丰台区新楼盘 [新盘评级] 丰台-西三环-金融街融府

这次要评的楼盘可能是近期最热门的楼盘，也是近期北京楼市为数不多的能引起关注的新盘。该物业位于傅蓉金融街。

一个楼盘的案名很重要。一个好的案例名称，不仅能明确地理位置，还能做到物尽其用。

比如永定门的限定赛房和游安门的限定赛房，都是直接以地名“永定府”、“游安府”命名的。一听就觉得自己有皇族血统，贵。

再比如“太和丽春湖院”，虽然有点像“丽春院”，但一听就很洋气，各路大师都向往。如果以真实地名来确定案名，那就是“太和沙河水库场”，是农家乐水库焖鱼应有的感觉。你花了3000万买了这栋别墅。别人问你住哪儿，如果回答“沙河水库”，大概也不好意思说。

我们说金融街傅蓉这个名字也取得了不错的效果，听起来很贵。吃饭的时候和朋友聊起这个楼盘，朋友看着地图不屑的说，这根本不在金融街，不在六里桥以南...我指着他面前的碗说，你的鱼翅捞饭里有鱼翅吗？

傅蓉金融街，叫泥洼，原属周庄村。如果案件名称是Niwa House你怎么看？

而我们文章的标题，就像房地产的名字一样，也很重要。

如果我们的文章题目是“丰台-泥娃-XXX”，马上就会有一种乡土气息扑面而来。不知道位置和房产的读者可能会马上点击右上角关闭，不得不换到“西三环”，瞬间精神焕发。

以上是好玩的，对于房地产，我们要看本质，名字在性质上不重要，还是要看地段和质量。北京这四九个城市有很多异国情调的地方名字。

金融街傅蓉，原本是金融街集团打造的高端地产品牌，在国内几大城市如沪、津、渝等都有相同品牌的地产。可惜的是，在上海静安金融大厦傅蓉，名声大噪，从9.2万/平米开始，号称“环境最差的内环大厦”。网上随便搜了一下，标题是这样的:“金融街即将取证，大概是周边环境最差的“静安大厦”，“昨天看到金融街，环境太差了，真是一言难尽……”，“环境能有多恶劣，金融街傅蓉为上海房地产立下了新的地板”等等。上海人那么矫情，我们在北京就没那么挑剔了。我们将抢购和清算北京金融街给你看。

傅蓉金融街介绍:

“金融街傅蓉”是一个有限竞争的住宅项目，开发商是金融街。项目限价66555元/平，总价546万。该项目位于西南三环外，靠近李泽商圈，是三环附近最便宜的限定赛房。与西局码头的西城天竺相比，位于西三环外，西城天竺在傅蓉以北不到2公里，价格上限高1.1万。

项目用地面积接近3.6万平方米，建筑面积不超过8.7万平方米。容积率2.4，实行70/90政策。产品为小高层+高层+重叠组合，小区小，密度高。

该项目的主要户型为82平两居室、87平-89平三居室和150平四居室。重叠拼接可分为两组，即重叠面积约321平方米，22套，重叠面积约415平方米，22套。

傅蓉金融街预售证书已签发，开放日为3栋545套房，其中1#16小高层，5 # 6 # 27高层，不含重叠房。

这里就说说大家都很关心的问题。关于内部收购，是的，金融街傅蓉曾经低调地打开过大门。金融街集团的员工已经选了一次房，剩下不超过100套，主要是楼层低，户型不太好。金融街员工的购买力真的是杠杆。内部购买后，售楼处对外开放。如果不选择户型和楼层，还是很有机会买的。毕竟下半年楼市比较惨淡。这个项目虽然不卖，但也没有阳光内部购买那么邪恶。创造神秘感和饥饿感营销也是一种营销策略。关于捆绑，据说10层以上的三套房子自动配入库，所以实际价格在清点入库时略高于限价。

评级:

地理位置★ ★ ★

区域规划★ ★ ☆。

项目本身★ ★ ☆。

商业设施★ ★ ☆。

学区教育★ ★ ☆。

医疗设施★ ★ ☆。

环境绿化★ ★

房价指数★ ★ ★

综合得分★ ★ ☆。

注:每项满分为五星★ ★ ★ ★

投资评级:跑赢市场

购买建议在文章的最后。

以下是个别项目的详细评分。

地理位置★ ★ ★

傅蓉金融街位于地铁10号线泥洼站与西局站之间，位于丰台区卢沟桥乡周庄子村，东至庄毅公园，南至盛鑫嘉园，西至泥洼路小区，北至周庄子家，如下图所示。从地铁泥坑站出来就能看到这个项目，200米外；距离西地铁站仅600米，交通十分便利。如果开车的话，被丰台北路包围是很方便的。项目西面一公里处是李泽商业区。程楠未来的发展主要依靠李泽商务区。

