中国共产党第十九次全国代表大会的报告指出，要“坚持房屋是为了居住而不是为了投机的方向，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，让所有人都能住，都有地方住”。为了促进房地产市场稳定健康发展，中国社会科学院财经研究所住房大数据项目组和住房大数据联合实验室的多位专家学者，在对大数据房价指数(BHPI)进行监测分析的基础上，结合中国住房市场长期跟踪研究，共同完成了《中国房地产大数据报告(2018)》。
一、2018年房地产市场发展现状及存在的问题
2018年上半年，除一线城市外，大部分城市房价涨幅较快。2018年6月，大数据房价指数(BHPI)显示，142个样本城市房价环比上涨1.62%，119个城市房价环比上涨，占样本数的83.8%。大数据房价定基指数(以2018年1月为基期)显示，2018年2-6月，142个样本城市中，有128个城市房价出现累计上涨。在海口、Xi安、咸阳、重庆、宜昌、贵阳、西双版纳、乐山、绵阳、扬州等49个城市，2018年2-6月房价累计涨幅超过10%。其中，海口、Xi安、咸阳、重庆、宜昌分别增长61.91%、40.59%、38.53%、26.29%和23.51%。
2018年10月，全国房地产市场整体趋冷，一、二、三、四线城市平稳下滑。2018年10月，大数据房价指数(BHPI)显示，142个样本城市平均房价环比下降0.296%。有58个城市的房价环比上涨，占样本数的40.8%，比6月份少61个。2018年7月31日，中央政治局决定坚决遏制房价上涨，房价上涨预期发生重大变化。市场观望情绪加剧，投资投机热情下降。房地产调控政策保持了稳定性和连续性，部分开发商和住房投资者对放松调控政策的预期有所下降空。货币化棚改政策的调整，对二三四线城市的房地产热潮起到了一定的作用。国内外复杂的经济形势也使得一些家庭推迟了买房的决定。在诸多内外因素的综合作用下，房地产市场的整体稳定对于防范宏观系统性风险、加快房地产市场长效机制建设具有重要意义。
1.一线城市从整体缓慢增长变为集体小幅下滑，但由于房价高企，潜在的供需矛盾突出
2018年初以来，一线城市广州房价快速上涨，北京、深圳房价反弹，只有上海继续下跌。2018年6月，一线城市平均房价上涨0.525%，其中北京上涨0.95%，深圳上涨1.33%，广州上涨0.43%，上海上涨0.61%。2018年6月，一线城市平均房价上涨4.25%，广州上涨21.41%，深圳上涨6.41%，其中北京上涨3.7%，上海上涨7.11%。
2018年10月，在中央严格控制房价上涨的政策背景下，北京、深圳房价回升进程中断，广州楼市由热转冷，上海跌幅加大。与2018年9月相比，10月份一线城市平均房价环比下降1.857%，降幅较上月进一步扩大1.3个百分点。10月份，广州、北京、深圳、上海房价均环比下跌，深圳下跌0.83%，北京下跌1.99%，广州下跌1.9%，上海下跌2.71%。2018年10月一线城市房价同比平均上涨1.277%，其中北京上涨0.52%，深圳上涨3.45%，广州上涨12.11%，上海上涨10.97%。
一线城市房价虽然暂时得到有效控制，但短期内难以缓解潜在的供需矛盾。从市场基本面来看，一线城市作为中国高端服务中心和最具吸引力的城市群体，收入高，人口多。一线城市住房市场具有供给增长潜力小、需求增长潜力大的特点，住房供需矛盾长期存在。在限购限贷的严厉政策下，虽然目前的房价上涨得到了抑制，但住房供需矛盾仍然以一些曲折的形式表现出来。比如房租快速上涨，一定程度上反映了一线城市住房供应紧张。
因为一线城市房价的稳定很大程度上依赖于行政调控措施，所以市场扭曲也很大。这主要表现在:在严格的限购限贷政策下，大量中等收入及以上群体被购房转租，促进了住房租金的快速上涨；一线城市整体进入股市，但相应的支撑体系没有跟进。二手房交易交易时间长，成本高，导致二手房市场流动性和配置效率下降；居民对改善住房的需求在一定程度上受到了限制。
在地方政府严格控制住房投资投机、房改货币安置政策调整、短期市场逼近峰值的共同作用下，准一线、二线城市房价由涨转跌。
