公寓房能买吗 千万不能踩的投资大坑：商住两用公寓，买了就是入大坑

这几年热爱房地产投资，有很多实践经验。身边很多朋友经常问我投资意见。经常出现的一个问题是:“买商住两用房值得吗？”

问这种问题的朋友无非就是这些原因:没有资格被限制，手头现金不多，感觉商住便宜，租售比好像挺高的...

经常简单粗暴的回答:95%是辣鸡，别买，大坑。然而，没有时间解释清楚，也没有时间将这篇文章作为您的朋友和客户的参考

本文观点仅代表个人观点。基于目前国内城市化发展水平和现有政策，如有异议，会深思熟虑，不接受反驳。

商住两用，一般称为酒店式公寓或双层LOFT，看起来像房子。其实房产证的土地产权是办公或营业，土地年限是四五十年。说白了就是在商业办公用地上盖房子，这是开发商的政策。在我们专业的房地产投资人眼里，完全不属于住宅体系，可以放入一个有商铺、车库等等的体系。

商住的常规缺陷

那些大家都知道的虫子

环境和配套设施差

根据基本建筑规范，商住楼使用办公和商业标准，所以通风、采光和隔音条件会很差。普通住宅楼一梯三户，商住楼两梯十多户，容积率高。这样的条件必然导致居住体验差，而且大多是租客，折旧率和损耗率高，会影响转手。

我们买的不仅仅是房子本身，还有城市的设施、资源、环境，甚至房子附带的圈子。商住楼不能落户，意味着没有学区房，不能享受任何额外的资源和城市认可度。而且小房子里新需要的客户大多是刚入驻本市的年轻人。如果他们不能安定下来，接受者就会更少。

生活费用很高

商品房中，只能使用商用水电，水电费用比正常高2倍；物业费也比正宗的房子高两到三倍。而且里面没有煤气，排烟通风不好，做饭麻烦，没有阳台，不可能晾在空气里，生活不方便。

低财务杠杆

商品房产权一般只有四五十年。银行最多可以贷50%，最多10年，利率会涨10%+，所以不能用公积金贷款。

所以虽然价格看似便宜，但每月还款压力其实还是挺大的。以上是常规bug。稍微了解一下房市的都可以说一下。以上是商住公寓不被接受的重要原因，但最重要的原因是很多人在购买时无法直观理解。这两个原因:

第一

涨幅惊人，低到惊人！

有人会说:哦，我看到的商住公寓好像真的比房子便宜。便宜，低买低卖，卖的时候涨幅差不多就够了~

真的是这样吗？让我先普及一个常规概念——只有莫名其妙的贵，没有莫名其妙的便宜:

商住两用公寓原本就是商业地产，是开发商打擦边球，把应该建成办公的写字楼盖成了住人的公寓，因为写字楼供给量大不好卖出，所以改成公寓，政府为了卖地收入，也睁一只眼闭一只眼。商业地产的地价拍卖价就低，成本低，卖低价是正常的，高价才不正常

我们用一个例子来说明

回到2014年，这是位于珠江新城珠江公园旁边的两个楼盘，距离500米。

左:诸光新城国际公寓，新装修，不限购买不限贷款，均价:42000元

右:金碧华府公馆，10年笋，单价:36000元

我们来看看2018年

但是，同样的房产，这个时候最直观的价格，有让你清醒吗？

4年时间

左图:诸光新城国际公寓，4.2万→6.2万，增长147%

右:金碧华府公馆，3.6万→9.1万，增长252%

公寓增长1.4倍，房子增长2.5倍，不算贷款的财务杠杆效率:

如果同样的100万首付，加上贷款杠杆，是按照上面例子中的增加来计算的

贷款50%，买200万套公寓，现在变成280万，

贷款70%，买300万的房子，现在变成750万。

同样100万首付，4年后，差价480万！

注意，我举的例子是广州市中心珠江新城地铁上建的商住楼。其他地方的商住楼增长率只会比这个低。大部分楼盘都在打折，半年没人管。

NO.2 交易的税费超出想象

买商品房相当于在税务局工作

我们再来看看商住交易需要缴纳的税，和常规的房地产交易是不一样的。与印花税、契税、增值税相比，还有20%的税差和30%到60%的土地增值税差。

*营改增后，改名，税率不变

同样，根据上面的案例，我们来试试:

200万买的公寓，现价280万，增值80万。有发票。需要支付的税费有:

土地增值税:80 * 30% = 24万

个人所得税: * 20% = 22,000

增值税:80 * 5.65% = 45，000

印花税:280*0.05%=1400元

契税:280 * 3% = 84，000

总税额:40万，增加80万的50%用于纳税，按最低等税率计算。如果持有10年以上，且增加的绝对值较大，则税收总额最多可增加80%~90%。

哪个买家会傻到去交本该由卖家交的税？

即使买方承担，总价也无法改变，卖方只得到一点点

退一步说，你报个低成交价格，让你根本拿不到贷款，又有多少人会买？

涨了很多，大部分都要交税，但是涨了一点，是失败的投资。这真的是神的操作。

升值缓慢、交易税费极高、交易限制、贷款额度低、最终投资收益有限是导致商住公寓不被收购的最关键原因。

如果一个投资在市场上实现不了，一般都是花精力打理，投资回报不高。不管从哪个方面来说，都只是“外人看着美，不过关。”

政策风险

郭嘉没事吓唬你

最后，还有一个政策风险。

在北京上海广州成都投资过商品房的人都知道我在说什么。

我之前说过，商住楼是“开发商的灰色地带”，最容易中枪。2017年，这些城市突然开始限制商品房买卖，不允许个人购买。北京上海甚至强行拆除了商品房中的住宅隔断、厨卫设施和装修。

投资灰色地带，等于把栗子从火里拿出来。如果有超高回报就够了。但是，为了这个微不足道的回报，需要承担政策风险。我就问一句，累不累？

我就是非要买

这不是不可能的

可以买什么样的公寓？粗鲁地说一个答案。在你钱多而且真的没有办法和智慧折腾房子票贷款票的前提下，在一二线城市:

实际年化7-8%租金回报的商住，可以买；（绝不是开发商承诺的包租）对比旁边住宅，价格打五折的商住，可以考虑；旁边必须有科技园、信息港、金融街等高收入群体聚集的产业园；旁边必须有步行可到达的地铁和交通枢纽和综合商业体；面积越小越好，20-40平方最赞；总价要极低极低极低，50万内为宜

说实话，近几年广州符合上述条件的商住楼只有一两栋。

如果你看了上面的分析，还是觉得非买不可，觉得自己有眼光，像我一样选择最好的产品，那你一定要记住:

买公寓的时候只考虑收房租，从不考虑卖，因为房价基本不涨。就算涨了，大头也要上税，剩下的小头就是我的利润。

商住就是你想赚它的租金，它想赚你的本金P2P~

替代品

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如果你在市场上没有一个抢眼的投资眼光，又因为你限购限贷，现金有限，投资少，想稳定长期租金，原本以为商住大厦似乎能满足需求，那么不妨考虑一下我推荐的“金融云商住大厦”，随时收租+省心变现。

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用年金保险创造的金融不动产取代商业和住宅用途

比如X夏人寿和X夏虹，这两个目前在市场上非常有优势的，作为示范

以上仅为示例和假设

需要权衡和考虑投资的安全性、流动性和效率

最重要的是做一个聪明的投资者

不要听中介的忽悠，看表面。很容易入坑

每条线都有外人不知道的障碍和暗雷

模糊的想象不太接近需求

如有疑惑，请咨询专业专家~