商业地产 商业地产八大趋势！2019年就照这个干了

万达卖掉万达百货，引发业界对商业地产未来的思考。毕竟零售是商业的灵魂。现在灵魂似乎陷入了混乱，新零售正在一步步艰难地挤压。商业地产的情况相当尴尬！

但从数据来看，商业地产有一个火热的市场，业内人士预测，到2020年，商业地产市场将达到万亿。虽然过去的2018年被称为房地产困难年，但根据引力的数据，2018年1月至11月，大型商业房地产交易近90笔，其中房地产企业参与交易51笔，占近60%，表现活跃。

之前有一个火热的市场，之后有无限的未知，但似乎未知。其实我们可以从线索中得到一些线索。跟着地图走，才能大致了解商业地产该何去何从。下面明袁俊结合一些实际情况，谈谈2019年的商业地产走势。

消费者群体:

各地涌现出了年轻群体

很多地方会提到95、00后消费者会成为市场的主要消费者。然而，根据明·袁俊的观察和验证，低龄化趋势在高端消费、美容保健、医疗保健方面更为明显。

虽然很多文章都在鼓吹拼多多的奇迹，但无论是小城镇还是大城市的消费者都倾向于追求个性化、高端化的消费。明源君3号线和4号线的同学经常在朋友圈涂最新款的迪奥口红、香奈儿香水、MK包，和1号线、2号线的几乎一样。

创始人许表示，2018年，奢侈品仍占据商业地产行业的上游，甚至一些新兴奢侈品品牌的市值高达100亿美元，高端消费趋势更为年轻化。

之前，明袁俊在微博上看到一个话题。95和00后用什么化妆品？网友的图片里有很多高端品牌，比如Lamer，SK-2，香奈儿。用“前男友面膜”的时候，不软，消费能力可见一斑。90后老阿姨说她受了一万伤。

00后化妆台

看完综艺节目《我的女孩》，你可能不会忘记吴昕吃各种瓶罐罐保健品的场景，简直震撼了一波下巴。事实上，关注医疗保健已经成为一种社会趋势。随着人们健康意识的提高，医疗保健行业正在经历一个快速增长的时期，医疗保健行业的消费群体正在向年轻人扩散。

从Swisse公布的2019年中国市场新战略可以发现，中国的美容美妆产品代言人都是20多岁的明星，而不是三四十岁的明星，可见其复兴的战略重点。

购物中心需要特别关注这种消费趋势，推出满足年轻群体高端消费和保健消费需求的店铺和品牌，在空之间的设计和服务体验上紧密遵循年轻和个性的特点。现在，一些购物中心已经抓住了这个特点。例如，华润城万象世界去年年底在其周边设立了香奈儿红色工厂展览，充分展示了其产品，吸引了大量的人。

商业创新:

宠物经济和儿童经济势头强劲

这些天来，明袁俊深深地感到，没有孩子和宠物很难社交。毕竟别人讨论怎么养孩子，你就可以交流怎么养猪了！别人晒宝宝你可以晒猫，别人夸孩子你可以夸狗。不生狗不生猫，会被怀疑是问题青年！

笑话是笑话，但也反映了现实社会中消费的驱动力。只有关注真实的消费需求，才能赢得市场。以宠物经济为例，它已经衍生出宠物美容院、动物旅馆、狗狗日托中心、宠物葬礼、宠物整形、宠物医院等服务。权威数据显示，2018年中国宠物行业市场规模达到1708亿元，而儿童经济市场规模达到万亿，儿童和宠物经济确实是一股不可小觑的消费力量。

在哪些城市的商业项目中，如何布局这两种经济形态，取决于市场潜力。从宠物主人的画像来看，大部分都是消费水平高的一二线城市收入可观的白领。所以一二线业务可以考虑pet格式的布局。由于一二线购物体同质化严重，宠物业态可以作为创新业态，其中凯德和欢乐城等嗅觉敏锐的购物中心已经开始试水。

