开了中国“订单地产”的序幕。

商业地产的主要盈利模式是吸引租金较低、租期较长的大型主力店，就像国外一样。然后向小店收取高额租金，以获得稳定的现金流。万达似乎也遵循了这种做法——除了一楼。万达拥有整栋楼的二层、三层、四层，一层分为147个铺面，分别出售。

店铺售价不断上涨，沃尔玛的示范效应超乎想象。以及500强邻居的卖点。临街商铺最高售价6.68万元/平方米，创长春商铺新纪录。然而，如果你成为沃尔玛，你将失去沃尔玛

沃尔玛终于引爆了危机

首先要面对一个选择:租房，走商业地产之路。还是卖？

这是世界上常见的做法。第一种是租不卖。但是资金压力很大。当时国内还没有商业房产按揭贷款，也就是说项目贷款要还三年。万达商业管理公司当时的首席财务官齐杰说。

现金流非常紧张。齐杰记得万达一直“不缺钱”。每次到了交费的关键期，甚至到了夏天要交空转让费的时候，我就开始焦虑，走出办公室，在走廊里来回走动，祈祷。大家都知道，一旦他在走廊里来回走动，就意味着资金又吃紧了

可以走第二条路:卖掉一些店铺缓解现金流问题。提取资金。事实上，长春项目在2002年就是这样运作的。通过出售一楼的147家店铺，万达从长春项目中获得了超过3亿元的收入。

然而，这带来了产权问题。一直困扰这个项目，也是困扰整个万达“一代店”和“二代店”的痛点。

大多数人不知道如何吸引投资。原因很简单。店铺的产权分在100多个业主手里。就算做好自己的事情，也做不出科学的规划。只能互相牵制，降低店铺的投资价值，形成恶性循环。业主对投资回报率也有各种预期，15%或者17%并不是特别夸张。因此，租金已经上升到商家无法接受的程度，租户自然不会招。

项目召开业主大会，最终引爆危机的导火索是前面提到的沃尔玛。2002年4月28日。会上宣布，将于2003年1月16日开业的广场名为“万达国际购物中心”，而不是预售中提到的“万达沃尔玛购物广场”的名称，业主在购买时退出。如果你的广场叫万达沃尔玛，那就是物有所值。如果叫万达，那就不值钱了。

万达的品牌和沃尔玛不是一个档次的，这是时代的变化。现在万达已经开始开发海外项目。在那些日子里。业主有“沃尔玛”这个词很重要。

长春万达陷入了漩涡:2002年到2006年。

长春项目诉讼近百起。有关于沃尔玛命名的广告欺诈，以及该区域被共享的年份。

也有业主拿着枕头来“闹事”堵门砸玻璃的，随时随地都会发生一些不可预见的行为。"

万达的传播团队都是女生。项目对面的酒店租房间，防止冲突。专门接待业主，有时候业主坐在楼道里，要进办公室就要跨大腿跨…

市场也需要时间消化。商业地产需要潜伏期。

2003年长春万达开业时，147家店铺中只有22家招商局。直到2004年底，一直保持着类似的状态。在这种情况下，万达的角色和工作都很尴尬。当时长春万达商业管理公司总经理张春阁表示，为了解决这些问题，商业管理公司首先期望在原有格局中进行逐一沟通，以吸引投资。过了一年多，它“感觉彻底被打败了，改成了保底收入模式。从2005年开始，就被委托帮助业主招商，每个月在业主账户上放一笔固定收益。

为了解决长春的问题，长春万达的团队有一个信念。张春哥说。小组还派出了各种专业团队协助行动。可以说万达在这个过程中“承担了很多不该承担的责任”

不仅仅是起点，长春。

长春已经开始变冷，2014年10月刮了一阵风。人们躲在军绿色的棉布窗帘里。国内第一家万达广场——万达重庆路店，窗明几净，人们排着面包，流连在BOF DIA的柜台上，东方火锅店的蒸汽温暖而蒸腾。节假日很难找到停车位。

万达广场长期以来一直是每个村庄的地标。如今，长春已经有三座竣工的万达广场，屹立在眼前。相比同行，销售最好。万达广场将对每家店铺的盈利能力进行排名，排名最后，可能会出局。"

收益率比八年前高了两个百分点。大部分业主都很满意，长春的故事进入了平静期。2013年，业主与万达签订了新合同。还有两家店铺不买，提出过高的收入预期，被万达拒绝，于是成了钉子户。"

有一个很小的店面卖手机配件，所以苏宁电器是透明布局。时代牛排的整个店铺被分成了两个部分。一家两三平米的店探出头，闪着灯光打出了“二手奢侈品”海外采购的招牌。万达表示，如果是按照个别业主的高期望来的，就要破坏公平，那就让它站着。"

长春提供了最深刻的经验教训。在2004年的一次闭门高管会议上，万达商业地产。王健林确定了“只租不卖店”的原则。在此基础上，集团进行了第三代产品的研发，从而彻底解决了现金流和产权问题，带领万达商业地产走出了胜利之路。

万达也在长春训练团队。当时，很多新高管在第二天向集团汇报后，被派往长春“感受”外人难以理解的困难。大部分一起战斗过的人都换了岗位。人生有这样的经历，厚度已经不一样了。

现在万达上海项目部。还有万达的坚持和一根筋的头脑。“徐丽娜，一个在长春每天接待店主的年轻女孩。