彩石山庄业主论坛 彩石山庄:风光一时却烂尾收场 法治“钥匙”终破局

蔡氏山庄的“生活”可谓跌宕起伏。

蔡氏山庄的故事应该从2006年说起。由山东省知名开发商三联集团投资开发的蔡氏别墅，一度是炙手可热的明星项目，一度是风光无限的楼盘，成为未来10年两千多业主不愿提起的噩梦！

发展:抢购是无限的

2006年，蔡氏高新区别墅由三联集团投资开发，占地约2400亩。拟为高档景观别墅、双层别墅、联排别墅。计划建设四个住宅小区:白领公寓、水晶花园、尚华住宅、绿松园。

2014年4月，在省委、省政府的领导下，在省市领导小组的直接指挥下，先后成立了审计、财税、司法、宣传等6个工作小组。省市领导小组经过反复论证，确定了整体处置和分步实施方案，即通过司法途径解决购房者优先受偿问题，先保障众多购房者的权益。

2014年6-7月，省市领导小组召开会议，邀请购房者、司法人员、律师等参加。讨论具体的处置计划。

2014年8月，省市领导小组正式宣布济南“蔡氏山庄项目案”启动司法程序。

结局:时隔8年多，近9亿元“未完成”购房终于被退回

经过多次协调会，购房者逐渐意识到可以通过司法途径获得优先补偿，部分购房者代表逐渐改变了态度。

是否意味着如果买方获得优先赔偿，权利就可以得到充分保护？

济南中院还成立了蔡氏山庄项目领导小组。经过多次论证，法官认为，白领公寓和水晶花园的买家知道所涉及项目的“五证”不全，仍积极认购，也有责任。而且根据法律规定，这种购房合同是无效的，购房人和三联集团都要承担自己的过错责任。但尚华住宅和鲁松园拥有当时通过网上签约购买的全部“五证”，是有效合同，购买者没有过错，解决方案与前两个项目完全不同。

“经过多次讨论，最终确定三联集团除返还购房款本金外，还应赔偿购房人80%的利息损失，20%的利息损失由购房人自行承担。”济南中院第一人民法院院长表示，在最先启动的白领公寓和水晶花园项目的调解方案中，法院依法确定了合同双方的责任，并尽了很大努力确保不被浪费。

2014年9月30日，人民调解程序启动，买家与三联集团先后签订调解协议。调解协议签订后，进行了司法确认，为购房者节省了1430万元的法律费用。

2014年10月30日，法院拍卖三联集团案涉及的979亩土地及地上建筑物使用权，拍卖价格为16.296亿元。

2014年11月10日，根据调解协议，法院向第一批购房人支付了执行款。同一天，四个买家喜欢收到退款的本金和利息。

2014年12月5日，共有1724名白领公寓、水晶花园项目买家先后与三联集团达成调解协议，经司法确认，支付执行款8.2亿元。

2015年6月，蔡氏别墅尚华住宅及绿松园项目人民调解工作启动。

2015年8月21日，共向尚华何炬绿松园352名购房人发放了5亿多元行政基金。至此，三联蔡氏别墅地产全部四个项目的购房人问题已基本解决。

后续:未完成的建筑已被新建筑完全取代

蔡氏别墅的事情已经告一段落，除了500亩左右的别墅面积还是属于三联集团的，其余的地块与三联无关。小区有100多套别墅，房产证至今无法办理。

蔡氏别墅其余地块为一级住宅用地，于2016年被中铁地产收购，平均楼面地价超过13000元/㎡。该地块是济南最大的低密度住宅区。中铁城从2017年底开始发售，总面积1010亩。除住宅区外，计划建设商业区5万平方米。

2006年至2015年，蔡氏别墅未了结案件最终圆满解决，2000多名购房者的合法权益得到保障，资产得到有效盘活，后续土地开发建设工作进展顺利。在山东省和济南市政府的支持下，济南中院灵活运用人民调解和司法确认程序，成功追回业主损失，使济南“蔡氏山庄项目案”成为最高法报案。至此，未完工的蔡氏别墅告一段落，对于前业主和后期收购土地的中铁地产来说，都是一个新的开始。