三四线城市全面进入“二胎时代”。根据一项数据显示，我国0-3岁婴幼儿约有450万位于一线城市，540万位于二线城市，3800万位于三四线城市、县城和城镇。而且三四线80、90后已经成为抚养下一代的主力军，愿意为孩子花钱。

因此，明袁俊认为，宠物业态可以布局在一二线商业项目上，而三四线的商业开发可以重点放在二胎分红上。

空革命:

文化间的强烈祝福空

传统商业中心正以惊人的速度不可逆转地衰落。年轻人追求个性表达，转而拥抱小众品牌。妈妈们开始在网上购物，越来越少的人在商场里度过下午。

与此同时，传统购物中心会陷入两难境地，拥抱小众品牌时难以抓住顾客。在与电子商务的竞争中，竞争力不足。不管商店卖什么，在购物网站上都能找到几乎一样的产品，而且价格更便宜。

纯粹购物功能的商场已经被淘汰，商业地产正在加速进入“反购物中心”时代。做得好的商业地产不再是购物场所，开始成为文化场所和社交空房间。

从2018年开始，各种商业地产开始祝福文化空。比如2018年最后一个月，华润新楼春笋旁边，在深圳万象市开了一家文化空“Front YAN”，华润商业板块自营项目。

与此同时，诚品生活深圳店在华润万象世界开业，与开业的西西弗书店一同开业。华润尝试了三种文化空形式:单体书店、文化美学空房、文创百货中心。

诚品生活中的文创产品

与华润不同，中粮欢乐城注重打造IP主题文化空，如北京朝阳欢乐城、高的“小道”、上海欢乐城的磨坊166、沈阳欢乐城的四分之一、二分之一，都是取悦消费者的作品。

智能体验:

在新零售模式下，商店需要变得更聪明

新零售从2017年开始，2018年发展迅速，进入2019年。如果你还没有跟上新零售的步伐，没有拥抱智能商务，你将会逐渐脱离时代。

最终，明认为知乎有一个简单明了的答案:线下门店也可以网上采购物流配送，数据共享，线上线下互通引流，利用科技手段提升整体零售运营效率，更新用户购物体验。

运营效率和购物体验是新零售的立足点，因此在新零售下积极运用技术手段尤为重要。现在，一些互联网公司，如阿里、JD.COM、苏宁等。，经常渗透到实体企业并对其进行改造。在这种情况下，商业项目运营商应该主动参与，拥抱技术，不能坐等“大扫除”。要做到这些，就要让商业店铺更聪明，贯穿人、货、市。

Pro Orange中心屏展中心人流和店铺人气

去年曼吉甜品和阿里巴巴打造的智能餐厅阿里Pro Orange，海利劳智能餐厅都是有益的尝试，尤其是阿里Pro Orange简直就是新零售的“试验田”。

商业模式:

百货商店的大规模购物集中化

万达出售万达百货引发了百货行业该何去何从的讨论。一位业内人士认为，百货行业的出路主要有两个:一是提高自购自撑的比例，二是以百货购物为中心。明·袁俊认为，中国没有成熟的买方制度，建立买方制度不是一天的工作。增加自购难度大，以百货为中心是不错的选择。

在明·袁俊访问期间，一些购物中心不仅增加了餐饮、儿童和体验形式，还改善了以前广受批评的支付体验。比如深圳某百货公司，收银员直接在店内，而不是在百货公司总收银处拿着店内收据付款，然后拿着付款单到店内取货的繁琐手续。

在国外，日本老式百货公司高岛屋的改造比较全面。2018年，高岛屋推出全新购物中心——日本桥高岛屋S.C。

首先，增加餐饮比例，服装业态减少到30%，餐饮增加到40%。

其次，更换团队，增强招商引资能力。于亮在他最新的内部邮件中说，转型期间，地产出身的人习惯于赚大钱，所以要换人。同样，高岛屋更换了原来百货公司的业务团队，选择了公司下属的专业运营购物中心团队负责招商，成效显著。