区域规划★ ★ ☆。

项目所在的周庄地区，主要是拆迁房和商品房居住区。本身没有什么特别大的计划。目前整体环境也很一般，周边比较破旧。该区域未来将主要依靠李泽商务区的辐射。毕竟距离很近，未来很可能会被李泽商圈带动。该项目的未来升值空还取决于李泽的建设和发展。

与一般的理解不同，李泽商圈未来不仅会改善金融业、商业和交通基础设施，还会大大改善丰台区的教育、医疗等区域公共服务设施，因此未来整体环境会得到改善。

项目本身★ ★ ☆。

项目用地面积接近3.6万平方米，建筑面积不超过8.7万平方米。容积率2.4，小区小，密度高。

项目的高层产品主要户型为82平两居室、87平-89平三居室、150平四居室。重叠拼接可分为两组，即重叠面积约321平方米，22套，重叠面积约415平方米，22套。高层户型有很多，如下图所示，C户型最好，DE户型更一般。该项目的住房率约为76%。总的来说，由于整栋楼的密度很高，这样设计公寓是可以的。

该项目将附带一所幼儿园，位于项目的西南侧。该物业归金融街所有，预计于2021年6月交付。

小区的主要缺点:密度大，小区占地面积小，大部分单元面向街道，绿化面积有限。周围环境也很一般。项目北侧有公交车站，对北侧公寓有噪声干扰。

商业设施★ ★ ☆。

该项目周围是住宅区和一个小公园，为了方便人民，只有几个小企业。而恒泰广场在地铁西局站旁边，距离项目不到1公里。还有说对面正在建购物中心。所以整体商业设施还是可以接受的。

学区教育★ ★ ☆。

丰台的学区房是重伤。无论地理位置离西城多近，房价差别都很大。然而，傅蓉是丰台的一个好学区。丰台一小学就在几百米外，而丰台最好的中学，全市唯一的重点中学——北京十二中，离项目也就几百米。此外，该项目将配备一所幼儿园。如果要求不太高，孩子以后上学应该没问题。

医疗设施★ ★ ☆。

项目一公里内有两家医院，一家是西京中医医院，一家是解放军307医院。

环境绿化★ ★

目前项目周边环境比较破败凌乱，项目东侧是一个小公园——庄毅公园，在监管和管理上明显被忽视，几乎被当成停车场。丰台现在专注于建设李泽商圈，估计李泽建设完成后才有精力整顿建设周边环境。我们应该期待环境在未来变得更好。

房价指数★ ★ ★

傅蓉金融街的限价是66500元/平方米，相对于周边的新房来说是一个折扣。北2公里的码头西城天竺项目的有限均价贵了11000/m2，更不用说和西局附近的西府院等几个豪宅比了。

周边二手房价格如下:

盛鑫家园，2001年，板塔结合小区，链家上最新价格58600/平米；

丰怡花园，2000年，盘塔结合社区，最新价格在链家5.75万/平米；

东瑞丽景，2007年的塔小区，链家上最新价格5.6万/平米；

傅蓉金融街比这些二手房高出约20%，但考虑到楼龄和质量，我们认为这是一个合理的幅度。

总之，我们认为金融街傅蓉的定价是合理的。

投资评级-跑赢市场

每个楼盘，每个房子，都有自己的定价。有些定价低估了房子的内在价值和未来预期，有些定价充分反映了价值和预期，而另一些定价过高和透支了价值和预期。

因此，对于不同的房子，我们的投资价值评级包括以下几个等级:

跑输大市跟随大市跑赢大市大幅跑赢大市

注:这里所谓的大市场，可以看作是链家在线上北京二手房的均价，相当于北京市区和郊区的二手房指数。

我们认为，虽然傅蓉金融街有很多缺点，但其自身的社区和设计相对普通，目前的环境也很差，考虑到其靠近李泽商务区，交通便利，未来在李泽商务区的快速发展带动下，仍将有大量的增值空房间。所以我们的投资评级是“跑赢大盘”，比附近的几个新盘都好，包括国风北京和西城天竺码头。

家庭声明仅供参考。

购买建议:

项目优势:区位优势、交通便利、价格合理，受益于李泽商务区。

项目缺点:小区小，密度高，周边环境差。

四环新建住宅项目屈指可数，未来的项目会越来越少。如果你想要一个到处都完美的新磁盘，恐怕你买不到。就算有，也是天价。我们认为金融街傅蓉的位置和价格有优势，劣势是可以忍受的。这个项目是为数不多的可以投资新建住宅项目的品种，最大的问题是有限的竞争房带来的流动性问题。当然也适合在西南地区工作的人。