郑州cbd 郑州10大区域CBD布局完成，谁占据双十字中心？

特大城市没有市中心。

未来郑州将是多区域中心形成的城市格局，形成多区域中心商务区。我们来定义一个区域性CBD。

到目前为止，根据郑州市的发展格局，可以基本确定未来可以形成的区域性CBD，主要集中在东部和东南部地区，如下图所示:

按照功能属性，这10个CBD区域可以简单划分为“1.3线”:“1文化点”、“2金融线”、“3商业线”、“4经济线”。

文化点:长溪湖CBD是一个以“文化”为主的CBD。

金融线路:CBD内的北龙湖金融岛和如意湖通过运河相连，以“金融”为主。

商业线:郑州东站东西广场CBD、滨河胡蝶CBD、小利庄站CBD形成以“中华路-东三环”为主线的“一主两辅”商业格局。在这种模式下，东站CBD已经初步成熟，胡蝶和肖利庄还需要时间。

经济线:是最长的一条，从北开始，沿着千城大道。它由胡翔中央商务区、六合中央商务区、胡萌中央商务区、港口中央商务区和双河湖商务中心四个区域商务中心串联而成。

这就是郑州CBD 1234未来的“三分一线”局面。

[1]十字路口(交通)

白沙、滨河、东站、长溪湖、CBD、金融岛都比较熟悉，包括港区CBD、小里庄CBD，最近的楼盘都有详细的讨论。今天我们就来说说最后一个国际物流CBD(也叫胡萌CBD)。

有一天闲着没事，把郑航新区和杭航空港区的规划图拼凑起来，就有了下图。凝视良久，我发现了胡萌中央商务区的第一个特征:东区的交通十字路口。

上图:郑州东南部大格局

大正东规划从中州大道开始，止于广汇街。中部分为三段:东区(贝隆湖、紫龙湖、高铁区)、中东区(白沙)、外东区(吕波)。白沙在中间，白沙中轴线是未来大道。千城大道一路向南穿过经济开发区到达港区。从上图可以清楚的看到，到达港区后，千城大道仍然是中轴线，最终将与通杭路、南水北调工程相接。

所以大东区南北大道无疑是未来大道。

从东西方向看，金水大道是东区东西轴线，太湖路是北港区东西轴线。东区与杭航空港区之间有四条道路，分别是:杭航路、南三环、郑民高速、双湖大道。其中，郑民高速为高速，双湖大道为港区，导航路偏北太远，南三环更符合大东区东西大道。

在南三环和千城大道的交叉口，有一个国际物流CBD。

如下图:

上图:位于十字路口的国际物流CBD。

国际物流CBD位于南三环与千城大道交叉口以南1公里处，面积约8平方公里，呈矩形布局，东端呈扇形。

从上面的卫星图像可以看出，国际物流CBD的大框架路网已经绘制完成，骨架已经形成。

国际物流CBD以千城大道分为两部分，东部为主体区，西部为辅助区。中央以“长中央公园”为核心，与东站东西商圈颇为相似。

[2]十字路口(经济)

当然，国际物流的位置不仅是交通的十字路口，也是东部地区经济发展轴线的十字路口。

如下图:

上图:经济开发区双CBD

从上图可以看出，其实国际物流CBD和滨河国际新城是一个母亲生的双胞胎，从滨河CBD出发，沿着河湖街，经过京港澳中心景观带和国际物流CBD。它们像一个从东指向西的箭头一样吻合！

南北方向没有说明，可以直接在下面的合成图中看到。

如下图:

上图:经济开发区双路口。

经济带上:东西方向为滨河国际-物流国际，南北方向为白沙-六合-物流国际-港口CBD。加上上面提到的交通路口，这个区域就是一个立体的“双路口”:经济路口和交通路口。

