深圳2019常住人口 深圳又拿第一！2019中国城市发展潜力排名发布（最新）

目前，中国城市化正进入城市群和都市圈时代，房地产市场进入总量平衡和区域分化的新发展阶段。加快房地产长效机制建设，落实“一城一策”。城市发展潜力存在巨大差异，因此城市研究变得尤为重要。

泽平宏观提出了一个业界广泛使用的标准分析框架:“房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融”。

以下内容对了解城市发展潜力，为政府构建长效机制，促进房地产市场稳定健康发展，居民安居乐业，企业投资决策有参考价值。

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2019年中国城市发展潜力排名

根据GDP、城镇居民人均可支配收入、城市政治地位，将全国337个地级及以上单位划分为1234个城市，其中三沙市因缺乏公共数据未列入此名单。

一线城市北方4个，广州、深圳，2018年GDP 2万亿以上；二线城市除一线城市、大部分省会城市、计划单列市、少数GDP大于7000亿元、城镇居民人均可支配收入大于4万元的发达地级市外，均为直辖市；三线城市是少数弱省会城市和其他85个地级单位，GDP在2000亿元以上；四线城市还有213个GDP在2000亿元以下的地级单位。

2019年，深圳、北上广位列中长期发展潜力榜前4名，成都、南京、武汉、重庆、天津、杭州位列二线城市前十名；前50名中东部地区有32个城市，东北地区80%以上的城市落后于200个。前100名城市占据全国13%的土地，聚集50%的人口，创造约73%的GDP，约占全国商品房销售的62%。

深圳城市发展潜力居首位，其次是北京、上海、广州。二线城市中，成都、南京、武汉、重庆、天津、杭州位列前十；郑州、长沙、Xi、济南、合肥等省会城市，厦门、青岛等计划单列市，苏州、东莞、佛山等地级发达城市进入前20名。

省会城市除呼和浩特、银川、西宁、拉萨外均排在前50名。前50名城市中，东部地区多达32个，中部、西部和东北地区分别为6个、8个和4个。除直辖市、省会城市和计划单列市外，其他50个地级市大多分布在长三角和珠三角地区，其中长三角城市群8个，珠三角城市群4个，海西城市群2个，山东半岛城市群2个。

地区方面，东部、中部、西部200后城市比例分别为4.6%、22%和64.1%；东北地区排名200后的城市有30个，占该地区地级单位数量的83.3%，发展潜力普遍较低。需要注意的是，各指标标准化后合成的发展潜力指数只有序数意义。

从区域来看，目前人口回归中西部省份如安徽、四川、广西、河南与东部省份如广东、浙江并存，而北京、上海、天津、江苏、黑龙江、吉林、廖的人口增长缓慢甚至负增长。从改革开放到2010年左右，人口大规模向外向型发达沿海地区转移。

2010年以来，随着沿海地区产业转型升级、中西部地区产业承接和老一代农民工老龄化，部分人口逐渐回归中西部地区，东部地区人口增长总体放缓，而东北地区人口开始负增长。

目前安徽、四川、广西、河南、贵州等省存在明显的人口回流。安徽常住人口年均增长从2000-2010年的-33万上升到2010-2015年的37万，再到2015-2018年的60万。四川从-56万涨到32万，再涨到46万。

广东省和浙江省常住人口增长因人口回归而明显放缓，但2015-2018年人口再次明显聚集，目前年均分别增长166万人和66万人。江苏从2000-2010年的54万下降到2010-2015年的22万和2015-2018年的25万，没有明显改善。江苏和广东人口集中度的差异，类似于经济发展的差异。2016年以来，两地经济总量逐渐增加。

从副城市来看，人口继续向一二线城市流动，三线城市流入流出基本平衡，四线城市继续流出。

从1982年到2017年，一线城市和二线城市的年均人口增长率明显高于全国平均水平，一线城市的增长率更高，说明人口有长期净流入，更多集中在一线城市。其中，1991-2000年、2001-2010年、2011-2017年，一线城市人口年均增长率分别为3.9%、3.4%和1.5%，二线城市人口年均增长率分别为1.9%、1.8%和1%，表明一二线城市人口流入自2011年以来有所放缓但仍保持集中。

