济南房产 济南房地产十年简史

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早在2008年，许多人将其定义为房地产的转折点，住房市场即将启动。没想到不到一年，楼市就开始回暖。

2009年万科销售630亿，全国第一，销售额比上年增长29%，绿城销售510亿，全国第二，销售额比上年增长28%左右。

同年，第11届全运会在济南举行，运动会主会场设在济南东部，现为奥林匹克体育中心。

随着全运会的召开，济南的城市格局悄然发生变化，济南东转成为不争的事实。

随着城市的发展和扩张，各大一线企业嗅到了机会，纷纷进入济南。

未来十年，济南房地产市场发生了翻天覆地的变化。

一个

全韵东风

2009年之前，济南的房地产市场主要集中在东南西北的二环路，没有西站区和唐野区。找一份当年的房地产市场报告，济南的房地产格局还是东南西北中五大板块。

当时开发企业以本地为主，一线开发企业只有保利地产，2007年收购保利花园地块，中海，2008年收购紫玉洞县城地块，绿城，与海尔合作。

要找代理商，开发商需要从本地选择。济南的代理行业没有世界联合会，新立高益是当时最大的代理公司。然而，一些当地的代理公司开始走下坡路。在一次聚会上，一位同事递给渔民一张名片，上面写着莫砺锋房地产。

现阶段，银丰地产并不知名，他们正在仔细考虑如何开发银丰花园项目，才能取得成功。

2009年至2010年，万达、绿地、恒大也相继进入济南。

其中，绿地是一个弯道驻扎的。2009年9月30日，济南房地产开发总公司与上海绿地集团达成战略合作协议，共同成立济南绿地井泉房地产有限公司，双方的合作具有重大的战略意义，也为济南房地产市场的各类开发企业提供了可借鉴的经验。

一线企业收购土地，只偏向老城区和济南东部，其他地区很难得到他们的认可。全运会的举办和市政府的搬迁计划使开发企业看到了该地区的美好未来。

随着一线企业的发展，济南的房地产市场发生了很大的变化，房地产市场也从小规模市场发展到大规模市场。当时的明星楼盘有:海尔绿城的全韵村、中海的傲龙大厦、绿能的凌秀城、名人名宅。。。

此外，万达广场的开发增加了济南市的商业发展，并改变了泉城路，这也已提上日程。

同年，LOFT产品首次在济南亮相，季承中心的复式公寓吸引了众多年轻人的目光，投资公寓，进入济南人的视野。

2010年4月，签约仪式于16日下午在济南举行。深圳世联地产与新立高益签约，国内地产代理“第一兄弟”正式进驻济南。

2009-2010年可以概括为济南房地产快速发展的基础年。在城市规模的扩大和一线企业营销能力的推动下，无论男女老少，无论贫富，大家都千方百计买房，投资者也开始大量入市。

2009年底济南房价达到6094元/㎡，2010年底房价7940元/㎡。

2

高铁时代

2010年9月，“9.29新政”出台，要求各商业银行暂停发放第三套住房贷款。

2011年1月26日，国务院发文，将二套房最低首付比例从50%提高到60%，要求部分城市严格限购。

同年2月，济南楼市进入限购时代。

2011年下半年，国家调控政策的效果开始显现。无论新房还是二手房，济南的房屋成交量大幅下降，市场在调控下低迷，一直持续到2012年。

在此期间，济南楼市发生了第一个开发商“出走”事件，康凯丰汇阁苑项目售楼处也关门大吉，开发商带着钱逃之夭夭。冯回到法院后，顺庚明珠的开发商也跑了，近百名买家付了钱后仍未能拿到房子。

“跑楼”事件的出现，揭示了房地产市场中小开发商的破产潮。为了防患于未然，避免肆无忌惮的房企“跑路”，政府还应对企业注册、征地、建设、售房的全过程进行监督约束，将那些没有实力、缺乏诚信的人和企业排除在行业之外。

截至2011年底，济南房价为8576元/㎡，截至2012年底，济南房价为8485元/㎡，为近十年来首次出现年度下降。

面对市场低迷，品牌开发商的适应性凸显。2011年上半年，仅中国重汽一家本土企业荣登济南单个项目销售榜榜首，其他企业分别被绿地、恒大、鑫源、田弘、北大资源、中海等企业收购。

虽然平均价格下降了，但交易量却在上升。2011年，华润来到济南。2012年，一直不看好济南的大哥万科，在拿下烟台的土地后，选择了济南。

万科在济南的一举一动都引起了业界的关注。一是收购天台太阳树项目，更名为万科天台金隅国际。接下来，他第二次出现在土地拍卖现场，拿下了济南市第一个招标拍卖挂地块——化纤厂地块。济南“老大哥”布局大力推行。