千城大道连接着白沙、六合、胡萌、港区、双河湖等华东地区最重要的五个CBD区域，经济地位不可动摇。南三环已成为郑州最重要的工业轴线，郑州最重要的支柱产业由西向东分布:黄金业、中铁、郑州煤炭机械、东风日产、海马、SAIC、宇通等。这里也有望形成双十字中心。

经济开发区本身就是航空港区、老城区、郑东新区的交汇区，经济和交通的双十字路口位于经济开发区的国际物流CBD，拥有非常成熟的运河“金融线”和半成熟的东三环“商线”，当之无愧。未来道路的“经济线”还处于区域硬件配套建设阶段。

[3]工业国际物流

大东区+南区这样的“双十字路口”，在经济开发区悄然落下。如果换成其他地区会欣喜若狂，但经济开发区似乎一直相对平静。

经济开发区的城市发展理念一直是“重实体轻商业”，从来不重视城区和CBD的建设。在他们眼里，多搞工厂比什么都好，让工厂产生效益。当然，工业兴国是有一定道理的。

但是，有一点改变很大，那就是滨河国际新城的成功。

滨江国际的成功发展，让经济开发区大为震惊。工业工厂固然重要，但城市CBD的建设不仅能带来巨大的经济效益，还能大大提升经济开发区的城市形象，给区域带来口碑。区域形象和口碑的大幅提升，可以带来更多的商机，为区域引进更好的企业，这是一个良性循环。

我之前说过，滨河国际新城是经济开发区在产城融合中最重要的决策，并且已经深入实施，最后取得了巨大的成功。胡萌中央商务区无论从位置、规模乃至城市面积来看，都不亚于2012年的滨河新城。如果能快速复制这种模式，经济开发区将彻底转型为滨河蝴蝶湖的“超级双星”——国际物流胡萌，带动老城区、东区、港区的经济(东区、港区都是省市拼命支撑)

房地产投资很多或者很多，区域开发是一个地段或者一个位置。经济开发区的国际物流CBD占据郑州十大区域CBD的C位，经济开发区不会知道。下一步，这一定是经济开发区发展的第一位。

郑州国际物流园区成立于2010年9月。规划范围为鹿邑庙街以东、万山公路(规划G107新线)以西、陇海铁路线以南、郑民高速公路以北的封闭区域。规划面积约50平方公里，人口10万以上。主导产业是汽车及装备制造业和现代物流。

郑州国际物流园区按照企业集中布局、产业集群发展、资源集约利用、功能集建设的要求，围绕打造千亿级汽车装备制造产业基地和千亿级现代物流产业基地的目标，以生产为基础，以生产兴市，逐步构建产城一体的生态复合园区模式。

园区本着资源共享、集聚发展的原则，规划建设了电子商务与快递物流园区、时尚物流园区、汽车贸易与文化园区、医疗卫生物流园区、冷链物流园区等专业园区，引导专业化产业集聚发展。

自三年半前成立以来，已引进103个主导产业项目，总投资690亿元。引进项目中，世界500强投资背景项目6个，国内500强投资背景项目23个；10亿元以上项目20个，5亿元以上项目32个。

亚洲最大的物流地产开发商ProLogis物流、财富500强企业新加坡丰树物流、招商局物流、嘉里物流、宇通集团旗下的新能源客车、宇通重工、宇通环保科技、宇通校车、宇通客车等亚洲最大客车制造商等5大整车项目，以及国内快递行业排名前八的申通、中通、ZJS等一大批大项目签约落户。

[4]生命工业物流

目前园区内“六横八纵”主干道全部连通，与经济开发区、郑东新区、中牟县的对外交通体系初步形成，硬件环境基本具备。南三环生态廊道和千城街绿化工程已完成40公里，新增绿化面积120万平方米。

