观点人物 | “铺王”邓成波生财之道

观点地产网 香港地少人多，蜂屯蚁聚的庞大旅客团，拥有传统消费习惯的本地人，缔造了一个零售业发达的大都会。

强大的消费力支撑着高昂的租金，商铺成为一种极具吸引力的物业。由此，又诞生出一批职业工商铺炒家。

香港有很多位“铺王”，邓成波是名头最响亮的一位。其纵横楼市近40年，持有遍布港九新界200多项工商舖物业，人称“波叔”。

2016年以来，香港投资物业市场兴旺，邓成波亦表现得愈来愈积极。至今两年内已投资超过160亿港元换货，重组资产。

最近，就有港媒作了一笔统计，表示波叔的目光已抵及新界东部西贡，短时间在当地重注了14亿港元投资工厦及商铺。

其中包括今年3月份向购入四洲食品网汇中心全幢，作价2.5亿港元；一年前斥3.65亿港元购入实惠集团大厦，以及3.68亿港元购入的四洲集团大厦全幢。商铺方面，有2017年花费4.5亿港元购下西贡花园一间巨型铺面。

另一方面，5月24日，邓成波向佳源国际出售了位于新界葵涌、屯门的新合里物业，成功中心，以及菁隽住宅项目共三个物业，再筹得26亿港元银码。

更早之前，在去年9月份，波叔就曾将观塘THE WAVE、铜锣湾波斯富街多层巨铺及鰂鱼涌东滙中心地库三处项目打包予中银国际，估计一次转手账面赚约20亿港元。

生财之道与上市劫

“我叫啲铺作靓女，每日都想睇，买唔买都睇。”

虽然冠有“铺王”威名，但细看邓成波的商海生涯，其出身与地产界并无关联。他1934年出生于佛山南海，幼年家境贫寒，5岁父亲过身，由母亲独自抚养成人。

16岁时，只有小学学历的邓成波选择做一名霓虹灯招牌学徒，19岁转行做光管。60年代，在长沙湾长发街十三号开铺经营，挣得人生中第一桶金。

后来，很多大厦新式商业大厦都不允许挂招牌，霓虹灯业逐渐没落。在生意开始走下坡时，邓成波开始涉足房地产。由于当时居住在九龙美孚，他就在附近买卖住宅楼花投资，但收益不高。

70年代初，30多岁的邓成波又转换营生，与友人于观塘合资开酒楼。由于打点酒楼时经常接触到附近商铺的讯息，久而久之波叔迷上炒卖铺位，并专门设立法人公司成功集团。

据观点地产新媒体了解，波叔十分擅长将商铺改头换面，或把大楼面的物业改为商场，来提升物业价值和租金，再在合适的时候沽出，一次过赚取升值差价。

旺角电脑中心被认为是邓成波最成功的改造物业之一。资料显示，旺角电脑中心简称旺电，是香港著名的电子产品销售集中地，地处九龙旺角奶路臣街。?

该项目前身是一间名为“豪门”的酒楼，由邓成波于1990年以约6000万港元购入。其后，再与有“商场医生”之称的沈永年合作，斥资约1200万港元将旧楼重新包装为3层高的主题商场。

旺电于1991年12月开业，长期租满100%，鼎盛期每月租金收入280万港元，有八厘半的回报，是波叔当年收租最多，回报率最高的物业。

而除坐收租金外，邓成波还会和自己的租户合股做生意，一般是与租户平分店内的装修费用，租金就以该店营业额的10%到20%来计算。

另外，“二手房东”也是这位精明商人的业务范畴。这主要是由于业主向一个租客收租，比向多个租客收租简单。波叔就曾以月租180万港元，向原业主租入尖沙咀弥敦道的老旧商场update mall。虽然装修花费了1000多万港元，但再招租时租金亦上升了39%，最快一年即可回本。

97回归前后，为促成成功集团上市，邓成波开始疯狂扫货吸纳大批物业。至金融风暴席卷亚洲时，他已坐拥超过一百个铺位和多间商厦，市值逾73亿港元。

没错，金融风暴来了。据统计，危机爆发后香港楼市从1997年到2002年，跌幅达到57%。03年SARS爆发，当地房地产市场更是一塌糊涂。

其时，有标志作用的中原城市领先指数（CCL），巳经下挫至45.71点。换句话说，香港人当初在楼市上的每一元钱投资，只剩下四毛五分。

低迷期间，邓成波不断入禀法庭，以物业图则不准确，或业权不清楚为由，要求与业主取消交易并取回订金（即是“踢契”），竭尽所能挽回损失。

最后虽然因为香港政府接连减息而逃过一劫，但波叔到2004年时还欠着花旗银行约40亿港元按揭贷款。

再次起步与二代接棒

2004年年初，SARS病毒宣告被消灭，香港楼市急剧升温，每天都有大手笔买卖的消息。邓成波无奈选择趁市割肉还债，一年内几乎将所有物业清空，净筹港币30亿。其中，便包括他的至爱——旺角电脑中心。

