任泽平年龄 任泽平最新观点2020年房价的 未来十年房价还会涨吗？

　　国家统计局近日发布3月份70个大中城市房价数据。因为这是国内“新冠肺炎”疫情基本控制后各大城市房价的首次亮相，所以业内普遍认为其对后疫情时期房价走势具有指标性意义。

　　不少人认为，受到疫情冲击，房地产面临带看难、交易少、市场冷等多重压力，形势肯定不容乐观。

　　但从发布的数据看，无论新房、二手房，3月份70个大中城市房价整体趋势居然未跌反而微涨。

　　同时让人感到惊讶的还有：3月份新房环比涨幅最大的城市为西宁。二手房方面，房价已经高企的深圳，3月份价格环比涨幅最大，为1.6%。

　　那么，房地产市场的运行究竟是什么逻辑?是什么决定着房价的涨跌?未来哪些地方房价还会继续上涨?

　　恒大首席经济学家任泽平对房地产曾有一个广为流传的标准框架：长期看人口，中期看土地，短期看金融。他最近出版的新著《全球房地产》，是在此基础上的一个升级版，通过全球视野，让大家更加清楚地了解房地产运行背后的基本逻辑。关于房价等你关心的问题，他在书中也给出了明确的答案。

　　六大因素支撑我国房地产中长期市场空间

　　城镇化：城镇化率持续提升，大量农村人口进城

　　改革开放以来，我国城镇化率以年均1.06个百分点的增速增长。我国城镇化仍处于快速发展阶段，未来10年将继续快速提升。根据联合国预测，未来10年我国城镇化率预计年均提升1个百分点，至2030年达到70.6%，年均1300万农村人口转变为城镇常住人口。

　　第一， 国际经验表明，城镇化率提升遵循诺瑟姆曲线规律，城镇化率在30%以下、30% ~ 70%和70%以上时，分别为平稳发展阶段、快速发展阶段和缓滞发展阶段。2018年，我国常住人口城镇化率为59.6%，仍处于快速发展区间。

　　第二， 横向看我国城镇化率上升空间较大。当前城镇化率仅相当于1868年的英国，1910年的德国，1945年的美国，1958年的日本。无论是和发达国家相比，还是和经济发展水平相似的发展中国家相比，均有较大差距。

　　人口迁移：城市间人口迁移增加

　　区域经济发展不平衡推动人口从经济发展水平较低的地区向经济发展水平较高的地区迁移。我国39个一、二线城市2018年常住人口城镇化率和人均GDP相关系数高达0.88，31个省、自治区和直辖市的这两个指标的相关系数达0.57。2000—2015年，“城—城”流动人口占比从20.8%持续增加至37.9%。未来，人口将继续向经济发达区域中心城市和城市群集聚。

　　住房消费升级：观念、区域和品牌三个层次消费升级

　　一是住房消费观念升级。1998年以前买公房，居民的居住观是如何解决“有房住”的问题，答案是有房就行。1998年房改推进，住房实物分配被叫停，商品住房市场启动，居民开始重视小区配套等便民化居住服务，物业管理行业从无到有，逐渐发展成熟。进入21世纪，居民追求高品质生活，住房消费上表现为对园林绿化、建材品质、智能家居、一体化装修等提出高要求，实现“住好房”。

　　二是消费区域升级。城市间，住房需求从小城镇向教育医疗就业等条件更完善的大城市集中。城市内部，新老城区并存，新区基础设施好，即使在老城区有房的居民，也要到新区购买改善型住房。

　　三是消费品牌升级。居民购房需求从缺乏建设标准和服务保障的地方中小房企向标准化运营、服务完善的品牌房企集中。2019年第一季度末，百强房企占商品房市场份额已超七成，较2015年40%的市场占有率增长了31个百分点。凭借品牌溢价、智能家居、优质物业等优势，品质住宅占据主流。以精装修为例，20世纪90年代末首次在广州、上海等城市出现，2005年恒大率先开启全精装交房的业内风潮，2018年全国全装修渗透率提升至23%以上，一线城市提升至56%。

　　住房质量：居住条件改善

　　1. 我国基本告别住房短缺，但住房质量仍有很大的改善空间

　　根据恒大研究院《中国住房存量报告：2019》，1978—2018年，我国城镇住宅存量从不到14亿平方米增至276亿平方米，城镇住房套数从约3 100万套增至3.11亿套，套户比从0.8增至1.09。当前，日本、美国、英国、德国的套户比分别为1.16、1.15、1.03、1.02，与发达国家对比，我国住房供给总体平衡。但根据2015年人口“小普查”，我国城镇住房中成套率仅为85%，约20%为条件较差的平房，41%为1999年以前修建。

　　2014—2018年，我国典型城市商品房累计销售中，90 ~ 144平方米的改善户型套数占比明显提升，表明在住房质量改善的需求下，居民更偏好功能完备的较大面积住宅。

　　2. 城镇主力置业人口数量保持稳定，但年龄中枢上移，住房改善的能力提升

　　人口总量峰值临近，但受益于鼓励生育政策，估计仍能维持5 ~ 10年的增长。

　　联合国对中国人口规模有9个预测方案。其中低方案的总和生育率假设为1.45，将于2024年达到人口峰值14.5亿人。固定生育率方案和中方案对未来总和生育率假设为1.69和1.70，分别将于2030年、2031年达到14.6亿人的峰值。

　　城镇主力置业人口数量稳定在5.5亿人左右。根据联合国预测的我国未来城镇化、固定生育率方案下的人口总数和年龄结构，虽然20 ~ 60岁人口占比持续小幅降低，但受益于城镇化率提升和总人口增长，2045年以前20 ~ 60岁城镇人口数量稳定在5.5亿人左右。

　　主力置业人口年龄中枢上移，住房改善能力提升。主力置业人口中，20 ~ 34岁以首置需求为主，35 ~ 60岁以改善需求为主。对改善需求进行细分，35 ~ 45岁一般为二次购房的首改群体，45 ~ 60岁为三次及以上的再改和豪改群体。根据联合国预测的未来我国人口年龄结构数据，2020—2030年，首置需求人口占比由36.8%降低至32%，首改需求人口占比由23%提升至28.6%，再改和豪改需求人口占比维持在40%左右。