【2019年公寓爆雷】警惕！你租的公寓今天爆雷了吗？

多次辟谣之后，8月7日晚间，乐伽公寓通过官方微信、微博宣布，公司因经营不善已停止经营，并且无法偿还客户欠款。

乐伽公寓公告

在“高进低出”的经营模式下，乐伽公寓“爆雷”已在意料之中，而类似的情况在近两年内不时在长租公寓行业上演。

从最初的各路资本看好，诸多开发商、中介公司、创业公司抓住风口布局，到如今爆雷、跑路不时发生、资本忙剥离，由“王者”变为“青铜”的长租公寓热度逐渐褪去，未来又将何去何从？站长今天就来分析分析。

01

长租公寓“变冷”

随着乐伽公寓的“爆雷”，长租公寓行业再次被推上了风口浪尖。或许正如我爱我家前副总裁胡景晖所说，“长租公寓爆仓，要比P2P爆雷更可怕”。

自2018年以来，杭州鼎家公寓、上海寓见公寓、北京昊园恒业等多家长租公寓出现“爆雷”或“跑路”，无疑佐证了胡景晖的话。

站长根据同策研究院近期发布的数据统计，截至目前，长租公寓阵亡名单已增至26家。其中，仅7月就有6家公寓爆雷，创单月爆雷新高。

长租公寓阵亡名单

在乐乎公寓创始人、CEO罗意看来，长租公寓行业存在着资产、资金、运营三个方面的错配，这些错配早早就给运营机构埋下了“雷”，剩下的只是一个“早爆还是晚爆”的问题。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，长租公寓爆雷事件说明，金融一旦介入房地产领域，或会出现一些“身不由己”的问题，这是需要警惕的，“如何让金融创新成为长租公寓发展的驱动力，而不是风险引爆点，是长租公寓运营商以及政府相关监管部门需要思考的问题”。

站长注意到，在“创业派”长租公寓不断“爆雷”的同时，房企也在忙着剥离长租公寓业务。

今年5月份，朗诗绿色集团发布公告称，将处于亏损阶段的包括长租公寓在内的5项业务以9.81亿元代价剥离至控股集团朗诗集团，成为首个因亏损原因将长租公寓业务剥离上市公司主体的房企。

6月初，有消息称，远洋集团拟在年内将长租公寓业务——远洋邦舍剥离，成为第二家剥离长租公寓业务的房企。

7月，万科深圳公司暂缓推进“万村计划”，并准备放弃部分已签约、但还未开始内部改造的城中村房源。

此外，随着房地产行业下滑，融资环境收紧，偿债高峰期的到来，碧桂园、世联行等在长租公寓领域信心满满的企业，也不得不放缓长租公寓业务的扩张步伐。

种种迹象表明，在经历了风口之后，长租公寓热潮褪去，在逐渐变冷。

贝壳研究院高级分析师黄卉分析认为，部分企业开始剥离长租公寓业务，是前几年此类企业盲目进入和扩张的必然结果，这也说明行业发展逐渐回归审慎理性预期。

02

问题重重阻碍发展

自2015年国家首次提出建立租购并举的住房制度以来，开发商、房产中介、创业公司等便开始积极布局长租公寓，希望在巨大的“蛋糕”里分一杯羹。

虽然在短短几年内，长租公寓得到快速发展，但仍然面临诸多问题。正如建方长租总经理甘伟所言，长租公寓是个很苦逼的行业，行业痛点太多。

一方面，2018年以来，长租公寓问题频发，除爆雷、跑路外，甲醛超标、黑中介、捆绑借贷平台等问题也接连被曝出，使得长租公寓负面缠身，面临信任危机。

另一方面，目前国内的长租公寓主要依靠资本支持获取发展资金，伴随着资本的退出，资产证券化融资受阻，长租公寓变得“钱”景堪忧。

同策研究院数据显示，今年上半年仅有5笔住房租赁ABS获批（注：ABS融资模式，即以项目所拥有的资产为基础，以项目资产可以带来的预期收益为保证，通过在资本市场发行债券来募集资金的一种项目融资方式），且与2018年多笔首单动辄50亿至100亿的规模相比缩水严重。

