如何做好房地产策划 如何做好房地产策划经理？

做人不难，做一个优秀的房地产策划经理也不难。只要你掌握了一定的规则，采取以下三个步骤:

房地产规划经理分为三个步骤:

1.首先，寻找机会成为一名房地产规划师的助理，向房地产规划师学习。跳进水里才能学会游泳，但是站在岸上就学不会游泳。光学理论没用。

2.做一个合格的房地产规划师。停止学习，实践，总结经验。你可以成为一名合格的房地产规划师。

3.做一个优秀的房地产策划。能否成为一名优秀的房地产规划师，除了学习，还要看一些机会和天赋。不是每个人都能优秀。如果你努力，你会有更好的机会成为一名房地产规划师。如果你只是坐着想，你永远也不会成功。

房地产策划经理包括哪些工作？

第一，项目策划是房地产开发项目的可行性研究。

可行性研究的内容

可行性研究的根本目的是实现科学民主的项目决策，减少或避免投资决策失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。

可行性研究的主要内容如下:项目概况；开发项目用地的现场勘查和搬迁；市场分析和建设规模的确定；规划设计影响和环境保护；资源供给；环境影响和环境保护；项目开发组织与管理成本研究；开发建设规划；项目的经济效益和社会效益分析；结论和建议。

房地产策划经理可行性研究工作阶段

机会学习。这一阶段的主要任务是提出投资项目或投资方向的建议，即在对自然资源和市场进行调查和预测的基础上，在某些地区和部门寻找最有利的投资机会。

机会研究比较粗糙，主要依靠一般的估计而不是详细的分析。现阶段投资估算的准确率为30%，研究费用一般占总投资的0.2% ~ 0.8%。如果认为机会研究可行，可以进行下一阶段的工作。

初步可行性研究，也叫“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步论证和分析了项目建设的可能性和潜在效益。初步可行性研究阶段投资估算精度可达20%，所需费用约占总投资的0.25% ~ 1.5%。

详细的可行性研究，俗称可行性研究。详细的可行性研究是房地产开发建设规划经理thldl.org.cn投资决策的基础，也是分析项目的技术、财务和经济可行性后做出投资决策的关键步骤。

现阶段建设投资估算精度为10%，小型项目成本约为1.0% ~ 3.0%，大型复杂项目成本约为0.2%~1.0%。

项目评估决策，按照国家有关规定，对于大中型项目和重要的小型项目，必须由审批单位授权委托有资质的咨询评估单位对项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不得批准，但不得组织建设。

房地产策划经理可行性研究步骤

可行性研究分五步进行:接受委托；调查研究；方案选择和优化；财务评价和国民经济评价；编制可行性研究报告。

二、房地产策划经理营销策划的内容

一、定价策略

1、根据市场情况，合理分配各销售阶段，并制定平均销售价格表；

2.实施后，在销售过程中根据实际情况调整销售价格；

3.关于推出专门房间的时间和数量的建议；

4.楼层、朝向、景观差价；

5.支付方式建议；

6、价格调整与销售率和施工进度的关系

B.关于控制销售费用和资本流动的建议

1.销售费用金额建议在整个营销过程的各个阶段；

2.关于销售资金回笼与项目进度关系的建议

C.开业时间和销售阶段的划分

1.开业时间建议；

2.销售阶段的划分和周期

D.销售控制

1.关于推盘的建议；

2.各销售阶段和销售人员职级的交易折扣建议；

3.关于价格控制和促销手段的建议；

4.签署认购书和合同的注意事项

e、人员培训

1.开发商介绍；

2.房地产特征和房地产价值；

3.项目环境数据描述；

4.项目规划导论；

5.引进公共设施；

6.整体概念介绍表的表述；

7.营销理念；

8.营销技巧；

9.强制技能；

10.案例名称的表达；

11.广告定位；

12.广告表现；

13.市场来源定位；

14.商业计划书介绍；

15.消除买方的心理障碍；

16.现场接待流程及规定；

17.保持价格技巧；

18、潜在客户数据收集和分类方法；

19.电话和演习；

20.数据挖掘发送和推广活动计划的描述；

21.自我提升和组合提升入门；

22.现场购买燃气制造；

23.认购书、售价、支付方式介绍；

24.相关法律事务和税务介绍；

25.礼仪、仪容、商务礼仪；

26、答疑练习及课程验收

随着房地产行业的合理发展和房地产市场竞争的日益激烈，房地产营销策划逐渐得到业界的广泛关注和相当的认可。虽然房地产营销策划开始从注重表面转向追求内涵，从无序转向规范有序，但纵观目前的许多策划行为，仍有许多地方值得深思。许多开发商对房地产营销策划的认识还很肤浅，甚至由于认识上的偏差，营销策划在实际操作中误入歧途。

●房地产策划经理的误区之一

不允许以目标客户为导向

打开任何一份策划报告，里面对消费者的描述必然充斥着几千人的套话，比如“20-40岁之间”、“中高收入成功人士”、“注重生活品质”、“以男性为主”、“生活投资”。30多万元的房地产对消费者的研究比不上3元的饮料对消费者研究的态度和深度，这不是很奇怪吗？

