北京土地转让 为了土地出让金，北京市也是拼了

昨天(6月10日)我发表《泛海剧情》后，会有第二、第三个区块吗？指出旧的规划不适合城市发展，所以进行调整和改变，新的规划具有附加值，使新的规划具有附加值，使城市更符合现代要求。

调整不符合城市发展的旧规划，以适应城市发展的新要求，正是城市管理者的职责。这种调整也可以带来土地升值的好处，进而弥补城市公共设施的不足，这也是城市化的要求。

这种增量是城市土地租赁的另一种形式。就像我前一篇文章写的，土地是一个城市的原始存量，房地产是一个城市的可交易存量。一个城市是提供公共服务的空房间，公共服务可以带动房地产价格，为城市建设提供机会，于是开发商应运而生。

开发商买地，这个时候只是图纸。政府会在图上画出未来的规划，放到股市上，这叫讲故事。正是因为背后的故事精彩，开发商才买了地。此时土地是城市的原始存量。政府可以用卖地的钱建设公共服务。开发商在这块土地上建了一栋房子，并把它卖给了买家。房子周围的公共服务落地，房子开始升值，升值的部分就是我们说的投资收益。这些可以上市流通的房产都有流动性，我们一般称之为二手房。

所以城市化的核心是土地财政，就是通过卖地来获取城市建设的资金。当新的土地继续出售以获得增加公共服务的资金时，相当于在股票市场上额外发行，目的是提高城市的公共服务水平。

当城市发展到一定程度，地价和房价发展到一定高度，此时地价继续上涨，就会出现系统性金融风险。这时，土地出让金的融资功能开始转化为收益功能，收益功能是土地自身价值的体现，即租金收入。

这是地价2.0版。

2.0版不是不需要土地出让金，而是土地出让金进入稳定期，这也是住房和城乡建设部提出“稳定地价、稳定房价、稳定预期”的想法的原因。

而北京跨海之地的商业改造，就是稳定地价的体现。也是北京迫切依赖土地出让金的体现。

今年1月14日，北京市第十五届人民代表大会第二次会议开幕。北京市市长陈吉宁在向大会提交的政府工作报告中承认，北京面临着经济运行稳定多变、下行压力大、财政收支矛盾突出等挑战。房地产业作为北京的传统支柱产业，在持续调控政策的影响下，财政收入预计将呈现下降趋势。总体而言，2019年北京财政收入增速将明显放缓。

在支出方面，2019年，北京需要继续实施京津冀协调发展战略，加快拆除非资本职能，筹备冬奥会和冬季残奥会，为庆祝新中国成立70周年、第二届“一带一路”国际合作峰会论坛、2019年北京世博会等重大活动提供服务。同时，需要加大建设世界级和谐宜居首都的投入，保障和改善民生。

预算报告显示，从可动用财力来看，2018年一般公共预算和政府基金预算的盈余收入较上年大幅减少，导致2019年可动用的上年结转收入和预算稳定基金等可动用财力大幅下降，这是近年来最“吃紧”的一年。

在上面的描述中，北京市长的主要意思其实是四点:

首先，财政支出需求强劲

第二，财政收入大幅下降

第三，房地产收入下降

第四，房地产没有替代产业。

其中，陈市长震惊并提议

房地产业作为北京的传统支柱产业，在持续调控政策的影响下，财政收入预计将呈现下降趋势。

这段话的意思是:房地产是北京的支柱产业，北京的财政收入主要来自房地产。目前房地产的持续调控是财政收入下降的主要原因。在可以出售的土地越来越少的情况下，通过调整不适合城市未来发展的未开发土地性质来获取增量土地出让金是一个不错的方式。

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