万科2018年业绩会 还原事发经过及背后真相！

3月25日，万科发布2018年年报，业绩指标稳步增长。

2018年营业收入2976.8亿元，上市公司股东应占净利润337.7亿元，分别增长22.6%和20.4%；销售额6069.5亿元，同比增长14.5%；其在全国商品房市场的份额进一步提高到4.05%。

2018年是万科“城乡建设与生活服务商”战略的开局之年，面对危与机并存的白银时代，万科于去年年中提出“收敛聚焦·巩固提升基本盘”，强调认清、顺应大势，并以“战略检讨-业务梳理-组织重建-事人匹配”为经营管理主线，推动公司各业务有质量增长。得益于前瞻性的布局与经营管理效率的提升，万科赢得了战略上的主动，传统开发业务优势持续巩固，非开发业务的经营表现亦不乏亮点，经营能力持续提升。

万科董事局主席于亮表示，2019年，面对高度的不确定性，万科应摒弃一切投机和侥幸，跳出路径依赖和牛市思维，以“城乡建设和生活服务提供商”的战略定位为重点，依托业务伙伴机制，坚持“以客户为中心、以现金流为基础、合作伙伴奋斗、不断创造更多真实价值、实现质量发展”的长期经营方针，稳定基本态势。

基础销售合并同比增长14.5%

2018年，中国房地产市场的销售面积、销售金额、投资、建设等指标达到新高，但中国商品房销售增速再次放缓。国家统计局数据显示，2018年全国商品房销售面积17.17亿平方米，同比增长1.3%，增速比2017年低6.4个百分点；销售额15万亿元，同比增长12.2%，增速比2017年低1.5个百分点。

在万科看来，白银时代，中国的城市化进程还没有结束，城市对空的需求无论从数量上还是质量上来说还是巨大的。但随着“少生”“老龄化”的人口形势和行业集中度的提高，单边市场快速崛起、全行业快速扩张的时代已经结束。为了支撑万科未来的持续增长，转型势在必行。但是，无论从今天万科的规模，还是从之前的行业环境来看，转型都不是一件容易的事情。

“‘基础盘’将是万科2019年最重要的词汇。为了更好的开枝散叶，首先要寻求基础的稳定性；先在最基础的业务中加深对业务逻辑的理解，练好管理的内在实力，才能为转型打下更坚实的基础。”于亮说。

目前万科各业务线都定义了自己的基础盘，其中四大区域明确以开发业务为基础盘。

2018年，万科业务发展优势不断巩固。今年万科实现销售面积4037.7万平方米，同比增长12.3%；销售额6069.5亿元，同比增长14.5%。销售的产品中，84.9%为住宅，91.4%为144平方米以下的中小户型。

万科在全国商品房市场的份额从3.96%上升到4.05%，在24个城市的销售额位居当地首位。

报告期内，万科实现结算面积2191.4万平方米，同比增长10.7%；结算收入2846.2亿元，同比增长22.1%。截至2018年底，万科已售出的未结算资源有所增加，已售出资源未结算3710.2万平方米，同比增长25.2%。合同总额约为5307.1亿元，同比增长28.1%。

面对高度不确定性，万科坚持量入为出，谨慎投资，确保投资规模与运营能力相匹配。2018年，万科新收购项目227个，总规划建筑面积4681.4万平方米，股权规划建筑面积2490.2万平方米。按建筑面积计算，72.1%位于一二线城市。

截至2018年底，万科在建项目总建筑面积约9012.7万平方米，股权建筑面积约5402.1万平方米；规划项目总建筑面积约5936.2万平方米，股权建筑面积约3579.6万平方米。此外，万科还参与了一批旧城改造项目。根据目前的规划条件，权益总建筑面积约为347.7万平方米。

提高运营能力，创造客户愿意支付的优质产品和服务

2018年，万科将战略定位升级为“城乡建设与生活服务提供商”。从配套服务商到生活服务商，意味着万科不仅要提供硬件，还要提供软件；不仅空还要提供内容。

物业服务方面，万科以住宅物业服务为基本业务，保证充足的资源投入。2018年营业收入98亿元，同比增长33%；2018年，住宅业务占65%，非住宅业务占35%。2018年，万科地产连续第九年荣获“中国综合实力前100强物业服务企业”称号，连续第五年荣膺“中国房地产开发企业500强物业首选品牌”称号，连续两年荣获“中国特色物业服务龙头企业——企业总部基地”荣誉称号，在规模和口碑上继续引领行业。

2018年，万科将出租屋业务升级为核心业务，继续加大核心城市周边出租屋布局，提高收购项目的开放效率和运营质量。截至目前，万科长期出租公寓业务覆盖35个主要城市，共开业6万多套，开业6个月以上的项目平均入住率在92%左右。截至年报披露日，万科已完成发行55亿元住房租赁专项公司债券，为租赁住房业务发展提供资金支持。