2018年6月，准一线城市房价平均上涨3.1%，重庆环比上涨7.82%，排名第一。6月，准一线城市同比平均上涨18.13%，其中杭州上涨41.13%，重庆上涨35.29%。
截至2018年10月，准一线城市房价环比平均下降1.415%，比上个月高出1.25个百分点。除苏州环比接近持平外，重庆、天津、杭州房价均环比下跌。10月份，重庆房价环比下降3.57%。10月，准一线城市平均同比增速收窄至10.77%，其中重庆上升24.46%，杭州上升12.76%。
2018年6月，二线城市环比平均增长1.09%，其中Xi安环比增长5.73%，增速排名第一。2018年10月，二线城市平均房价环比下降0.941%，降幅较上月进一步扩大0.209个百分点。除了沈阳、东莞、宁波、武汉、无锡，其他二线城市的房价都有所下跌。Xi、青岛、成都和其他曾经炙手可热的二线城市的房价环比下降相对较快。其中，成都下跌4.34%，Xi下跌3.59%，青岛下跌2.93%。热门二线城市房价由涨转跌，也导致周边三四线城市房价下跌。比如成都房价下跌，带动周边乐山、自贡、遂宁房价下跌；厦门的衰落导致漳州等地房价下跌。
自2018年1月以来，二线城市房价同比涨幅总体呈下降趋势。与去年同期相比，二线城市仍然积累了较高的价格涨幅。2018年10月，二线城市同比增长8.914%。其中，Xi安同比上涨47.45%，位居二线城市第一；厦门同比下降14.7%，排名二线城市倒数第一。
2017-2018年准一二线城市快速增长，与一线城市投机性住房投资需求外溢、三四线城市投机性住房投资需求涌入密切相关。投资投机需求的涌入带来的房价快速上涨，使得准一线、二线城市的房价与目前当地居民的收入水平脱节。当住房投资的投机需求萎缩或受到政策限制时，房价很有可能出现回调。2017年，天津和厦门的房价在2018年迅速下跌。2018年10月，南京、大连、南通、郑州、长沙、济南、厦门、福州、杭州等热点城市房价小幅下跌，重庆、成都、Xi、青岛等城市房价出现快速回调。
近年来，在货币化棚改等强有力的去库存政策影响下，三四线城市新建商品房整体库存水平偏低，是2018年上半年三四线城市房价持续快速上涨的重要原因。一二线城市物价上涨导致的三四线城市的萧条效应，也推高了三四线城市的房价。2018年6月，三四线城市118个样本城市中，有100个城市房价环比上涨，占比85%。6月，三四线城市房价环比平均上涨1.68%。
2018年下半年，随着房地产市场调控向三四线城市延伸，棚改货币化安置政策调整，价格洼地逐渐填补，三四线城市房价增速继续回落。2018年10月，118个样本城市中，仅有52个城市房价环比上涨，占比44%。下降的城市有66个，占56%。10月，三四线城市平均房价环比下降0.118%。虽然跌幅不大，但反映了市场形势的微妙变化。在三四线城市中，曾经房价上涨的明星城市西双版纳，10月份排名三四线城市第一。曾经房价增速最高的廊坊、咸阳、乐山、嘉兴等三四线城市，10月份也在三四线城市排名第一。在北京、上海、厦门、成都等房价下跌的中心城市周围，保定、嘉兴、漳州、乐山等许多三四线城市也出现了房价下跌。廊坊、三亚、海口等住房投资投机性较强的城市房价均环比下降。一些三四线城市房价还在上涨。
虽然房价涨幅受到抑制，但三四线城市已经积累了相对较高的房价涨幅。从2018年以来的累计增幅来看，2018年6月，三四线城市平均累计增幅为8.8%，118个样本城市中有43个城市累计增幅超过10%。截至2018年10月，三四线城市平均累计增长11.032%，65个城市累计增长10%以上。其中海口、咸阳、南阳累计涨幅超过30%，贵阳、安庆、威海累计涨幅在20%-30%之间，廊坊累计跌幅为16.46%。
三四线城市房价水平分化很大。2018年10月，三四线城市房价中位数为9826元/建筑平方米，略低于上月的36元/建筑平方米。三亚以30635元/平方米的建筑面积排在三四线城市第一，鞍山以3763元排在最后。
