广州男子花524万全款买房 还没过户房子就被查封！法官提醒

“感谢白云区法院的法官，没有你们公平公正地判案，我的房子现在都没法解封，真是为民办实事的好法官呀！我给你们送锦旗来了……”

近日，谢某波来到广州白云区法院，将一面写有“青天有鉴 司法为民”的锦旗，送到了法官手中。

究竟发生了什么事情？原来，谢某波多花了一百万买来的一套二手房，却被查封了，没法办理过户登记，而且房子还面临被查封风险。为了拿回房子，谢某波向法院提起执行异议之诉，请求解除对该房产的查封。本案经白云法院审理后，判决不得执行涉案房屋，并解除对该房屋的查封。

2019年9月9日，谢某波与徐某君签订了《房屋买卖合同》，谢某波以424万元向徐某君购买其名下位于白云区京某路某号2502房的房产。

谢某波向徐某君支付房屋首付150万元后，发现该房产已抵押给中国民生银行广州某支行贷款220多万，并且该房产还被天河区法院查封。

为能尽快办理过户登记，谢某波代徐某君清偿上述债务共计5247125.54元，不仅全额付清房款，而且多付了100万元，双方就此还签订了借款合同。

本以为终于可以办理过户登记，可谢某波万万没想到，该房产于2020年5月14日又被白云法院查封，仍无法办理过户登记，并且还面临即将被司法拍卖的风险。

为保障自己的权益，谢某波向法院提起执行异议之诉，请求解除对该房产的查封。

买个房多付了100万还没法过户？

来看看法院怎么判。

本案争议焦点为谢某波对作为执行标的的涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，结合本案原被告提交的证据，法院经审理查明：

谢某波与徐某君在法院查封涉案房屋以前已签订合法有效的房屋买卖合同。涉案房屋现有效查封为白云法院出具民事裁定书及协助执行通知书所进行的查封，查封时间为2020年5月14日。根据已查明的事实，谢某波与徐某君于2019年9月9日签订《房屋买卖合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

而且，谢某波在法院查封涉案房屋以前已合法占有涉案房屋。根据谢某波提交的微信聊天记录、情况说明书、物业交接确认书、物管费支付凭证、水电费支付凭证及网购记录等证据相互印证，足以证明谢某波自2019年9月25日之前已经占有和使用涉案房屋至今的事实。

再者，谢某波已向徐某君付清房款424万元。根据谢某波提交的转账凭证、收据等证据显示，谢某波向徐某君转账支付的款项与房屋买卖合同关于房款数额的约定相符合，且每笔转账均注明款项性质是“2502房首付款或“2502房房款”，在无其他相反证据推翻的前提下，法院对谢某波主张已支付全部购房款424万元的意见予以采信。

法院指出，谢某波对涉案房屋未办理过户登记并无过错。双方在签订房屋买卖合同及协议后，因徐某君未能归还民生银行抵押贷款及被天河区法院首封该房产，导致谢某波未能办理过户登记，且谢某波已代徐某君归还银行抵押贷款及履行天河区法院相关判决义务，其为办理涉案房屋的过户登记手续已积极采取措施，未能及时办理过户并无过错。

为此，谢某波对查封涉案房屋提出的异议符合前述法律规定的情形，其对涉案房屋享有的物权期待权已能够排除执行。

法院最终判决，不得执行白云区京某路某号2502房，并解除对该房屋的查封。

根据民法典第二百一十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，不动产所有权以登记为要件，只有办理了产权过户登记，才算真正取得不动产的所有权。

经办法官指出，买房本是件幸福的事，但别因开心忘了风险。尤其是二手房交易，更要审慎考察房屋的权利状态，二手房屋一旦被法院查封或者已办理抵押登记的，将无法顺利办理过户，且购房者也可能无法顺利入住，甚至可能造成所有权落空，带来重大经济损失。

因此，法官提醒广大购房者，在购买二手房时，不仅要审查房屋的权利状态，而且要尽快催促出售人协助办理产权变更登记手续，以免因出售人有经济纠纷，其名下房产被抵押登记或被法院查封，通过司法途径维权耗费人力物力，徒增不必要的麻烦。

在当前房价高速增长的环境下，人们购房压力不小，而且现在楼市上多数房子为期房。因此，很多快结婚的置业者将目光锁定在了二手房。二手房大多是现房，小区周围配套、基本设施以及房屋本身全部一目了然。

看小区地段及周边配套

小区地段及周边配套的选择是尤为重要的，一旦选择失败，入住后就会带来种种生活上的不便。在此建议，尽量选择比较成熟的生活区，交通方便，周边的医院、学校、公园、菜市场等配套较全，这样生活起来比较舒适。在选房时，应将周边配套优先度进行排序，按照需求合理地选择适合自己居住的小区。

社区环境及邻里关系

成熟生活区一般房龄较长，社区绿化、车位、路面等环境也不尽相同。在选婚房时尽量选择“先进社区”，在享受便利生活同时，也能有一个良好的居住环境。此外，邻里关系也比较重要，所以在选房的时候要尽量多收集一下这方面的信息。

考虑经济承受能力

买婚房不是越贵越好，也不是越大越好，关键在于适合自己。对于选二手房做婚房的准新人来说，这套房子很有可能只是暂时的过渡，不大可能住一辈子，因此无需硬着头皮买得过大或过贵，反而影响了自己今后的生活品质。此外，日后因为家庭人口的增加或者工作地点出现变动，原先的房子很可能会转手，或者会出租，所以过大或者过贵从投资的角度来看并不是明智的选择，兼顾其投资潜力才是理性的。

考虑长远升值潜力

对于选二手房做“婚房”的年轻置业者们来说，很有可能是暂时过渡而非“长久之计”。所以在购房时还要兼顾其投资潜力。准新人在买房时可以尽量选择购买一居或二居的小户型二手房，也好便于日后出租，获取回报收益。