事实上，由于高消费支出和购买结果的不确定性，房地产消费是一种高参与度的购买行为。其购买决策的环节、影响因素和时间要复杂得多，变化的可能性也大得多，需要采用专业的消费者研究。但几乎所有的房地产策划人都相信“市场导向”，“我们比消费者更专业”，“只要消费者能拿到票，我就有自己的办法让他上钩”。他是谁，他怎么想都不重要。于是，房地产的“神”在短短两三张A4纸的篇幅里，心不在焉地被斥，行业泡沫和风险随之而来。

●房地产策划经理误区二

忽略差异化竞争

与普遍忽视消费者研究的情况相反，房地产规划师病态地痴迷于竞争对手的研究，往往会在上半年，调动整个公司的力量，展开地毯式搜索。本地区、跨地区乃至全国的假想敌都包括在内，竞争对手的环境、房型、配套设施、装修细节等优势都照顾到了。任何策划报告中竞争对手的内容绝不会少于50张A4纸，任何竞争对手的描述绝不会少于10项。但是，“向别人学习”、“精益求精”的意义何在？得出了什么结论？你能指导我们做什么？

其实房地产不同于普通消费品，即使地段不同，也不会有两个项目是定性的；既然不会同质化，就永远不会像普通消费品一样面临广泛的竞争。这种情况下，浪费精力误导注意力有什么好处？

●房地产策划经理误区三

空董的品牌战略

目前房地产行业最流行的词是“打造强势品牌”、“提升品牌核心竞争力”。凭借万科好榜样的巨大示范效应，随着中国体育奥林匹克花园迅速进入品牌管理的成长轨道，你将成为一个有野心的“领先品牌”，一个无比自豪的“白领品牌”，一个别出心裁的“时尚品牌”。

其实一个房地产项目总共也就几十万的房子，卖完了就完了，不像一般的消费品，几乎可以无限期的卖下去。某个具体项目的房子全部卖完之后，如果没有持续的项目，能不能弄个“强势品牌”，画个饼充饥？

只有那些有能力和意愿继续专注于房地产管理的企业，才需要制定战略，打造品牌。一般不一定想做或者明天做不到的公司，最好把注意力放在产品上，而不是品牌建设和战略规划上。对他们来说，品牌运营不能用，不能用，不能用。

●房地产策划经理误区四

产品理解浅薄

与普通消费品不同的是，不仅每个项目不一样，就连一个房地产项目中的每栋房子也绝对不一样。在面积、楼层、景观和消费群体上有着内在的差异。你可以说每一瓶可口可乐都是一样的，但你永远不能说任何两栋房子对你来说都是一样的价值。这是一个优秀的规划起点。而我们的房产规划师并没有这样精准的眼光，只是简单的按照房型来分类，简单的按照一个总均价加上一点系数来定价。他们充其量只是在做一些“自撑一室”、“暖两室”、“雀巢三室”之类的噱头。

房地产规划师真的应该向“玻璃作坊”学习。你看不到人们的“玻璃作坊”是如何珍惜自己的每一件作品，又是如何刻意让它们变得截然不同的。看均价是不可能的，但我们的房地产策划人不会在能做文章的地方做文章。

其实我们应该根据不同的客户而不是不同的房间类型来定义我们的产品，应该仔细包装每种类型的产品而不是整个项目，应该使用类别平均价格加成的方法而不是总平均价格加成的方法。

●房地产策划经理误区五

用大炮打蚊子

财大气粗的房地产规划师往往强调激烈的广告宣传，更喜欢利用发行量大的大众媒体进行宣传。基于“大决战”的动机，曾经有人在某一天将《解放日报》的广告页彻底包了起来。如果没有政策约束，甚至连报纸的冠名权都拿不到。

事实上，一个项目最多只有成百上千的客户。不就是大海捞针，拿着几百万份媒体用大炮打蚊子吗？千人有效成本不出奇的高？况且，随着媒体干扰的增加，媒体传播的边际利润直线下降，为什么不采用“小众传播”的方法来获得更准确、更实际的效果呢？一向重视大众传播的P&G在宣传其产品海飞丝时，针对七个不同的目标群体，拍摄了七个版本的广告。

当然，针对小而多的目标群体进行复杂多变的整合操作，传播小众难度要大得多，但如果不难，如何证明自己的“策划功力深厚”？

整个规划的第一步是对土地进行调查。开发商在拿地前，应对拍卖地块进行彻底的调查和经济预算，以获得最大的征地成本，降低征地风险。土地调查和成本利润率核算几乎同时进行。宗地调查主要包括:宗地的基本情况和规划指标、宗地所在城市的区位和周边资源、宗地所在城市房地产市场的宏观环境和微观环境、宗地所在城市房地产市场的预期等。宗地经济效益的计算主要是成本和利润率的计算，其中重点考虑的是:不同征地成本带来的利润率、开发周期预测、市场价格预测、风险预测、资本机会成本评估。

房屋教育在线是一个帮助房地产人智能成长的平台，涵盖了房地产营销、规划、分析、投融资、房地产经纪、社区运营管理等多个房地产相关课程。，汇聚了一批优秀的房地产人，他们是房地产企业中具有创新思维和全球视野的人才，期待你成为其中的一员！给地产社区加一个家教宝宝~

转自:何创模