2019年半年度住房租赁ABS获批产品

此外，前期投入大、回报周期长、盈利困难等问题，使得长租公寓面临极大的考验。

站长从克而瑞监测数据看到，目前国内20个重点城市公寓租金回报率仅为1%-3%，不仅低于办公租金回报率4%-6%的水平，也远低于国际公寓水平。

协信资产管理GM、协信家CEO徐锋在近日出席2019博鳌房地产论坛时指出，企业的拿房成本占租金价格的50%-60%，装修成本占15%-20%，平均运营成本在12%-13%，加上税费，理想状态下，企业的利润在3%-5%。

“据此估算，企业大概需要5年时间才能回本。”徐锋表示，不过随着企业拿房成本持续高涨，租金收益仍在走低，很可能8年、9年、10年，甚至全合同周期都达不到。

罗意亦认为，长租公寓行业的回报率比较稳定，但收益不高，且回报周期很长，在这种情况下，一些企业拿着短钱、贵钱、P2P的钱投入到运营中，就很容易出现问题。“贵的土地、贵的钱，加上相对低劣的运营能力，三重错配，就导致整个行业出现了盈利问题。”

事实确是如此，朗诗寓两年亏损了2.34亿，远洋邦舍的收益在其年报中并未披露，中骏方隅负责人坦言，长租公寓前期创造的收入不会太多……

有业内人士指出：“长租公寓目前的发展还很迷茫，并未找到一个合适的发展模式，长租公寓能否挣钱、如何挣钱，可能是现阶段最需要解决的问题。”

03

未来将何去何从？

在集中爆雷、乱象丛生之后，一片狼藉的长租公寓行业又将何去何从？

站长从近期艾媒咨询发布的报告中看到，预计2022年我国房屋租赁市场租赁面积将达到80.6亿平方米，而房屋租赁市场租赁人口将达到2.4亿人。

不难看出，长租公寓的前景还是不错的。多位业内人士也认为，长租公寓市场需求依旧存在，只是在当前资金短缺、盈利难的问题下，长租公寓行业追求规模的速度在放缓。

另一方面，度过风口期，长租公寓行业进入洗牌期，分化加剧，头部聚合效应越发明显。

克而瑞《2019年上半年中国长租公寓规模排行榜》显示，截至2019年6月末，房企长租公寓已拓房源TOP3分别是万科、龙湖和旭辉，拓展房源量分别为23万间、11万间和6万间；在集中式公寓运营商管理房源排行榜中，魔方、乐乎和窝趣稳居排行榜前三，管理规模分别为10万间、5.4万间和3.8万间；而分散式公寓运营商管理房源TOP3分别是自如、相寓和蛋壳，管理房源分别为85万间、70万间和50万间。

“长租公寓最关键是做好租赁的稳健经营和规模扩张之间的有效平衡。”黄卉指出，在行业市场快速发展的今天，需要用长远和发展的眼光看待行业变化，以满足租客需求、提供品质租赁服务为核心，促进行业在正确的轨道上前进。

艾媒咨询分析师亦认为，服务水平的提高将成为长租公寓的发展方向，“长租公寓在诸如管家服务、房间打扫等方面给予便利，将有效提高用户体验感，有利于塑造长租公寓品牌形象，提高自身的竞争力”。

在行业进入洗牌期的当下，如何应对机遇与挑战，是长租公寓企业接下来要考虑的问题。

正如朗诗集团副总裁、朗诗寓总经理章林在2019年博鳌论坛上所说，2017年、2018年上半年是长租公寓的风口期，如今进入洗牌期，大家要沉下心来练内功，围绕行业最关键的致胜要素去比拼综合战力，如果能穿越前两个阶段，到了收获期自然就会收获果实，成为这个行业里最优秀的运营品牌之一。