北京太阳城医院 养老地产现状调查 北京太阳城并非完全成功

老年房产不靠谱吗？有现成的样品供我们调查。“当你分享奶酪时，你必须记得给老人留一块，并保留最好的。”十年前，北京太阳城房地产开发有限公司总裁朱逢博说过一句话，感动了很多银发人士，点燃了国内最早的专门针对老年人的房地产项目——北京太阳城国际老年公寓。十年过去了，选择住在这个小区的老人的美好愿望实现了吗？

●现状是名副其实的老年社区

房价也上涨了两倍

太阳城位于昌平区小汤山镇，就在北京南北中轴线的延长线上。拿着扇子和水杯走路的老人告诉记者，这里几乎90%的老人都住在这里，只有周末才会有年轻人来看望父母。根据小区唯一的房管机构介绍，不要看养老小区。房价从10年前的每平米4000多元涨到现在的1.5万到1.6万。“除了银岭公寓，只租不卖。小区唯一一栋产权40年的楼，单价1万，剩下70年的产权价格都不低。”指的是一个才出现的40年的商用物业，营业员说:“这是小区原来规划的幼儿园。是养老社区。孩子住的地方，自然就改成老人公寓了。”

住在这里的三位老人

记者与多位老人聊天后发现，根据养老支出情况，目前有三位老人居住在小区内:

第一种是很早就建立了自己的养老计划，在太阳城买房的老年业主。除了房价，目前最大的支出是物业费，每月2.5元/平米。

第二组是住在太阳城白银时代公寓的老人。每位老人押金10万元起，押金越多房租越便宜。此外，如果老人需要护理人员，需要按照自理、半自理、不能自理的原则支付自己的费用。现在雇一个护工的费用大概是3000元/月，也就是开发商拥有的老年公寓的生活费用大概是5000元到6000元/月。

第三种是直接出租70年产权住宅物业的老人。这些老人在这个小区租了两套房子，大概2500元/平米。房东不仅承担了暖气和物业费，还承担了生活垃圾费。好处是节省了巨额存款，可以共享社区服务资源。

不管用什么方式，大家对小区的评价都是很一致的:“至少小区里有食堂，人均每天一顿饭不超过20元。此外，小区内还有医院和救护车，急救效率高。”

●问题服务水平直线下降

“当时小区的服务真的很好。”

买了第一批房子的胡奶奶告诉记者:“今天的服务远不如过去几年。几年不方便去养老院比较靠谱。”

带着对“生活之城”的无限憧憬，胡奶奶夫妇十年前卖掉了在东直门的房子，毅然搬进了北京第一个“老年社区”。胡奶奶解释说:“人老了，就是想活得更顺手。就像租房一样，你要承担责任。年纪大了就经不起折腾了，不卖房子赚几块钱。选择养老社区是为了得到更贴心的照顾，但现在这里和普通社区的差别越来越小。”

胡奶奶回忆起10年前买房的情景，微微有些激动，声称自己是全小区十大买房人之一。“当时小区的服务真的很好。每栋大楼都配备了保安。当你手臂一挥出去，电瓶车就停在你面前。如果你拿了重的东西，社区里的任何一个工作人员都会过来问你是否需要帮助。正因为如此，我还介绍了几个亲戚朋友在这里买房，并没有帮开发商推广。”

“现在我觉得被骗了”

和现在相比，胡奶奶无奈的说，已经不是以前的样子了。“我觉得被骗了。现在整个小区保安很少；一天四辆移动电瓶车也降为定点定期驾驶，每天只有一趟。行动不便的老人，还是早点去那个地方等吧。最烦的是我总是按时交物业费，但是家里的灯坏了或者窗户打不开。不可能打电话给物业维修，打八次电话。就算我来了，张家口也会提到‘钱’这个词。为业主服务在哪里！”