以上三个时期，三、四线年均人口增长率分别为0.63%、0.29%和0.44%，而全国年均人口增长率分别为1.04%、0.57%和0.52%，说明虽然2011年以来有人口回流，但仍存在持续的净流出。其中，2001-2010年和2011-2017年三线城市年均人口增长率分别为0.50%和0.44%，基本等于全国人口增长率0.57%和0.52%；四线城市人口年均增长率分别为0.14%和0.38%，明显低于全国平均水平。

从重点城市来看，深、广、杭的常住人口大幅增加，而Xi、成都、长沙等中西部核心城市的人口增长日益加快，而京、沪、津、苏、锡等东部城市的人口增长明显放缓。

在过去的二十年里，城市人口集聚模式发生了深刻的变化。除了2013年开始主动控制人的北京和上海，其他城市最近都在“抢人”，但结果不一样。

从2000年到2010年，常住人口年增长幅度最大的前五位城市分别是上海、北京、苏州、深圳和天津，年均增长66，61，37，340，310，000人。

2010-2015年，天津、北京、上海、深圳、郑州为常住人口年均增长最大的前五城市，年均分别增长500、42、220、200、180万人。

从2015年到2018年，常住人口年均增长幅度最大的前五位城市分别是深圳、广州、杭州、长沙和Xi安，年均分别增长55，47，26，240，230，000人；成都、郑州、重庆(主要城市)的常住人口也以每年超过15万人的速度增长，而北京、上海、天津、苏州、无锡等传统人口密集的大城市则以每年不到5万人的速度增长。2017-2018年北京经历了两年的负增长，2017年天津经历了一次负增长。

从户籍情况来看，各大城市都有大量的外来人口，人口本地化大空。随着户籍制度改革的深入，预计将释放部分住房需求。中央政府要求，除了北京和上海的几个特大城市之外，所有城市都应该放宽定居限制。

目前上海、北京、深圳、东莞、广州、天津的常住人口与户籍人口的差距在500万以上，苏州、佛山、武汉、郑州、宁波5个城市200-500万人，15个城市100-200万人，18个城市500-100万人。以上34个城市要么是直辖市、省会城市、计划单列市，要么是长三角、珠三角、海峡西岸发达城市。

近年来，在户籍制度改革和“抢人大战”的背景下，一些大城市的户籍人口迅速增长。2018年，Xi、成都、武汉、广州的户籍人口分别比上年增长86.6、40.8、30.1、29.8万，主要是户籍的机械性增长。

02

2019年百强城市最佳布局是什么时候？

在基本面分析的基础上，根据市场情况，我们将100个最具发展潜力的城市分为三个等级，包括深圳、北上广等15个城市，成都、武汉等25个城市，兰州、徐州等60个城市。

市场由四个指标组成:库存去库存周期、需求透支率、房价周期、地价房价比。

我们首先根据发展潜力指数将发展潜力前100的城市分为三个等级，然后通过市场指标的分析，对当前市场趋势较好的城市进行升级，其他城市保持不变。

前期部分三四线城市受棚改货币化刺激，缺乏基本面支撑，存在需求透支风险。

比如一个城市过去3-5年的销售增长率在20%以下。在基本面变化不大的情况下，某一年销量增速突然飙升，比如达到50%以上。这类城市短期内存在需求透支风险，主要是棚改货币化刺激的三四线城市。

自2017年以来，一线城市商品房销量大幅下降，二线城市商品房销量基本持平，而三四线城市商品房销量因棚改货币化安置比例扩大而持续飙升。一线城市销量快速增长的特点是轮岗。一线城市商品房销售面积2015年同比增长14%，二线城市同比增长10%，2016年同比增长26%，三四线城市同比增长22%，2017年同比增长13%。一些缺乏基本面支撑的三四线城市，透支需求明显。

从房价周期来看，一些一二线城市及其周边前期发生明显调整的房价会逐渐企稳，比如供给不足或者有一定的上行压力。

根据历史经验，过去很多城市的房价都有一个三年左右的小周期，上升调整一段时间。小周期背后的因素是房地产监管、地方对土地财政的依赖、需求释放和透支等。

2015-2016年，京津冀、长三角、珠三角部分城市和部分省会城市房价连续两年多低迷。目前成交量回升，市场逐渐稳定。在一线城市，这样的城市位于北方，广州、深圳；二线城市中，有天津、南京、无锡、苏州、杭州、济南、郑州、武汉、东莞；三线城市有廊坊、温州、嘉兴、珠海、惠州、中山。但一些三四线城市，前期主要受棚改货币化刺激，缺乏基本面支撑，存在一定的调整风险。

