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英特公寓 获高盛等1亿美元投资,它要做万亿停车市场最大“二房东”

除了“堵车”“停车难”,中国车主的烦恼。

根据公安部交通管理局发布的最新数据,截至2019年6月底,我国汽车保有量已达2.6亿辆,但人均保有量仅为美国的四分之一。随着汽车保有量的不断增长,每辆车的停车位比例可能会越来越低。

阳光海天创始人兼首席执行官闫亮表示,中国城市人口密集带来的自然问题是每辆车停车位比例低,停车困难只能通过提高空的利用率来缓解。“中国的数字化程度很高。通过物联网、人工智能等技术,可以在车位层面运营车位。随着单个停车位周转率的提高,每辆车停车位比率低并不意味着停车困难。”

阳光海天成立于2006年,是一家停车资产运营服务商,通过停车场规划设计、运营管理、投资开发智能停车互联网平台,为停车场提供运营服务。同时,阳光海天还通过合同租赁的方式取得了部分停车场资产所有权、停车场长期经营权、自营停车场。目前,阳光海天覆盖全国40多个城市,覆盖地标商业、交通枢纽、医院、景区等不同业态的300多个高价值停车场,50多万个泊位拥有经营权。

融资方面,阳光海天最近从高盛和Anchor Equity Partners获得了1亿美元的B系列融资;2017年,获得华平投资和红星美凯龙15亿元人民币的A轮投资。

做中国停车场最大的“二房东”

在对外经济贸易大学读本科期间,闫亮通过为Joyo.com和其他网站做土地赚了第一桶金。毕业后,闫亮带着第一桶金开始了一个农业项目。农业的不确定性和长周期使闫亮最终选择放弃。

在创业期间,闫亮多次往返于津京高速公路。他对收费站对过往车辆收费印象深刻。“收费站就像印钞机”。这时他觉得停车场和收费站是类似的逻辑。“查了下网,停车场是欧美市场的优质房产,现金流非常稳定,由养老基金和家庭基金紧紧持有。”当时,中国的民用汽车数量不到5000万辆,而美国的民用汽车数量已经达到2.64亿辆。根据闫亮的预测,汽车保有量增加较大空,未来停车场将是稀缺资源,不仅会有较大的资产增值空,还会从长期运营中产生收益。闫亮立志成为停车场的“包租店”,于2006年成立阳光海天。

但问题是,当时国内只有几家商场对停车场收费,而且大部分都不收费。不收费怎么会有快速现金流?闫亮不得不从清洁、安保、绿化等运营服务入手,拿下天祥公寓、昆仑饭店、清华同方、山东国际等停车场经营权,与红海众多停车场小业主展开竞争。

“当时对停车场开启收费模式的时间有误判。房地产仍处于快速发展的泡沫阶段。城市化和汽车保有量没有预期的那么快。停车缺口不够大的时候,停车比较容易。从免费模式切换到收费模式非常困难。”阳光海天只能让运营服务比同行更精细,但清洁、绿化等管理运营毛利很低。闫亮正在考虑如何突破运营瓶颈,寻找新的收入来源空。

闫亮看到,2011年以来,商业地产项目发展迅速,对停车场规划、设计和建设的需求急剧增加。于是阳光海天成立了中国停车规划设计院,为停车场提供规划、设计和施工服务。央视新址停车场规划来自阳光和大海。虽然前端规划和后端管理业务已经布局,但闫亮对于这种难以管理和规模化的业务仍有危机感。

直到2015年左右,汽车停车位缺口超过5000万,一辆车只能平分0.5-0.8个停车位。停车资产的运营引来了转机。由于停车紧张,停车场开始大规模收费;同时,线上支付的兴起对纯线下运营模式提出了挑战。

迅速启动“互联网+停车”业务,与海安停车共同成立新公司,推出智能停车平台“停车简易”。停车容易通过智能软硬件对停车场进行信息改造,让进入停车场的车主直接在停车场用手机付费,实现车位搜索、车位预定等功能。从而提高停车场的运营效率和车主的出行效率。目前,Park Simple APP已覆盖55个城市的7000个停车场,拥有汽车5000多万辆,月平台流量超过10亿,已获得丰瑞资本、复星、蚂蚁金服等数亿投资。

在解决了运营管理能力和技术能力之后,阳光海天也掌握了优质的停车资源。随着华平投资15亿资金的进入,闫亮正式开启了停车场特许之路。2017年,阳光海天取得部分停车场资产所有权或停车场长期经营权,以合同租赁方式经营停车场。“我国停车场的产权和产权交易还不够成熟。部分楼盘的停车场产权模糊,所以阳光海天部分拿产权,部分拿经营权。”闫亮透露,直接收购产权需要消耗太多资金,所以不会是业务的核心,获得停车场经营权的主要是“二房东”。

停车场的长期经营权一般为十年。阳光海天并不是简单的一次性买断,而是与物业建立了共享机制。目前阳光海天已获得上海天山SOHO、三亚凤凰机场、海口美兰机场的经营权。从纯第三方服务到自营业务,阳光海天的收入结构已经彻底颠覆。服务费原本占总收入的95%,现在降到了5%,90%的收入来自自营业务。

截至2020年12月,阳光海天已运营管理超过50万个停车位,服务于上海虹桥国际机场、中国医学科学院肿瘤医院等公共停车场。阳光海天的停车场建设和运营能力也受到了智慧城市建设者的青睐。目前,阳光海天参与政府公共停车场和市级智能停车平台的投资运营,覆盖北京、天津、上海、青岛、肇庆、成都、潍坊等城市。

从“货场级”操作到“停车位级”操作

除了停车场资产管理,管理存放在停车场的数据带来了巨大的价值。阳光海天通过物联网、人工智能等技术,可以远程监控停车场的实时动态,掌握多维数据。在阳光海天AIPP监控系统中,可以随机调出车辆进出停车场的实时动态视频,以及注册用户信息、车辆信息、缴费明细等数据。

在一些停车场,阳光海天可以实现车位级别运营,即既能掌握出入口动态,又能监控各个车位动态。如发现车位占用等违规情况,检测屏幕上会亮起监控警告,提示停车场管理人员处理。阳光海天运营的停车场正逐渐向无人化演变。

闫亮认为,虽然中国的停车位比例较低,但通过数字技术实现停车位层级运营,提高停车位周转率,将缓解停车困难。

在掌握足够的汽车和用户信息后,阳光海天也是一个大数据平台,可以为商业企业和品牌商家提供数据服务。比如帮助商场了解顾客的年龄、性别、消费习惯等消费画像,提高商场的运营效率。此外,阳光海天还会围绕停车场景做更多的增值服务,比如汽车售后服务。阳光海天售后汽车服务品牌易车生活在广州已经开了十多家店。未来阳光海天还可以渗透到新能源汽车、汽车联网、自动泊车等行业。

贝恩咨询公司发布的《中国停车行业价值报告》显示,2016年中国一二线城市停车行业收入达到4200亿元,到2021年,整体停车市场预计达到万亿元。阳光海天目前普及率不到1%,未来会有巨大扩张/[/k0/】。

目前,阳光海天已与友谊资本联合推出停车产业基金中国人民智博产业基金,并全资收购澳大利亚停车运营商中国安全停车,与全球最大的停车公司法国靛蓝(France Indigo)签署战略合作协议,在中国成立合资公司,加快阳光海天的业务拓展。

在团队上,阳光海天核心项目团队有300多人,加上2000多名一线业务人员。这轮融资后,阳光海天将通过投资、并购等方式加大合作推广力度。,并建立金融部门设立新的基金,以获取更多的优质停车场资产的经营权。

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