该物业于2004年3月以约3.93亿元易手大鸿辉。2007年1月，再换主新加坡吉宝置地旗下Alpha Partners Investment，当时项目估值超过港币7亿5000万。

所谓“经一蹶者长一智，今日之失，未必不为后日之得。”壮士断臂之后的邓成波，意识到鸡蛋不能放在同一个篮子里，必须尽拓门路逐渐放开投资眼光。

香港商铺投资门槛高，投资风险也相对较大，虽然租金收入比较稳定，但回报率也略低，加上零售业早也不似当年。单纯靠大量铺位收租度日，抵抗风险的能力很低。

契机出现在2009年，当年香港政府提出活化工厦政策。邓成波于是将大量资金转投工厦市场，申请活化多幢物业，先翻新后拆租或出售，收获颇丰。

其中著名的是，2014年波叔成功将持有的观塘兴业街4号工厦，活化成全幢商铺项目为零售及食肆用途，并以意向价约9.6亿元放售。项目呎价约1万元，放售价较五年前购入价高出约4.3倍。

而此次以26亿港元向佳源国际出售的三处物业中，也有两个活化工厦项目。

分别是位于屯门的新合里项目，该项目原为两幢总建筑面积约29万平方呎的工厦。2018年年初已经完成活化，将分别改建成为写字楼及商业大厦，规划配套食肆、商铺、写字楼、私人会所和停车场等。

坐落新界葵涌的成功中心，为一个发展已久的工业区。项目总建筑面积约24万平方呎，现正获批改建成为集食肆、写字楼及商铺于一体的综合商业大厦。

如今，邓氏家族旗下业务除传统强项街铺、商厦工厦外，还涵盖住宅、酒店、公寓以及养老、教育等范畴。用波叔自己的话来讲，就像“百足咁多爪”，只是这桩家族生意，大多都已交由下一代来打理。

邓耀升现时就负责管理家族资产。他是邓成波的第五子，亦是最受疼爱的一个。多年来，波叔一直有意锻炼“小铺王”的才能，指导其开设酒楼与婚礼统筹公司，最后更将旗下陞域集团的经营权交给他。

据了解，陞域集团目前主打酒店业务，拥有包括14间酒店、2个服务式公寓等一篮子物业。而酒店亦是邓氏家族近来有心进入的行业。

这部分物业，除向他人收购，如去年2月以约23亿港元购入香港观塘丽东酒店全幢外，很大一部分还是通过活化工厦或一些住宅项目获得。

邓耀升去年接受媒体采访时曾解释过公司的经营方向：酒店方面，分布于葵涌、屯门、湾仔、油麻地等地区，以观塘丽东酒店为旗舰，主打2至4星级数中低端市场，平均房租约500-800港元。以吸引旅行团、商务旅客、网上订购为主。

而除外来客源外，本地客也在考虑范围。“香港房屋短缺，酒店可不可以加快提供住宅给市民呢？当然，酒店和住宅是两种产品，但是可以考虑短期出租。”正类似于酒店式公寓。

另一方面，两个服务式住宅物业，包括此次出售的屯门菁隽项目。将提供餐饮等增值概念，房间租期较长预计1至2年，吸引本地客为主，按月计房租3-4000港元水平。

至于未来的发展，邓耀升就强调，家族无建筑经验，所以不打算转型发展商。“物业由原业主负责承建就最好不过。”

而主打酒店业务的陞域集团有意在2021年上市，其余的物业投资，主要是商铺，则会朝私募房地产基金发展。家族则向综合资产管理团队转型。“会为不同基金做资产包，视乎合适基金或营运策略去选择物业。”

古典和现代，本土与异域，科技和传统，香港是赛博朋克之都，中西文化在这里碰撞。“豪门二代”近年来开始接棒家族产业，这种家族式企业正成为香港商界的一大特色。

从邓成波最初单枪匹马买卖楼花、投资商铺，到如今基金式发展。社会日新月异，房地产市场把持香港经济命脉未有松懈。“铺王”之名，还将以不同方式长久延续下去。

观点人物：我们关注的不仅仅是人物的故事，还有他和她的商业传奇与沉浮。