从可售库存来看，2019年3月一线、二线、三线城市样本城市的库存脱库存周期分别为11.7个月、10.5个月、11.4个月，三线、四线城市的库存脱库存周期自2018年下半年以来有所增加。

可售商品房的数据可用性较差，因此我们选择样本城市进行分析。一线城市选择4个城市:北京、上海、广州、深圳；二线城市选择16个城市:天津、重庆、南京、武汉、成都、苏州、厦门、Xi安、长沙、宁波、福州、青岛、长春、杭州、济南、南昌；三四线城市选择九个城市:徐州、莆田、东营、芜湖、焦作、南平、三明、滁州、安庆。

2015年以来，得益于棚改的货币化政策，三四线城市可售库存的去库存化周期持续下降，2018年5-6月最少不到7个月，但逐渐上升。

2019年3月，一线、二线、三四线城市可售商品房退役周期分别为11.7个月、10.5个月和11.4个月。需要注意的是，去库存周期对销量非常敏感。比如一些城市的商品房销量目前处于历史低位，一旦成交回暖，去库存周期就会明显下降。

从广义存量来看，西部地区和四线城市存量偏高，2017年土地消化周期分别为2.5年和2.1年。

地区方面，东部、中部、东北部地区库存持续改善，西部地区库存改善明显不足。2017年，东部、中部和东北部地区的土地消化周期在1.15-1.35年之间，而西部地区高达2.5年。

从2017年的副城市来看，一线、二线、三线、四线城市的土地消化周期分别为0.8、0.9、1.2、2.1。虽然一线城市受2016年930以来调控收紧影响，市场销售持续降温，但土地消化周期基本不到1；四线城市销售疲软，土地供应持续增加，库存风险依然较大。

03

地价与房价的比率普遍下降

有几个城市还是高的

土地交易最近有所回升。2018年，一、二、三、四线城市住宅用地交易费率分别为6.1%、12.5%和18.1%，明显低于2017年的21.9%、38.3%和45.3%。

然而，根据过去六个月的数据，土地交易有所回升。2019年3月，一、二、三、四线城市住宅用地交易升水率分别为4.2%、21.6%和21.4%，其中二线城市连续4个月上涨，三、四线城市连续5个月上涨。

地价与房价的比例普遍下降，但少数城市的地价成本仍然相对较高。2018年，一、二、三、四线城市地价房价比分别为29%、25%、19%和13%。除一线城市较2017年小幅上升1个百分点外，二、三、四线城市分别下降7、5、2个百分点。(因为地级新房价格数据不全，这里分析二手房价格，估计地价房价比可能是

虽然所有城市的地价和房价比差别不大，但具体城市之间差别巨大。此外，部分城市实行的“限定房价、竞争性地价”的土地出让模式，有效稳定了新房价格，但在供给不足的情况下，容易造成新房被抢购。

以中心城市为主导的城市群生产力更高，节约土地和能源，是支撑中国经济高质量发展的主要平台，是中国当前和未来发展的重点。

根据基本面排名，2019年发展潜力前100名城市中，96个位于19个大城市群，其中54个位于2400万级大都市圈。

2018年11月，国务院《关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见》要求建立中心城市引领城市群发展、城市群带动区域发展的新模式，促进区域板块融合互动发展。

根据住房和城乡建设部城区常住人口，城市分为1000万以上、500万-1000万、300万-500万、100万-300万、5亿-100万、20万-50万、20万以下7类。

从人均生产效率来看，不同规模创造的人均GDP呈现由大到小递减的现象；1000万人口以上的城市人均GDP为14万元，是100-300万人口城市的2.1倍，是20万人口以下城市的5倍左右。

从人均城市建设用地来看，大城市在土地资源上明显更节约，不同规模创造的人均GDP由大变小。2017年，1000万人口以上的城市人均建设用地只有74.5平方米，100-300万和20万以下的城市分别为117.3平方米和135.5平方米。

