浦东建设 分析上海2035年总规划：土地是关键，浦东建设是重点

对于上海总体规划(2017-2035)的解读，以及上海各地区的规划发展前景，众说纷纭。

实质上，在上海的城市规划和建设过程中——

土地是关键，浦东建设是关键。

用最简单的方法，将上海2035城市总体规划中的重点发展区域划分为三个层次和三种类型:

第一个层面:上海主城区大部分处于存量升级阶段。

第二个层次:东西两翼，近年来重点发展的地区。

第三个层次:浦东沿海地区，上海未来20年重点转移的地区。

上海城市规划的城市格局如下。用黑色、红色和蓝色标记的区域是一级、二级和三级区域。也代表了上海的短、中、长期发展。

上海城市规划和发展的核心因素是土地，这涉及到地理因素。在上海城市规划的土地利用图上，划分为以下三个区域。

上海城市规划土地利用图

上海主城区的大部分大局已经确定，进入升级阶段

上海主城区未来发展进程，即存量升级阶段，主要体现以下特点:

1.核心区大部分集中在中心活动区和城市副中心，大部分规划已经下达。

2.九个城市的副中心都有自己的定位，各有千秋，但都不会落后。

3.非公共核心区，无论离市中心多近，反击的机会都很小。

上海主城区面积1161平方公里。除了浦东，上海主城区大部分地区的土地已经发展到了最后阶段，所以土地为王的时代已经到来，只是地理位置没有那么重要。

上海中心活动区还有一个值得注意的现象，就是黄浦江的因素会越来越突出。上海中心活动区地图如下。

上海中心活动区地图

对于上海的中心活动区来说，黄浦江沿岸发展的因素会越来越突出:一方面，黄浦江的确是上海最亮的区域；另一方面，上海主城区的大部分保留地位于黄浦江畔。

需要特别关注的一个地方:前滩-后滩-徐汇滨江区有望成为上海中心活动区的中心。这个区域是最新建设，面积最大，格局最高，尤其是历史包袱最轻，也是上海的重点发展区域。

前滩-后滩-徐汇滨江景观如下。

前滩-后滩-徐汇滨江景观

前滩-后滩-徐汇滨江景观

对于前滩-后滩-徐汇滨江来说，不仅是美丽的城市建设问题，也是上海安排重点企业的地方。

对于上海这样的一线城市来说，任何地方都可以经营商业，只有工业是和地域绑定的。在产业方面，前滩-后滩-徐汇滨江相对于传统的上海市中心具有很大的优势。

西翼的青浦和东翼的浦东将成为近期的焦点

所谓上海的建筑建设重点，只需要从一个角度考虑:就是待开发土地最多的地方。

从上海的角度来看，最需要开发土地的地方是东西两翼的两个区域:

东翼:浦东川沙区张江南区

西翼:青浦市青浦区淀山湖，靠近宋佳中路和西虹桥商务区

除了这两个地区，上海其他地区要么没有土地，要么土地开发枯竭。

上海市土地利用图东西两翼如下。

上海市土地利用图东西两翼

上海作为一线城市，在发展过程中，哪里土地多，哪里就发展。崇明、金山、奉贤的土地很多，但大部分都是规划为生态区，不用于开发。七个中心城市，宝山区和闵行区，发展多年，其实已经到了最后阶段，后劲也不大。

青浦区，就土地而言，位于上海西部，具有得天独厚的优势。青浦区不仅在城市发展上落后于松江和嘉定，而且剩余土地更多；此外，青浦市和上海主城区之间的空也很大，加上一个西虹桥商务区。青浦应该是上海发展的重点方向。

青浦区和上海主城区之间的区域

青浦区国家会展中心

青浦区西虹桥商务区

至于浦东新区，众所周知，浦东的建设和发展一直是上海发展的重点。在上海主城区内，浦东新区剩余土地最多:一个是张江南区，一个是川沙区。

张江江南区是浦东建设潜力巨大的地区。张江高科技园区既可以向东发展，也可以向南发展，现在向南的趋势非常明显。

张江高科技园区向南发展

川沙主城区也是浦东建设的重点。迪士尼、国际医疗园乃至未来奥运预留名额，包括川沙城市分中心，都是比较大空名额的区域，也被上海列为重点发展方向。

川沙主城区

未来的上海将靠近浦东和海港

如果问，中短期发展完成后，上海未来的发展水平在哪里？

答案比较明确。在上海的各种发展轴中，目前最弱的东轴是迪士尼-空港-临港新城。

上海东轴的发展方向如图。

上海东轴发展方向

上海未来的发展方向显然也是浦东建设的重点。目前，浦东有两个地区可以去:

1.面积巨大，但建设不到位。

2.浦东国际机场加上海东站的超级枢纽。

这两个区域可以说是覆盖了上海的海、陆、海空，规划尚未确定。它们不会是上海未来发展的重点方向，具体规划的谜团也就迎刃而解了。

浦东临港新城临港大道

浦东临港新城滴水湖

综上所述，在上海未来的发展道路上，无论是取决于现有土地的升级阶段，还是近期的大型开发区，还是规划未定的未来开发区，都是上海总体规划的一部分，与土地因素息息相关。

另一方面，浦东建设区是上海发展的关键，无论市中心、郊区还是远郊，浦东建设都是关键，无论短期、中期和长期，浦东新区都是重点，并将变得越来越重要。