卖别墅 大湘调查：揭秘深业“3500卖别墅”背后真相

传统销售旺季“金九银十”如期而至，楼市将迎来一波房地产促销和购房者高潮。如果要讨论2012年长沙房地产市场的第一个热点，那就是“3500元/平米卖别墅”。

近日，网友“斗兽场月光”在大相小区发表题为“3500元/平米买别墅，有何妙招？”，爆料长沙深叶灵岛湖景别墅推出3500元/平米“跳楼价”，质疑为炒作。这篇帖子一出，立刻吸引了不少网友观看吐槽，当天点击阅读人数超过一万。一波动荡，一波又起。9月3日《潇湘晨报》报道，9月2日下午，一群身着比基尼的美女出现在长沙音乐城商城广场和步行街黄兴铜像前翩翩起舞。在随文章分发的新闻照片中，这些美女举着的红色广告牌上写着“别墅只卖3500元”。这个消息被大祥转载后。它再次掀起了围观的浪潮，每天有160万的浏览量。

在这个敏感的时间点，以如此大胆的方式进行营销推广，神夜岭岛被推到了网络舆论的风口浪尖，“低俗”和“虚假炒作”的指责层出不穷。更有甚者，怀疑其开发商缺钱，想集资跑路。为一些“特殊人群”推出的“灰色供应”，以及房地产“纸和木材”的质量都是次等的...有一段时间，

为什么别墅只卖3500

在2012年的长沙楼市，均价3500元/平米的住宅产品，即使在望城、星沙也是凤毛麟角。神夜岭岛位于二环路。项目包含350亩楚家湖，也是别墅产品。除非做慈善，这个价格真的值得怀疑。

近日，深叶岭岛项目开发商、长沙深叶置业有限公司副总经理汪曾国在接受大相地产采访时，对这一质疑做出了回应。据他介绍，深业置业有限公司原计划是针对“深港合作20年”项目节点推出20套优惠住房，综合考虑各方面因素后决定扩大推广范围。即便如此，也仅限于第2阶段产品范围的30%。但“别墅只卖3500元”的概念，并不是“3500元/平米”那么简单。深度工业的主要目的是向市场传达产品高性价比的信息。

汪曾国并不否认，作为上市公司，深野在每个财年都向市场报告业绩。“虽然不缺钱”，但面对年度销售计划，它仍然有动力快速发货。今年雨季频繁，由于工程相关因素的制约，原定4月上市的产品推迟到9月，所以“时间更紧，任务更重”。至于已经认可基金的业主，也需要采取更大的盈利措施作为反馈。

“3500”是怎么算的

网友“斗兽场月光”的帖子发出后不久，有熟悉市场的网友给出了申野“3500”的换算规则:物业面积总售价除以使用面积。假设物业面积为100平方米，实际售价为7000元/平方米，买方需支付70万元；在最后的计算中，申野赠送给业主的地下室、花园、露台的面积也计算在内。如果恰好是100平米，均价3500元/平米。

汪曾国承认了这个算法。根据他的计算，这不是最低价。“灵道二期产品的平均赠送比例高达1: 1.1。按照这个算法，其实有些房子的实用面积均价更低，甚至只要2000元/平米。”此外，汪曾国认为，网民忽略了一些其他因素，是因为他们对该项目了解不够。“比如，市场土地评估价格。由于灵岛的地理位置和全部资源的特殊优势，临湖地价预计达到800万元/亩，不临湖的别墅地块也可以达到300万元/亩。从二期产品的整体住房面积来看，平均每户占地约500平方米。按照这个算法，其实每套房子的成本都小于房子的地价，房子等于白。”由于赠送面积大，业主后期不用承担70年的物业管理费及相关税费。所以，“按每套房从成交到最终使用的全成本来看，神夜岭岛的价格也很低。”

最后，汪曾国强调，“3500”只是申野岭岛的优惠政策，项目还有一系列产品，会保持市场认可的较高价格。“有些甚至达到每平方米2万多，接近3万。”

在调查中，“3500元卖别墅”的实际情况逐渐明朗。不管网友们是否能完全接受神爷给出的答案，不可否认的是，神爷岭岛作为“金九银十”市场抢夺战的第一枪，不仅为部分业主提供了看得见的优惠，也有效地将产品信息以这种方式传递给了市场。至少，策略是成功的。