办理贷款 宁波男子按揭办不下来 赔房产商57万元退房

“我的一个客户买房的时候付了首付，但是房贷做不了。最后经过调解，我给房产公司赔了57万，才把房子退了。工人阶级，亏了这么多钱，我们都可怜他。”昨天，浙江合一干达律师事务所律师张峰向记者讲述了最近的一起案件。

周先生怎么了？房贷做不了是买家的责任？宁波市民买房需要注意什么？记者请律师做总结。

买了房，房贷就没法办了

周先生一直想买一套理想的房子。前几年周先生终于看中了宁波的一套商品房，总价254万。

周先生是一个没有多少积蓄的工人阶级。像大多数购房者一样，他打算向银行申请抵押贷款。但周先生平时收入流不够稳定，月收入不高。

在看房的过程中，他还跟销售人员提到了自己的顾虑，房贷是否行不通。如果他做不到，他就买不起房子。工作人员口头上说可以帮周老师想办法贷款。当然，这只是口头承诺，没有留下书面证据。

周先生与房地产公司签订商品房买卖合同后，支付77万元向银行申请抵押。但周先生被告知不符合按揭贷款办理条件，无法办理按揭贷款。银行给的理由是周先生月收入不高，月收入流不够稳定。至于银行拒绝办理抵押贷款，周先生告诉他的律师，他没有任何疑问，可以接受。

记者了解到，当银行批准抵押贷款时，借款人的收入和稳定性是重要的考虑因素。

工行工作人员昨日告诉记者，申请一手个人住房贷款的基本条件是:有稳定的收入来源和按时足额偿还贷款本息的能力，借款人贷款月支出收入比控制在50%以下，或月债务支出收入比控制在55%以下。

怎么办？以周先生自身的经济能力，实在没有办法支付剩余的177万元购房款。

房产中介起诉支付剩余房款及违约金75万元

余额延迟，就逾期了。周先生认为理想的情况是把房子退掉而不是买下来。房地产公司不同意，称是周先生违约。周先生和房地产公司沟通了几年，希望能结账，但没有结果。最后，房地产公司决定正式起诉周先生，要求他支付剩余的177万元购房款，并支付高达75万元的违约金。

最后，经与房地产公司多次调解，周先生赔偿房地产公司违约金57万元，得以退房。首付77万也追回了。尽管有些遗憾和无奈，周先生也只能接受这个结果。

律师张峰说:“很多人可能会怀疑，周先生买不到房子，是因为银行按揭做不到。他为什么不能退？”在这种情况下，未能申请按揭的原因是周先生自身的收入流不够稳定。虽然在买房之前，房地产公司可能会说可以帮周先生做抵押，但这样的口头承诺，只是为房地产公司打擦边球促进销售，并不能改变周先生自身原因无法办理抵押的事实。"

记者了解到，房贷不能办，可以退房，可分为三种情况。

在第一种情况下，如果因为房产中介的原因不能做抵押，比如开发商没有拿到预售许可证，或者出售现有不具备使用条件的房屋，导致银行不批准贷款，买受人可以要求开发商退还首付和定金，并要求开发商赔偿相应的损失。

第二种情况，如果是买方自身原因造成的，买方应承担违约责任。

第三种情况，因购房政策或银行规定发生变化，如限购政策等原因导致贷款无法发放，买受人应与开发商协商退房。协商不成，合同没有约定的，买受人可以起诉，证明自己没有过错，确实不能购房，要求开发商返还首付款或者定金。

如果担心拿不到房贷，最好有补充协议

业内人士提醒，在实际的商品房购买过程中，如果选择按揭付款，购房者必须对自己的购买力做出正确的评估。特别是不要相信别人的明示、暗示、口头承诺等。

如果对能否成功办理按揭贷款有疑问，可以在签约过程中进行约定，规避风险。最好在补充协议中具体说明。比如约定不能进行抵押贷款的，开发商可以选择全额退款解除合同，或者分期支付尾款。如果开发商不同意这种情况，购房者应该充分考虑是否可以承担风险。