现阶段，济南东部新城CBD、核心区、韩宇区规划方案已经确定，滨河新区城市发展战略和重点区域规划逐步清晰。

后全运会时代，高铁地区被提到政府重点照顾的区域，西站地区大规模的土地供应吸引了恒大、绿地、金科、龙湖、中建、新源、梁海等国内一线知名开发企业纷纷入驻。

一时间，西站成了济南最火的房地产板块。在一个小区域内，同时在卖10多个项目，各大开发商也绞尽脑汁进行营销。

如果说全运会是济南东部发展的翅膀，那么西站的建设就是济南西进的引擎。

2011年6月30日，京沪高速铁路竣工投入运营。从那一刻起，济南进入了高铁时代。

三

开发的第一年

经过连续两年的低迷，济南在2013年迎来了大规模发展的第一年。

随着各种有利效应在省会城市群的不断推进，济南各项发展指标表现优异。

3月28日，在济南市规划局召开的2013年NPC代表建议和CPPCC委员建议恢复会议上，权威人士公布了拟建设的三条轨道交通线路走向。

二环路西高架通车，西部楼市价值再次上升，不少房企争相抢滩。

各大企业表现良好，都推出了雄心勃勃的发展计划，对市场前景表现出极大的乐观。

到今年年底，济南房价首次突破9000元，为9158元/㎡。

今年，龙湖、世茂、梁海地产的开发项目进入了济南人的视野。

四

再次低迷

2014-2015年，全国各地房地产都不好。

央行会降息，第二套房“认贷不认房”。对于拥有一套住房并结清贷款的家庭，第二套住房贷款可以按照第一套住房贷款政策执行。2014年末，住宅年平均成交价格为9341元/㎡。

2015年，央行、住房和城乡建设部、银监会联合发文，全国二套房首付降至40%；财政部通报，个人出售普通住房，免征营业税的购房期限由5年减为2年。年末住宅平均成交价格为9281元/㎡。

虽然楼市低迷，但2013年来济南考察的开发企业找到了合适的落地项目。

融创、尹仲、三盛、银盛泰、华豪等开发企业来到济南。其中融创与建邦合作，为后续长期发展做铺垫。

海尔云世界签约，登陆北湖区；中海华山项目开工；中新济南智慧城市项目在雪山地区落地建起了新的复合城市；绿地进入东部城市；有意情节上市，沉寂两年的万达可能在东部掀起新的动作；

此外，2014年2月20日，备受关注的济南东部“第一高”启德国际金融中心项目拍卖在市中级人民法院举行。经过79轮招标，钟芳渤海房地产开发有限公司以15.6亿元的价格成功中标，成交价格远超参考价。

这些变化都反映了开发商对济南市场前景发展的良好预期。

五

疯狂散步

低迷之后的反弹持续时间特别长，特别猛烈。从2016年下半年到2018年上半年，济南房价经历了爆炸式增长。

2016年，济南房价首次突破万元，之后失控。截至2017年底，济南房价为15842元/㎡，截至2018年底，济南房价为17674元/㎡。

这一轮大发展可以说类似于2009年房价快速上涨的基础年，伴随着城市规划的建设，房地产行业的格局又发生了变化。

2016年6月30日是济南土地市场的历史性一天。济南市土地市场“唯一成熟的人制”已经完全废除，济南市的土地资源已经通过招标而不是依靠政府关系获得。“抢地时代”全面到来。

2016年6月，唐野地区土地出让3次，迪化经过436轮招标，其中两次中标，底价达到7100元/㎡。迪化土地拍卖结束当天，唐野地区所有待售项目均已关闭，计划提价。

2016年8月12日，位于叶公北路快速路与R3线交叉口的地块经过327轮激烈竞价，以9613元/㎡的底价被万科成功拍卖，溢价342%，刷新了区域地价，成为济南之王。

2016年8月26日，达到630亿元的万达吕雯落户历城区岗沟镇。受此消息影响，潘庄对面的吕雯城暴涨近7000元，翻了一番。

中国的钟君、太和、合昌、徐汇、平安等12家企业先后通过招标、拍卖、兼并等方式在济南取得土地。

不过好景不长，济南从2017年4月开始限购。如果一个家庭拥有一套房子，二套房的比例将增加到60%。

但是政策的杀伤力并没有很快体现出来，很多开发商还在扩大投资人员，四处观望。直到2018年下半年，市场转了，越来越不景气。

历史总是惊人的相似。2017年济南限购，和2011年济南限购一样，有效控制了房价。

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十年前，济南的房地产市场经历了一场风暴。

济南已经从最初的大县城发展成为现代化的国际化城市，从一个不被开发商认可的弱势二线省会城市发展成为开发商争相进入的城市。

这期间济南销量前十不断变化，绿城也从产品王的神坛上走下来，泰和、金茂的一系列高端产品刺激了济南人的观感。

银丰地产不顾重重困难，收购了刘致远的地块，不折不扣地成为了故土之王，其他本土企业远远落在后面。

济南房价，连同政策，完美诠释了这句话:一跌就涨，一涨就乱，一乱就收。

虽然市场无常，但很正常，济南市的发展有目共睹，济南市的未来一片光明。

在这片肥沃的土地上，一些绝地进行了反击，另一些则以失败告终。

江湖上，岁月不饶人，刀枪不入。

未来十年谁去？谁会留下来？济南能有民族企业吗？谁知道呢？

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