美的地产发展集团 美的地产步入寒冬？只因“美的系”踏错了节奏

天气一转凉，市场就提前进入了“寒冬”。楼市，万科喊“住”，房企领导开始降价，在部分城市“卖”。黄金周楼市“哑了”，“金九银十”不再......

再看看股市。昨晚一路涨到牛崩的美股。全球资本市场炸锅，今早的股指全线飘绿......

就在今天，美的地产股份有限公司赴港敲钟上市，每股17港元，融资约30.6亿港元。不用讨论会不会破。美的地产开盘16.60港元，开盘即破，跌幅6%，之后低开低走。

地产寒冬，美股雪崩，美的地产上市略悲。但也让美的集团的房地产布局进入人们的视野，很多人认为这是美的集团的新兴产业。其实同样是“美容部”的房地产行业，也只比美的电器成立晚了三年。

只有房地产行业直到近几年才受到重视，但由于美国部门的“输血”，很快成为中国房企50强之一，但背后是溢价征地带来的高负债率和负现金流......

美容部门为房地产行业的布局设定了错误的节奏

美的置业起步并不晚，曾经和美的家电比肩。然而，为了发展家电业务，房地产行业被搁置，从而错过了中国房地产的黄金时代。

美的1995年成立广东美的房地产有限公司，1998年推出第一个房地产项目——美的海岸花园。当时，许多国内企业因多元化战略而陷入破产危机。美的创始人何香健决定收缩与主营业务无关的房地产，专注于家电业务。美的置业停止。

2004年，美的集团终于记住了大明湖上的房地产业务，成立了美的地产集团。风险意识很强的何香健，一直秉持着“慢两步总比走错一步好”的信念，所以房地产生意很久没有离开佛山这个大本营了。

这期间美的家电业务大踏步前进，2010年销售收入突破1000亿元，也给了何香健再次发展房地产的信心。今年美的地产终于走出佛山，先后在湖南、江苏等地拿下5000多亩土地。

开始去美国买房，踩错了“入市”的节奏。从1998年到2010年，房地产均价从2000元涨到6500元，抓住黄金时代的万科也突破1000亿元成为领头羊。

2010年并不是房地产市场黄金时代的结束。2010年后，房价继续上涨。美国部门开始考虑更多的房地产，并于2014年开始扩大其张之路业务。据媒体报道，2014年，何香健指出，房地产仍将是未来中国经济的支柱产业之一，市场仍有希望。

夺取土地时输血

房地产企业要想在市场上有很大的潜力，土地储备是发展的基础，美的地产明白这个道理，开始大规模收购土地。美的地产招股书显示，截至2018年3月31日，土地储备总建筑面积为3310万平方米。

美的很快就享受到了这种高周转模式下拿地的“快乐”。据公开信息显示，2015年至2017年，美的地产销售额从111亿元人民币和206亿元人民币增长至507亿美元。然而，幸福总是短暂的，但在2017年，它被称为历史上最严格的监管政策。

融资成本高，支付慢，资金链收紧。在压力下，美的地产收入增长收窄，利润下滑。今年上半年，收入增幅仅为12.22%，而去年同期为42.27%；上半年净利润仅为3.28亿元，同比下降50.4%。

据业内人士分析，此前房企高周转模式开始失灵，征地成本过高，资金链收紧影响净利润，进而影响企业布局。因此，住宅企业在发展过程中应确保资本流动的安全。

但是，房地产企业的发展靠的是土地。美的地产为了扩张，选择继续高溢价拿地。据媒体报道，今年前8个月，美的地产先后在宁波、佛山、大理等地拿下一批高地价地块，累计征地金额超过170亿。

另一方面，许多龙头房地产企业为了资金安全，已经开始放慢征地速度。一向以大胆著称的孙宏斌去年宣布，融创将暂停征地，考虑更多的收购项目。

当然也有万科，最近一直在疯狂收购土地。第三季度收购土地金额达到458.7亿元，相当于恒大、碧桂园、保利、融创收购的土地总量。但万科有1600多亿现金储备作为后盾。另一方面，美的置业是前期征地留下的高额负债和负现金流。

美的地产2016年和2017年的净经营现金流分别为-55.54亿元和-73.57亿元。2015-2017年，负债率分别为622.1%、624.7%和118.9%。2017年，负债率降低是由于美的控股股东注资60亿元，降低后的负债率比行业平均水平高出近一倍。

在销售难、付款慢的情况下，美的溢价征地又出问题了吗？上市融资30.6亿港元，远不及美国部门的一次输血。美国部门的房地产之路应该怎么走......