2010年以来，北京市政府先后出台了“北京12条”、“北京15条”、“北京19条”等房地产调控政策。特别是2017年“317”新政后，丰台法院受理的房屋买卖纠纷中，超过15%受到宏观调控政策的影响。丰台法院近日介绍，对于此类案件的审理，法院一般不适用定金罚则。
丰台法院胡阿祥分院院长魏亚男表示，房地产宏观调控政策背景下的房屋买卖合同纠纷主要集中在贷款不能如期办理、不能购房、不能继续购房等方面。
孟女士与方先生于2017年3月4日签订房屋买卖合同，同日，孟女士支付定金20万元。十几天后，“317”新政颁布。因为孟女士有商品房贷款记录，需要增加首付148.8万元才能完成房屋买卖。孟女士认为不能继续购买涉案房屋，遂起诉丰台法院，要求方先生退还定金20万元。
经审理，法院认为，本案中孟女士确实难以继续履行房屋买卖合同，其未能履行是由于《新住房政策》等客观原因，而非其自身原因。因此，孟女士的行为不构成违约，方先生应返还孟女士支付的20万定金。方先生主张合同终止损失的，可以另行起诉。
但如果当事人不能提供证据证明因新政导致合同履行确有困难，例如杨女士在新政出台后需要多支付6万元，但根据其提交的证据不能认定履行困难，故法院经审理不支持杨女士提出的解除合同的请求。
“贷款首付款的增加和贷款期限的缩短并不一定导致买方不能履行或继续履行对一方明显不公平的义务。”魏亚男表示，法院将在尊重政策精神的同时，根据双方的表现合理分配责任，妥善平衡买卖双方的利益。
如果由于不可归责于当事人的原因导致合同目的无法实现，法院一般会支持当事人提出的解除合同的请求，由出卖人返还已支付的购房款或定金，定金罚则一般不适用。如果合同解除确实导致双方利益失衡，败诉方要求对方赔偿合理损失，法院将酌情予以支持。
丰台法院第四人民法院负责人金雪提醒公众，在签订购房合同前，应充分了解相关政策，防止因对政策内容缺乏了解或误解，或在履行过程中税费等履行成本远高于自身预期，导致签订后未能履行房屋买卖合同，导致双方在履行过程中发生纠纷。此外，我们应该仔细签署“卖一买一”的系列清单，以减少在履行过程中因销售和购买之间的联系而可能造成的不必要的损失。
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