在城市群层面，19个城市群的核心位于京津冀、长三角、珠三角、长江中游、成渝5个城市群。

2014年，国家新型城镇化规划(2014-2020年)和“十三五”规划要求建设长三角、珠三角、京津冀半岛、海峡西岸、哈昌、辽宁中南部、中原、长江中游、成渝、关中平原、北部湾、晋中、胡宝鄂豫、渝中、渝中、兰州西宁，其中，长三角、 珠三角和京津冀城市群是三者中最成熟的，以全国5%的土地面积聚集了23.3%的人口，创造了39.3%的GDP，成为带动中国经济优质发展、参与国际经济合作与竞争的主要平台，目前都已成为国家战略。

三大城市群中，成渝和以成都、重庆、武汉为核心的长江中游发展潜力最大。两大城市群聚集了15.5%的人口和5.2%的土地面积，创造了15.6%的国内生产总值。其次是山东半岛、海峡西岸、中原、关中平原、哈长、辽中南等城市群。预计到2030年，中国2亿新增城市人口中约80%将分布在19个城市群，其中约60%将分布在长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝、中原、山东半岛等7大城市群。

在大都市区层面，24个1000万人以上的大都市区聚集了6.7%的土地和33%的人口，创造了约54%的GDP，其中上海、北京、深湾会、广佛召等都市区发展潜力明显。

鉴于大部分城市群发展不成熟，部分核心城市生产要素向周边地区溢出明显，中央政府将大城市的大都市区作为城市群建设的突破口和切入点。

2019年2月，国家发改委发布了《关于培育和发展现代都市圈的指导意见》，这是我国第一个以“都市圈”为主题的中央文件。它要求促进基础设施一体化，加强城市间的产业分工与合作，加快建设统一开放的市场，促进公共服务的共建共享，包括建立基于轨道交通的一小时通勤圈。

根据相关城市群规划和当地相关规划，目前全国有沪、京、广佛、杭、深等10个2000万人口以上的大都市圈，重庆、青岛、下泉掌等14个1000-2000万人口的大都市圈。24个特大城市聚集了约33%的常住人口和6.7%的国土，创造了约54%的国内生产总值。

从发展潜力来看，上海、北京、深圳-关晖、广佛-赵居首，苏锡常、天津、南京、长株潭、杭州、重庆次之。需要注意的是，有些大都市圈是重叠的，比如上海大都市圈、杭州大都市圈、苏锡常大都市圈。

在24个大都市区之外，还有两类三四线城市值得关注:第一类是东部地区经济实力突出的三四线城市，大多位于城市群，如温州、珠海、中山、徐州、海口、金华、唐山、台州、保定、威海等。

珠海和中山是珠江口西岸的中心城市。珠江中游江都城市圈人口2017年底达到958.7万，有望成为下一个千万级都市圈。温州和威海都是经济发达的沿海工贸城市。唐山和保定分别位于京津冀协同发展空的“三轴”中的“京唐秦”和“京包石”产业发展带。在这些城市中，淮海经济区的中心城市徐州是唯一一个不在19大城市群中的城市。

2018年，国家发改委《淮河生态经济带发展规划》中的“淮海北经济区”明确提出:“着力提升徐州区域中心城市辐射带动能力，发挥连云港新亚欧大陆桥经济走廊东部起点和陆海交汇枢纽作用，促进淮海经济区协调发展”，将淮海经济区界定为包括以徐州为核心的3省10市，面积8.9万平方公里。

第二类是远离中心城市、辖区或腹地人口较多的中西部地方中心城市，如洛阳、包头、银川、鄂尔多斯、岳阳、绵阳、衡阳、安阳、广安、遂宁、柳州、南阳等，多位于城市群。其中，银川为省会城市，洛阳、包头、鄂尔多斯、岳阳、衡阳、柳州、南阳为全省省级次中心城市。另外，宜昌、常德、遵义、襄阳、赣州目前都不在发展潜力前100名城市之列，但从长远来看还是有一定发展潜力的。

本文所有数据均来自公共来源，包括国家和地方统计局、政府公共信息、Wind、部分房地产专业数据机构等。对于一些地区或一些指标没有公布2018年数据的情况，我们将使用2017年的数据。