原来小区里有一些专门的配套设施，包括免费活动中心和60岁以上老人免费温泉服务。然而，住在这里的刘阿姨告诉记者，不是每个人都能享受到的:“购房合同是写好的。是的，我们60岁以上的老人可以在非节假日免费享受温泉。大家觉得可以从周一到周五。结果他们只能每周一享受，平时却不能；只有30多户当初比较聪明的坚持要求开发商在合同中注明周一至周五非节假日，到目前为止，这30户比其他人多走了4天。”当记者提出在小区给父母买二手房时，很多业主提醒要慎重考虑。“根据原合同，房子第二次转让没有免费的温泉折扣。”

几位乘凉的老奶奶也抱怨小区物业服务:“小区一期改三期，规模加大了，开发商不想降低利润只能降低服务内容”。

物业反应是想解决

不过开发商也是一家住宅物业公司，也有自己的说法。

雇佣社区最后一栋拘留大楼的工作人员说:“我们社区到处都可以看到保安！没少。我们正在努力解决业主的反馈。比如去年有居民不供热，我们也退了取暖费。至于电瓶车的问题，是因为居住的人多了，一些行动方便的人也抢着坐，让一些真正需要的老人坐不下。因此，我们建立了一个卡骑系统。”

●养老金的成本逐年增加

每天下午两点，在太阳城一期居民楼9楼的活动中心，几个老朋友都心照不宣地准时打正规的国际竞技麻将。刚刚搬进银岭公寓的李叔叔是这个团队的新成员。提到银岭公寓，黎叔说:“只是便宜货。另外，是做饭洗衣服的问题。以前住的老年公寓没有这里好，就搬来了。”

“住银龄公寓便宜”？在太阳城生活了很久的老人表达了不同的观点。胡奶奶说:“一个和我关系不错的老姐姐，刚从银岭公寓搬走，因为那里的钱又多了。虽然交了押金，但是租赁合同一年签一次，房租逐年上涨。这一次涨了两三百块钱，老姐妹们买不起，搬走了。”

“如果你能照顾好自己，真的没必要住银龄公寓。我丈夫和妻子选择在这个社区租房子。在银岭公寓，开发商帮着雇一个护工至少要花3000元，但是护工手里一个月最多1600元，中间的差价都是开发商赚的。房租一直在涨，护理人员的费用也在涨。我租房子，自己找个护工比较便宜。”张阿姨说。虽然她对自己现在的生活条件不是100%满意，“现在好像没有更好的老年社区了，终于可以脱离一辈子洗衣服做饭的生活了。过几年，如果不行，就找条件好一点的养老院。”

跟记者聊天的老人指着封顶的滨水别墅说:“你看，这不是开发商声称的北京最高档的老年公寓，其实是银岭公寓的升级版。对开发商来说，利润更大，但对我们老年人来说，意味着养老成本更高。”

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“老年房产”与“老年住宅”的区别

因为和养老有关，也因为两者都提到了“房子”和“房产”的概念，人们一度把“养老房产”和“养老住房”作为银发经济的手段。然而，多年前深入研究养老金行业的资深人士孟洋告诉记者，这是两个完全不同的概念。

孟洋解释说:“老年房地产是指老年社区或老年公寓。老年住房是指抵押原住房以获取资金。没关系。”

如果说十年前，太阳城的出现为养老地产提供了一个模式，2007年，中国住宅集团董事长提出通过“住房反向抵押贷款”实现“老年住房”，但几乎面临破产。孟洋分析说，“这种模式在中国的障碍不仅是观念问题，还有有房老人根本没有生计。为什么要拿房子抵押养老钱？”

最后，孟洋提醒打算购买老年房产的消费者，“真正的老年房产在房间设计上有别于普通住宅，包括照明、卫生间地面处理和紧急呼叫系统。另外，医院和老年保健医生，以及供孩子参观的小型度假酒店，都是不可或缺的，在决定采取行动之前，要多方面考虑，小心被“概念”所迷惑。