银行贷款额度 如果房价已经低于贷款金额时银行会要求补钱吗？应该知道的事

经常会遇到以下问题:

买房时价值500万，首付200万，房贷300万。现在房价下跌，导致房子价值只有250万。银行会让借款人补足50万的差额吗？

房价涨就跌，这是常识。然而，我们往往选择性地忽视这一常识，默认房价总会上涨的事实。但是一旦房价下跌，就会出现各种不可接受的问题。随着近年来对房地产的严格调控，在房地产价格得到有效控制的同时，另一个现象也越来越值得关注和重视，那就是房价可能会下跌，现实中已经局部出现。

随着2019年的到来，房地产巨头和媒体舆论都在唱衰房地产价格。然而，现实中的一些数据也支持房价下跌的论点。从国家统计局发布的《2018年12月70个大中城市房价》数据来看，房价下降的城市数量在增加，无论是新建还是二手。其中新增房价环比下降的城市有8个，数量达到2018年5月以来的新高。二手房方面，22个城市房价环比下降。

代表房价主导趋势的所谓豪宅价格变动就更明显了。根据嘉里的数据和《21世纪经济报道》的一线调查，北上广深的一手豪宅成交量陡然下降，而二手豪宅的流动性正在流失，价格减半的情况也出现了。

据嘉里统计，2018年总价5000万左右的别墅和独栋别墅很难卖出去；二手市场也是如此。价格高，购买力不足，无人接手，这些都导致豪宅流动性大减，保值增值光环消失。

那么，就有问题了。大家好像都是为了升值而买房，但是房价降了怎么办？尤其是按揭买房的，房价下跌甚至落在贷款额度内会出现什么问题？

典型的观点似乎是合理的:无论是贷款人在银行抵押房子还是抵押房子，都只是因为银行确定抵押物价值为500万元。如果房子价值降到了250万，说明借款人的抵押物价值不够。一般情况下，你必须补足抵押物的价值。除了正常还贷外，不要增加抵押物价值，也不要进行现金补偿。

另一个合乎逻辑的论点是，按揭买房和股市用杠杆买股票的逻辑是一样的，因为都有杠杆。杠杆虽然有大有小，但不足的时候一定要补足价值。

以上说法看似都有道理，但现实并非如此。住房按揭贷款和按揭贷款都以房屋原值为准，没问题。但是，当房价低于贷款金额时，银行不会要求补足差额。

因为银行贷款，尤其是住房抵押贷款和按揭贷款，是一次性评估、一次性贷款和长期使用的过程，属于抵押物一次性价值评估，在整个贷款过程中不会进行两次评估，所以银行一般情况下不会这样做，除非在非常特殊的情况下进行二次评估。因此，当房价大幅上涨时，如果借款人不进行二次追加贷款，银行不会对房屋价值进行评估，确认升值。

同样，当房屋下跌时，如果借款人不要求评估房屋价值，银行一般不会对抵押物价值进行两次评估确认。特别是如果房价出现大规模下跌，银行不会主动对房价进行二次评估，也不会要求借款人补差。

因此，住房抵押贷款或住房抵押贷款的借款人完全没有必要担心房价下跌时，特别是当房价下跌到房屋总价值已降至贷款金额以下时，银行会要求借款人补足差额的情况。

然而，有一种情况是可能的。例如，当房屋现有总价值低于抵押贷款金额，借款人还清贷款，以该房屋抵押借款时，借款人可以借款的金额不是还款金额，而是现值的一定比例。

就像上面这个例子，500万的房屋总市值已经降到了250万，还贷金额还是300万。这个时候银行不会要求你补足50万的差额。但是借款人在以各种理由偿还了300万的贷款后，又拿这个房子做抵押贷款，所以贷款总额不到300万，甚至贷款还不到250万，但是在250万的基础上，以7%为例，贷款只能达到175万。

所以，在房价已经大幅下跌的情况下，最好不要进行贷款转换或抵押置换，否则借款人可以做的贷款量会大大减少。