按照40米宽水面、100米生态绿化控制标准，园区龙曲、丰河两条生态景观河开挖完成，新增水面4万平方米，新增绿化面积17万平方米。

看物流国际CBD的规划建设；

上图:物流国际中央商务区规划

图中两(1)处为物流国际CBD的两个行政办公用地。

图中两②是物流国际CBD的两个核心商务区。

图中两个③是物流国际CBD的两个核心景观区。

图中的两个④是物流国际CBD的两条主要河流绿化带。

图中两个⑤是物流国际CBD的两个科研点。

图中的两个⑥是物流国际CBD的三个配套住宅区。

通过卫星图片看其建设状况。

如下图:

上图:国际物流CBD。

当然，不仅仅是CBD，该地区的基础设施建设自建立以来就完全是沙质荒地，现在建成面积已经达到35平方公里。

截至目前，该地区已签约郑州大学第二附属医院、北京师范大学基础教育实验学校等一批优质资源。红日路小学、经济开发区第二消防站等社会服务项目也已建成并投入使用。通往前城街和南三环的城市公交车也已经开通。

上图:区域内大型公园的配套设施。

目前，宇通、恒发等企业吸纳了1.5万多个本地就业岗位，成为加快新型城镇化的重要推动力和扩大就业转移的主要支撑点。

[5]物流园区朝阳地产

在郑州未来十大区域中占据CBD的C位。物流国际园区在经济开发区的发展重要性不言而喻。这个区域是郑州经济的腰部，连接着老城区、东区和港区。国际物流腰不强，郑州实体经济也很难挺直腰板。郑州深知这个道理，经济开发区更明白，它应该是经济开发区和郑州市经济发展的重中之重。事实上，他们也这样做。

最后，看看国际物流的房地产。

目前区内大小楼盘近10栋，多为工业配套住宅小区，只有美丽的密地林州和恒大雅苑面向市场。

恒大花园规模有限，已被清算关闭。就是卖漂亮的迷笛林州。

这唯一一件待售的物品让我大吃一惊，一定要好好谈谈！

美晶集团对于密地林州的定位极其精准。满足住宅领域住宅客户“总价低、功能强”、“住宿便利齐全”的要求，满足投资领域投资客户“低投入、高回报”、“区域发展初期”的要求。

我们来看看密地林州的一套公寓:

没有对比，没有伤害。

上图左图是市面上85%的标准间单元。这样的单元结构很简单:1个隔间，左手一个卫生间，右手一个“厨房柜台”(注:不是厨房)，前面一个卧室。

密地林州的户型和他们的主要区别有两个:一是卫生间由一个开间改为两个开间，不仅形成了三个隔断，还把厨房柜台变成了厨房。第二，加大阳台。这个改善相当于从1 空变成3 空，而面积还是47㎡。

毫不夸张地说，我认为这套公寓给了“小户型居住者”应有的生活尊严，感谢美丽的风景和美丽的土地！我不反对公寓产品。如果开发商搞小户型，请参考这种户型。

让我们来看看改装后的厨房和浴室隔间以及宽敞的阳台:

上图:47m2厨卫设计

上图:超宽阳台

这就是我所说的“总价低，功能强”。这里总价低主要是指面积，加一个开间，加一个阳台。面积款还是4字头，最大程度控制总价，但功能是革命性的升级。

看配套设施和生活便利。

由于该地区是双十字中心，未来的配套设施必须是第一个完成的。目前，该地区的内部教育、交通、绿化和医疗保健已经初具规模。随着时间的推移(工程移交时)，配套设施将会建成并投入使用。下图

上图:胡萌中央商务区密地林州位置图

当然，除了区域配套外，项目本身的配套也是区域内最大的配套资源。

看投资属性。

“低投入高回报”:我们拿上面说的47㎡，购买后每月付款2000元。目前，该地区已经占据了大量的工业人口，租赁市场供不应求。上市后，每月支付的租金余额是最基本的收入。

“区域发展初期”:这个属性大概不需要太多描述。如何看待双十字中心、东方经济中心、胡萌CBD等区域性CBD初期的投资价值……？