最后，呈现年轻人喜欢的品牌组合，增加体验店和线上名人店，降低客户单价。

操作模式:

股票资产转型的浪潮正在到来

根据联商的统计。com，2018年存量改造商业项目30多个，与2017年基本持平，这些项目主要集中在城市的核心商务区。此外，瑞一德报告显示，截至2018年，中国已运营10年以上的项目498个，运营15年以上的项目219个。

这些项目一般位于城市的核心商业区。在当前资金压力大、征地难度越来越大的大环境下，不如把这些项目改造一下，盘活业务。此外，在新的消费趋势和审美偏好下，一些项目在品牌和数量上存在不足，需要提高效率以适应新的竞争环境。总之，各类商业股票亟待改革。

改造现有资产说起来容易做起来难，但在房地产寒冬，资金是个大问题。但根据国外经验，资产证券化可以称之为股票转换的资本武器。而且在城市更新的背景下，国家金融政策不断放开，以购物中心、写字楼等商业地产为标的资产的CMBS产品不断取得突破。

另外，这也符合商业地产从“重”到“轻”的发展趋势。当然，这需要房企转变发展思路，积极拥抱经营思维，提升经营管理能力。

项目战略:

有可以引领市场的标杆企业

如上所述，市场竞争激烈。基本上每个开发商在一个新城市或者地区开发一个商业地产项目，都会吞噬掉当地的商业消费市场份额，而且不管你这个项目做的多好，后面都有很多追逐者蜂拥而至。

在这种纯粹的市场竞争环境下，开发商必须树立高地意识，通过打造标杆项目来提高进入门槛，才能在残酷的竞争中处于领先地位。

之所以成为标杆，一定是因为它有很多标签，比如最高的区域项目高度、独特的建筑材料、经济驱动力等等。从华润、万达、融创、龙湖、欢乐城等龙头企业的商业项目进入一个城市或地区，其布局的出发点几乎都是打造一个有特色的商业地标。

以华润深圳湾国际商务中心为例。

该项目位于深圳市南山区后海湾，总投资200多亿元，总建筑面积120多万平方米。经过一期和二期建设，现已成为“深圳后海地区总经办”。其中华润大厦的“孙淳”有很多独特的标签，比如250米高以上单位面积钢材最少的建筑，现有超高层结构中钢柱数量最多的单体建筑。

现在粤港澳大湾区的规划出来了，华润通过深圳湾的两次实践，步入了一个新的阶段，成为了“后海区运营商”，在粤港澳大湾区高潜力区站稳了脚跟。

行业模式:

商业房地产市场已经收到了一个接一个的并购

目前我国住宅地产市场份额基本呈现“28年格局”:20%的房企产出80%的业绩，而商业地产远未形成这种集中度。据鸿阳商业集团执行副总裁朱琳介绍，中国很多商业地产企业已经有了足够的增长空。

据权威统计，全国3万多平方米的购物中心多达8000家，但公认的头品牌万达广场的市场份额实际不到5%。

但与此同时，房地产行业正在走下坡路，商业项目的资金压力很大。准备不足或者对这个行业不看好的企业，会大量抛售自己的商业项目，但是对于实力雄厚的开发商来说，可以抓住这个机会，收购一些临时低价项目，对于占领市场是极为有利的。

凯德兰德是这一领域的领导者。与2018年初出售其20家购物中心不同，2019年初凯德置地(CapitaLand China)斥资585亿元人民币，在不到一个月的时间内完成了四次收购，一系列行动如疾风骤雨。在楼市低迷时期，凯德置地的巨大努力逆势而上，在中国五大核心城市群——北京、上海、广州、成都、武汉及周边城市，强化了规模优势和业务布局。