在商业开发和运营方面，万科继续提高现有项目的运营绩效。截至2018年底，万科商业领域共有管理项目210多个，总建筑面积超过1300万平方米。李因集团是万科的商业开发运营平台，专注于现有项目的运营管理，通过转型激发现有项目的活力，不断优化资产结构，探索资产证券化。2019年2月，印度管理的商业地产基金推出并设立了以深圳龙岗万科广场为标的的专项资产支持计划，发行规模21.16亿元，是市场上首个没有强信用增强、以商场为资产支撑的股权型REITs产品。

在物流仓储服务方面，万科子公司万伟物流专注于高标准仓储投资、开发选址、投资运营和资产管理。经过近四年的发展，万伟物流已经成为中国领先的物流服务提供商。截至目前，万伟物流共收购项目124个，总建筑面积971万平方米，其中稳定运营项目平均入住率为96%。万伟物流通过收购和整合太古冷链物流，不断丰富服务内容，提升冷链规模和运营能力。

此外，万科还积极探索工业办公、冰雪等业务。截至2018年底，万科已在20多个城市开展了标准办公和工业园区的建设和运营管理，总管理面积约700万平方米；成功中标北京2022年冬奥会、冬季残奥会延庆赛区PPP项目；医疗和教育领域的品牌影响力逐渐扩大。

万科表示，将继续根据客户的真实需求，发现、理解和适应客户的需求和变化，创造客户愿意支付的良好产品和服务，在“口碑时代”赢得客户的信任和支持。

经营现金净流入336.2亿元，行业净负债率保持低位

面对房地产行业增长缓慢、融资持续收紧的宏观环境，万科坚持“以现金流为基础持续创造实际价值”的理念，加强资本控制。

2018年，万科实现营业现金净流入336.2亿元；截至2018年底，万科持有货币资金1884.2亿元，远高于一年内到期的流动负债总额931.8亿元。截至2018年底，万科的净负债率为30.9%，在行业内仍处于较低水平。

良好的财务和资本条件使万科保持了行业领先的信用评级。标准普尔、穆迪和惠誉分别给该公司的信用评级为“BBB+”、“Baa1”和“BBB+”，评级前景“稳定”。

万科通过不断优化债务结构，降低融资成本，提高了防范金融风险的能力。2018年，万科整体融资成本继续处于较低水平。其中，公司债券最低发行率为4.05%，超短期融资券最低发行率为3.13%，中期票据最低发行率为4.03%。

深化合作伙伴机制，促进组织重构和人员匹配

随着时代和产业环境的变化，职业发展面临的挑战的不确定性和复杂性越来越高，对人才素质和团队合作方式提出了更高的要求。2018年，万科在以往业务伙伴实践探索成果的基础上，全面推进组织重构和客户匹配，打造业务伙伴组织，支撑业务持续健康发展。

万科从业务伙伴体系的要求出发，利用业务伙伴体系，探索全新的组织模式和团队合作模式。在总部层面，基于“思维总部、引擎总部、文化价值观总部”的定位要求，新建总部三大中心，减少传统组织壁垒，加强伙伴合作，为员工创造更多复合发展机会；精简组织层级，明确合理的人员结构，按照“同一起跑线”的要求重新评估职级和岗位职责。在各业务组和业务单元层面，以全面打造“向量组织、冠军组织、弹性组织”为目标，通过组织设计，逐步实现合理的角色设置、人员结构、组织层级，使组织成员角色清晰、紧密协调；同时，完善奋斗者的产生、成长和激励机制，保持组织活力。

开展精准扶贫和农村振兴，积极履行社会责任

在业绩增长的同时，万科积极履行企业社会责任，大力开展精准扶贫和农村振兴，在搬迁、文化扶贫、教育扶贫、卫生扶贫、工业扶贫和农村振兴等各个领域不断探索，创新扶贫和农村振兴模式，以专业精神和实力回报社会。

2018年，万科与中国广材事业基金会合作启动“广材万科精准扶贫和农村振兴专项基金”项目，加大“三州三区”深度贫困地区的扶贫力度，根据国家精准扶贫的需求逐步投入。截至2018年底，万科已经帮助了超过23万贫困人口，惠及新疆塔山县、广西百色、怒江、云南等地的贫困群体。

万科积极响应深圳市委、市政府对口援藏的号召，与深圳市政府共同出资建设了由深圳万科建造的西藏非物质文化遗产博物馆。整个工程既借鉴了藏族传统工艺，又采用了最先进的施工工艺。保留了传统民族特色，具有现代气息，2018年6月正式交付。

万科还注重贫困地区青少年的教育和成长，致力于务实、持续、深入地支持贫困地区基础教育发展，帮助农村教育，帮助儿童成长成才，为贫困地区发展带来向上的成长动力。福建寿宁东中学、新疆塔赫曼学校、四川尊道学校，以及贵州、甘肃等县市的贫困农村学校，在万科的资助或补助下，都是书满为患。万科参与的“美丽中国”教学计划和农村教师支持计划，在贫瘠的土地上播下了先进教学的种子。

在农村振兴方面，万科在江苏兴化、河源、广东汕尾等地开展了振兴工作，凭借扎实的设计、规划和工程实力，改善了村庄面貌，改善了基础设施，提高了农村文明卫生水平，促进了返乡创业和村民致富。