房贷利率优惠 LPR是什么 房贷利率彻底告别“打折时代” 房企销售端资金承压

作为利率市场化改革的重要一环，个人住房按揭贷款也将与LPR挂钩，房贷利率定价进入了一个新的时代。

　　8月25日，央行公告，个人住房贷款的定价基准，需从贷款基准利率转换为LPR；转换后，房贷利率预计整体不降。

　　这与当前市场中房贷利率上升的趋势一致。分析人士指出，在房住不炒的基调下，房贷利率向下已无空间；区域差异也会更大。

　　利率调整影响市场预期和消费者行为，将很快波及房屋销售市场，6月以来本已平淡的成交或将持续低迷。

　　对于开发商而言，在密集的房地产金融调控之下，各种融资渠道都被收紧，而房贷利率整体不能降的趋势，则使得通过销售回笼资金的通道也进一步收窄，部分房企资金链紧张已成定局。

利率不降

　　根据新规，定价基准转换后，首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR；二套得低于相应期限LPR加60个基点，央行各分支机构来确定当地LPR加点下限。

　　按照8月20日公布的LPR，首套房贷一年利率为4.25%，五年以上为4.85%，这比原来的4.9%降了0.05%；二套房贷为LPR加60个基点，也即为5.45%，相当于变相上浮了11%。

　　这就是最新的房贷“下限”。意味着，过去首套房贷款利率9折、8折，甚至7折的时代结束了。

　　据了解，目前市场中仅有上海实行首套房贷款利率9.5折，其他城市都是实行基准利率或有所上浮。

　　在新规刚出台时，中国人民银行副行长刘国强就明确表示：“房贷利率由参考基准利率变成参考LPR，但是利率水平不能下降。”

　　当下的市场中，利率已有上调的趋势。融360数据显示，7月以来，各地房贷利率最低的上调幅度已经超过了10%，上浮最高的首套房房贷利率出现在苏州、南京的部分银行，达到了23%。

　　中原数据也显示，全国来看，目前基本是首套房贷基准上浮10-20%左右，二套房贷上浮20-30%。

　　8月26日，央行广州分行率先表态，杜绝“贷款利率隐性下限”行为，落实房贷利率定价基准的调整。多位银行界人士认为，央行各分支机构在确定加点下限时，大概率是往上走。

　　太平洋证券认为，新规出台后，热点二线城市平均房贷利率上行的趋势不会改变，而一线城市中上海的下行趋势大概率要终结。

　　此外，由于上半年楼市火热银行按揭贷款投放较多，下半年额度普遍较为紧张，这也是支撑房贷利率大概率不会下行的原因。

　　中国银行主管研究员周景彤预计，房贷利率新规体现了“房住不炒”、从紧从严的政策导向，利率走势将从高。

　　他进一步表示，未来房贷利率会更加突出体现地域性、货币政策和各银行的信贷策略，不同地区、不同客户和不同时期房贷利率的差别会更大。

　　还有业内人士认为，部分城市二手房房贷暂停这样的背景，未来房贷成本及可得性都会面临一些挑战，房地产投机难度大幅提高。

楼市下行

　　房贷新规对于融资已难的房企而言，无疑是更严峻的考验。

　　“7月份开始市场又转冷了，那些购房人突然又消失了。”广州一开发商营销负责人说。

　　房贷利率意味着购房成本的变化，会对购房者的行为产生直接的影响。根据国家统计局数据计算，今年 3月到7月，开发商的到位资金来源中，定金及预收款分别是4937亿元、4946亿元、5146亿元、6070亿元、5515亿元；个人按揭贷款分为是2187亿元、2386亿元、2220亿元、2555亿元，2392亿元。

　　其中，3月的定金及预收款从3月一路上扬至6月，到了7月开始下跌，转为负增长；个贷上半年总体上升，5、7月转负，为-6.96%、-6.38%。

　　这与今年3-5月的贷款宽松、“小阳春”，以及6、7月以来的利率上调相对应。

　　定金及预收款、个贷款是房企最重要的自有资金来源，如今却面临萎缩。

　　“过去的调控都是从需求端作为，但这次是从货币端、融资端开始调整，而且融资端收紧是颠覆性的、史无前例的动作。”8月22日，融创中国董事会主席孙宏斌在业绩会上表示，融资是非常复杂的事，有信托、有按揭、有开发贷等；预计未来对按揭贷款的控制可能会更严格。

　　事实上，自6月份融资收紧、房贷上调以来，楼市成交已出现降温。克而瑞数据显示，今年1-7月，百强房企的累计业绩同比增速在4%左右，行业整体增速较2018年放缓。

　　广发证券统计，8月35城新房成交环比下降15.5%，同比下降4.7%。以城市划分，11个二线城市成交同比上涨4.4%，四大一线城市、20个三、四线城市成交同比分别下降12.9%、13.3%。

　　在资金压力、库存压力和政策压力之下，部分房企已率先开始打折促销。

　　8月以来，恒大旗下500多个楼盘开启了全面降价促销，折扣普遍在7.8折，商住房甚至能低至6折；在广州楼市，祈福集团、保利发展等开发商旗下的项目也开始出现了特价房、打折优惠。

　　在8月中下旬密集召开的中期业绩会上，房企们也不再避讳打折促销的话题，纷纷坦言市场销售难度加大。

　　万科、碧桂园管理层表示，每一天都是卖房的日子，楼盘价格会随行就市，坚决不留库存。

　　中小房企的压力更大。在雅居乐中期会上，副总裁王海洋表示，下半年有二十几个项目开盘，可能会有一些销售的激励，但是不会全国大范围地去降价；宝龙地产总裁许华芳也表示，基于市场情况，宝龙下半年要做适当的促销，但不是大力度的。

　　奥园执行董事兼营运总裁马军也提到，“公司也做了一定程度的促销，另外希望通过营销费用、营销激励，一方面激励内部员工，一方面激励合作伙伴如中介机构，加大销售的力度。”

　　对于下半年的楼市走势，平安证券预测，随着政策及资金面边际收紧，一二线城市后续预计以稳为主。三四线楼市受制于供应充足、需求萎缩，压力或持续显现；平安证券判断，全年全国销售面积同比将小幅负增长。

LPR是什么

　　贷款市场报价利率是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可在此基础上加减点生成。

　　LPR报价团目前由18家商业银行组成，目前向社会公布1年期和5年期以上贷款市场报价利率。

　　中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心为贷款市场报价利率的指定发布人。每月20日9时30分公布，公众可在全国银行间同业拆借中心和中国人民银行网站查询。

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