成都九孔桥 茂业成都九眼桥项目商改住背后的豪宅利润账本

经过近20年的波折，茂业国际在成都一环路附近的项目，大概会迎来崭露头角的时刻。

2月18日，茅野商业有限公司宣布，拟与成都市国土资源局签订《国有建设用地使用权土地使用条件变更协议》，将成都九眼桥项目商业用地调整为“与零售业务相适应的二级住宅用地和零售商业用地”，土地总付款1.27亿元。

市场人士向观点地产新媒体指出，有关部门尚未正式披露茅野九眼桥项目监管已获批准的消息。但是，在四川省政府一再强调调控“改商为房”的背景下，这个项目仍然具有代表性意义。

成都九眼桥历史悠久，现在聚集在它周围的“酒吧街”已经成为城市夜文化的象征。自茅野收购尚诚集团以来，九眼桥附近的商业项目已成为深圳商人黄茂如梦寐以求的资产之一。根据数据，茅野曾计划将该项目建成“茅野世界”，一个购物、娱乐和休闲的城市综合体。

然而，由于近年来商业地产的低迷，茅野商业的经营数据显示，其在成都的零售业务收入在过去三年面临下行压力。在这种情况下，“转商为房”的政策成为了房企缓解商业地产市场高供给、寻求高利润的避风港。

关于九眼桥项目的相关情况，观点地产新媒体致电茅野相关负责人，截至发稿时尚未收到回复。但据了解，如果该规定获得批准，该商业项目预计将获得最大21600平方米的住宅建筑量。根据茅野之前的项目计划，这个区域可能会成为奢侈品。

利润簿的业务变更

据资料显示，茅野九岩大桥项目位于成都市锦江区九岩大桥宏基中路49号，总面积11400平方米。用于商业用地，其中自有土地占7870.60平方米。该项目曾命名为“茅野天地”，后于2016年4月更名为“茅野豪苑”。

成都市统计局2016年7月初披露，茅野商业公司开发的成都茅野豪苑项目，计划总投资约6亿元，建筑面积6万平方米，预计2018年4月竣工。

在市场参与者看来，茅野商业新披露的2017年“商转房”计划只是补充程序的一部分。根据公司2月18日公告，九眼桥项目出让面积拟增加至9617.69平方米，土地用途由商业用地调整为零售商业兼容二级住宅用地和零售商业用地。本次需返还的土地出让金总额为1.27亿元。

具体而言，上述项目调整后，零售商业兼容二级住宅用地总容积率不超过4.5；零售商业用地总容积率不超过6.0。

对此，第一太平戴维斯(Savills)中国西部项目与发展咨询部负责人罗告诉视点地产新媒体，由于商业楼宇库存较高，成都商业地产市场竞争激烈，部分传统百货店也面临调整压力。"包括茅野在内的许多房地产公司在经营中遇到了一定的困难."

数据显示，茅野商业的前身尚诚集团主要在四川经营百货商店。2014年、2015年、2016年上半年，成都营业收入分别为11.11亿元、10.18亿元、10.02亿元；其中，2016年上半年业绩增长主要是收购仁和任栋店和光华店。

去年，位于偃师口商圈、拥有茅野九眼桥项目的北京华联百货宣布关闭其已由百货商店转型为城市直销店的门店。第一太平戴维斯预计，2017年成都将有超过22个商业项目达到市场进入要求，相应新增170万平方米的成交量，或者将有更多零售业务转型。

“在商业地产过剩的情况下，比如九眼桥项目等待开发商业用地进行产权调整，这也是一种正常的去库存手段。”罗透露，除外，几乎所有在成都有大量商业项目的房地产企业都有“转行”的打算。

对于房地产企业来说，“由商转房”不仅意味着缓解商业地产的持续高供给，还意味着这部分房产可以实现销售回报。因此，从外界来看，茅野把九眼桥项目变成豪宅，某种程度上是为了加速现金流。

不愿透露姓名的市场参与者告诉视点地产新媒体，茅野九眼桥项目计划有四套房子，对外宣传主要集中在豪宅的定位上。“九眼桥靠近春熙路等传统商业区。它拥有稀缺的河流风景资源，周边竞争产品很少。房企普遍考虑建造豪宅。”

观点地产新媒体了解到，目前九眼桥附近的销售项目主要是阳光新产业中心、万达瑞华中心等商业项目，平均写字楼价格在2万元/平米左右；商住区，远处有阿玛尼公寓、码头青田半岛等项目，其中阿玛尼公寓最高价4万元/平米。

九眼桥工程20年的变迁

虽然“商业改房”市场广阔，但业内人士向视点地产新媒体指出，有关部门尚未正式披露茅野九眼桥项目监管获批的消息。

九眼桥项目的出让历史可以追溯到1997年11月，当时茅野商业公司的前身尚诚集团与成都市国土资源局签订了出让合同，从而获得了该地块的土地使用权。

事实上，在准备九眼桥项目之初，尚诚集团就已经展示了规划商业和住宅模式的可能性。观点房地产新媒体获得的2007年A项目可行性报告显示，尚诚集团认为成都商业地产市场总供给大于需求，但区域商业布局仍有很大机会。

以九眼桥项目为例，项目周边原有的商业形式主要是底层商业和灯具专业市场，几乎没有大型综合购物中心。同时，项目区的购房者主要是公务员、各大外企、私企等业主，消费能力较高。

因此，九眼桥项目规划为购物、娱乐、休闲城市综合体，产品市场定位为“区域性商业百货、白领居家公寓”，其中住宅部分以小户型为主。该项目强调快速开发和销售，通过开发建设将现有土地资产转化为“高质量的商业资产和利润最大化的现金空”。

茅野曾公开表示，九眼桥项目是其在成都布局的重点之一，当时的定位还是百货、酒店、写字楼、公寓。

但由于前期拆迁整合工作，项目此后一直处于进展缓慢的状态。截至2012年7月底，上述项目宣布拆迁工作已全部完成，实现“三供一平”，相关流程已进入前期。

随着成都商业地产形势日益严峻，尚诚集团过去的乐观态度也发生了变化。事实上，视点地产新媒体了解到，从2014年开始，包括万科在内的房企推迟了新增土地商业部分的开发，一些开发项目甚至选择改造成医疗保健中心。

转折点发生在2016年3月，经四川省政府常务会议审议通过。已缴纳全部土地出让金的待开发商业用地，经审批后可改造为商品住宅用地。4月，在尚诚集团正式更名为“茅野商业”后不久，九眼桥项目的案名悄然由“茅野天地”变更为“茅野豪苑”——这被视为商业变更的首例。

在规划方面，茅野九眼桥项目开始进行调整:与过去纯粹的商业业态相比，工地围墙上的广告显示，该项目将主要建成四栋房屋，定位为中心区的奢侈品。到目前为止，该项目经历了近20年的波折。

市场人士向视点地产新媒体指出，成都住宅市场从去年开始火爆，九眼桥项目改变用途后可能实现更快的资金周转，从而缓解其百货等业务拓展的压力。尽管近年来商业地产困难重重，但按照茅野商业之前的计划，百货公司“航母”仍然是其未来的发展目标。