上海利用好生公租房,在适当地区拿出部分公租房提供合租,加强宿舍型房源筹集,增加“一间房”、“一张床”的租赁供应,正确解决一线公共服务人员的租赁需求。
“保障性租赁住宅实际上是一种理念。政府必须通过直接出面和市场化手段,在早期依靠公共企业“压载”进行规制。
”文 |《瞭望》新闻周刊记者 郑钧天
“上海的土地资源稀缺,增加租赁住房不能完全靠新建。转化类的18万套主要靠非居住房屋的改建和转化,如闲置的工业厂房、存量商业商办资产等。”上海市房管局建管处处长冯钢花告诉《瞭望》新闻周刊记者,“我们调研发现,非居转化类的租赁住房出租率高达90%左右,在很大程度上解决了职住平衡、供需适配的问题。”
记者走访调研发现,上海近年来加快完善住房租赁政策体系,已探索出多主体、多渠道扩大供给租赁住房的模式。业内人士建议上海市有关部门尽快细化《关于加快发展保障性租赁住房的意见》配套政策并加快落地,扩大保障性租赁住房有效供给。
2020年起,上海开始探索“一张床”供应模式,2021年计划提供1万张床位(2021年1月28日摄) 丁汀摄/本刊
多主体、多渠道扩大供给租赁住房
记者采访了解到,上海市住房发展“十三五”规划确定的新增租赁住房70万套已超额完成。其中,新建转化约40万套,代理经租约30万套。在新建转化的40万套租赁住房中,新建类有22万套、转化类有18万套。
为增加租赁住房供应,上海从2018年10月份开始,试点集体建设用地建设租赁住房。截至目前,上海共推出10块集体用地、未来可形成近8000套供应,目前已有3500套开工在建,今年有1400套可以入市。
“集体建设用地相对比较偏,其上建设的租赁住房更加注重适配性,基本都是在一些园区的周边,主要是为了解决职住平衡的问题,如科创园区等员工加班较多,交通出行相对并不便捷,因此基本都是就地消化。”冯钢花表示。
目前上海非居转化和集体用地上建设的租赁住房房型以25至30平方米的小户型为主,有少部分50和70平方米的户型,总体呈现小户型占比约70%,中户型20%,大户型10%的梯度分布,可满足管理层、蓝领、劳务人员等各类职工的租住需求。
上海师范大学房地产经济研究中心主任崔光灿教授表示,从“十二五”开始,上海开始聚焦廉租住房、共有产权房、公共租赁住房和征收安置房“四位一体”住房保障体系建设;“十三五”突出租赁住房建设;“十四五”期间,供需平衡、职住平衡、民生功能与经济功能的平衡成为上海住房发展的重点。
精准供给“一套房”“一间房”“一张床”
从目前最类似于“保障性租赁住房”的上海“公租房”来看,该产品主要分为两大类:一类是政府筹建面向社会的公租房;另一类则是园区企业筹建为员工提供的单位租赁房。
从2010年起,上海市区两级政府投入200亿元建设4万余套公租房。“上海的廉租房对应的是国家层面的公租房,主要保障户籍人口中的困难群众。上海的‘公租房’主要保障新市民和青年群体,其中很大一部分是非户籍人口。”上海市房管局住房保障处负责人介绍说,上海约有1000万外来人口,各区政府均提供公租房保障部分符合条件的新市民和青年人,这部分被保障群体必须持有劳动合同、有居住证等。
“4万余套公租房并不能解决上海这么多外来人口的居住需求。政府没有充足财力、人力一直投资建设管理公租房,全靠财政资金的力量对1000万外来人口进行全覆盖比较困难。”该负责人认为,因此上海也鼓励单位自建租赁房。“很多央企、大国企有自有用地,政府允许企业将自有土地中的15%建设员工租赁房,可接入水电气且享受民用收费标准、税收给予减免。经政府认定,部分单位租赁房也可认定为公租房,纳入住房保障体系,享受各项支持政策。”
2012年起,上海启动配建政策,开发商必须在新拍商品住宅地块上划出不低于5%的建筑面积用于建设保障性住房,建成后无偿移交给政府。从目前来看,开发商配建的保障性住房中约有九成用于公租房。目前开发商配建的公租房数量有3万多套。
在价格方面,公租房的租金约为市场价格的7折至8折。在保障对象方面,上海目前主要是保障青年人才、产业工人以及为城市运营提供基础服务的一线劳动者。上海市房管局有关负责人介绍说,政府公租房里有80%的比例是保障人才,单位自建的公租房以保障产业工人为主,占比也约八成。
值得一提的是,2020年起,上海开始探索“一张床”供应模式,2021年计划提供1万张床位。“一张床位的价格在每月500元至800元之间,这是一位蓝领工人、一位快递员,或者环卫工人月收入的约10%。”上海市房管局局长王桢表示,上海要用好用活公租房,在合适区域拿出部分公租房拆套后提供合租,加强宿舍型房源筹集,增加“一间房”“一张床”的租赁供给,从而精准解决一线公共服务人员的租赁需求。
王桢认为,近年来,公租房为解决上海青年职工、引进人才、来沪务工人员的阶段性居住问题发挥了积极作用。“快递小哥、家政服务人员、环卫工人、公交司机等,为上海提供了不可或缺的基础性服务,但是此类一线务工人员住房难问题目前较为突出,其对租金更加敏感,对居住地与工作地的通勤时间也十分重视,未来保障性租赁住房在解决该群体的住房困难方面应再进一步、有所作为。”
加快配套政策细化落地
多位受访人士指出,各地可加快细化《关于加快发展保障性租赁住房的意见》相关政策,尽快落地金融税收等优惠政策,推动保障性租赁住房建设。
划定一定比例归类为保障性租赁住房。
在上海新增租赁住房中,通过直接出让土地集中建设的部分占比超过三成,几乎全部由央企及地方国企竞得,拿地成本较低。专家建议,划出一定比例纳入保障性租赁住房的范畴。
“有些租赁用地并不是按照市场价格拿的地,而是政府让利,按照保障房的楼板价出让。政府既然给了支持,那就应属保障类。”上海市房地产科学研究院院长严荣认为,从大局来看,建议相关部门将一定比例的租赁住房强制划为保障性租赁住房,并纳入住房保障体系。
加强租金指导。
“租得好,一是要安全,二是租金要稳定。未来通过市场化的方式、以保障的理念来把保障性住房做好,地方政府必须要在租金标准上加强引导。”受访业内人士建议。
上海地产“城方”CEO郑华认为,宜发挥国企压舱石作用。“保障性租赁住房实际上是一种理念,哪些是政府直接出手,哪些是通过市场化手段,初期应主要依靠国企‘压舱石’来进行调控,使之真正起到保障的作用。”
细化金融税收等优惠政策。
在采访中,不少拿地企业反映,希望细化保障性租赁住房的配套政策并尽快落地。■
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