政策观察期大大缩短,接受能力越来越强。对于2016年北京出台的“930”楼市调控政策,市场消化期只有一个多月
记者吴红然
“317”新政后,北京房价会跌吗?
“预计未来市场将大幅降温。”3月19日,房地产机构链家发布报告指出,参考以往经验和上海、深圳的经验,预计北京二手房市场成交量将大幅下降,价格涨幅将收窄甚至回落。但此次调控的市场利率低于2013年,市场预期强于当年,市场反应有待进一步观察。
连锁数据显示,3月份北京楼市量价持续飙升。2017年春节后,北京的成交量持续上升。截至3月第二周,成交4849套,较上月增长9.3%,接近2016年最高值;价格方面,已达到67621元/平方米,较上月上涨2%,比2016年推出“930”政策时的均价高出29%。
北京房价上涨的主要原因是供不应求。根据连锁分析,均价持续上涨。一是学区领涨,高单价抬高了全市均价的结构性上涨;二是供需失衡导致全市普遍上涨。
供需失衡的具体表现是:目前底层客户急于快速签约,但现在贷款周期延长,导致“夹心层”的不确定性增加,既是买家又是卖家,不敢买也不敢卖。住房最有可能在这部分断链,需求旺盛但有效供给不足。资源稀缺导致的供需矛盾对价格有很大的上行压力。据链家估计,北京70%以上的客户是换房群体。
营业额的增加主要是因为需要重返市场。链家指出,经过几轮调控,买家对政策效果的观望期越来越短。2016年“930”政策后,房价没有实质性回调,一些刚性需求开始回归市场,包括首次购房者、学区置换、区域升级或交通区位升级,其中对房改的需求尤为明显。
“买家对政策的观察期大大缩短,接受能力越来越强。”链家指出,对于2016年北京出台的“930”楼市调控政策,消化周期仅用了一个多月。
从连锁数据来看,“930”政策后,交易量大幅下降,但从2106年11月底开始,交易量开始缓慢上升,客户查看活动开始活跃。从2016年12月开始,手表的音量恢复到了“930”。政策出台前的最高水平;交易量在春节后爆发,2月成交11627套,3月第二周成交4849套,接近2016年最高值。
北京“317”楼市新政有三个要点:“认房认贷”,提高二套房首付比例,缩短房贷期限。据链家分析,2013年4月,北京出台了“还房还贷”政策,结束了北京市场连续13个月的上涨趋势。当月价格下跌2.1%,之后涨幅较前期收窄。直到2013年底流动性收紧,成交量连续近十个月萎缩后,价格开始出现大幅回调。比如2014年9月二手房均价比5月下降了12.8%。
值得注意的是,“317”新政是在流动性紧张的背景下出台的。在国内经济稳定和美联储加息的背景下,金融去杠杆化和房地产风险防范仍是当前政策的重点,央行保持着紧张的流动性平衡态度。■
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