10月份廊坊(燕郊)物价指数较上月下降4.94%，较2017年3月下降45%，接近“减半”。10月份廊坊(燕郊)房价中位数为14564元/建筑平方米，较上月下降2309元/建筑平方米，较2017年3月的中位数31879元/建筑平方米下降17315元/建筑平方米。这也充分说明了“房子是用来住的，不是用来炒的”，违反这个规则会受到市场的严惩。
2018年10月初，江西上饶发生一起事件，由于个别开发商大幅降价销售，导致老业主冲击售楼处。9月份上饶房价指数环比下降0.24%，10月份环比小幅上涨0.48%。10月份房价中位数为8095元/平方米，较上月下降132元/平方米。当地房市没有出现明显的下跌趋势，大幅降价属于个别开发商的营销策略。尽管如此，该地区的龙头企业将率先降价，这将对当地市场价格产生很大的下行影响。
另一方面，2017-2018年上半年，三四线城市商品房实现了快速销售和去库存，但在历史高房价水平的刺激下，住房库存有望再次进入上升通道。由于就业机会相对较少，公共服务水平相对较低，人才吸引力较小，存量住房利用率不高。已售房屋利用效率低，库存空现象也比较严重。这些因素将抑制三四线城市住房市场的长期房价上涨。
注:城市数据一般不包括所辖县级市县；由于每个月都会根据最新数据对所有指标进行重新计算和修订，不同版本的指标之间可能会有细微的差异，以最新版本为准；廊坊房价主要根据廊坊市燕郊板块数据编制。
4.买家信心指数和经纪人信心指数均跌至两年来最低点，市场预期不再乐观
2018年10月，买家信心指数环比下降4.2%，同比下降12.9%，为2017年1月以来最低。这两年，购房者信心指数的最高点是2018年2月，然后一直在下降，反映了购房者市场预期从乐观到相对悲观的变化。
2018年10月，券商信心指数环比下降0.6%，同比下降8.9%，也是2017年1月以来的最低水平。近两年，券商信心指数最高点在2018年6月，之后迅速下跌。总的来说，经纪人比买家更了解市场信息，也更理性。经纪人信心指数的下降反映了市场的大幅降温。
5.热点城市的住房租金迅速上涨到稳步下降，租赁住房供应相对不足
大数据房租指数监测(不含长租公寓，下同)显示，2018年部分城市房租涨幅较快，7月份达到峰值。2018年7月，29个重点监测城市住房租金环比平均上涨0.98%。其中中山、郑州、深圳、苏州、东莞、合肥等6个城市，连锁增长2%以上；上海、重庆、石家庄、无锡、烟台、杭州、大连、北京、珠海和沈阳的环比增幅在1%至2%之间。与2017年12月相比，2018年7月，惠州、石家庄、深圳、北京、珠海、重庆、苏州、青岛、大连累计增长超过5%，其中惠州、石家庄累计增长超过10%。
2018年8月至10月，重点城市住房租金水平有所下降。2018年10月，29个样本城市平均住房租金环比下降1.29%。郑州、青岛、石家庄、烟台、杭州、天津、佛山、北京等24个城市。，都经历了房租上涨的调整，只有中山、惠州、Xi、珠海、厦门等5个城市环比上涨。从固定指数来看，与2017年12月相比，2018年9月惠州(24.39%)、石家庄(9.57%)、苏州(9.41%)、中山(8.73%)、珠海(8.58%)和深圳(6.57%)的房屋租金仍有累计涨幅。8-10月，热点城市房租停止上涨，主要受地方政府对房租上涨的调整和干预影响。
2018年上半年房租上涨较快。除了长期出租公寓利用资本杠杆争夺住房外，大城市存量住房短缺也是一个重要原因。以北京和上海为例，根据我们的大数据统计，北京的住房约有703.4万套(包括集体土地建设的住宅，不包括农村宅基地，下同)，每套三人可容纳2110.2万人。2017年底，北京常住人口2170.7万人，比合理容量多60.5万人，其中城市人口1876.6万人。目前上海市区住房约735.46万套，每套3人可容纳2206.38万人。2017年末上海常住人口2418.33万人，比合理容量多211.95万人。就人口而言，存在一定的住房差距。考虑到为了维持住房市场的正常流动性，需要维持一定比例的必要住房空，住房总短缺量大于上面直接计算的数据。成都、杭州等二线城市住房供需形势相对紧张，从住房总量来看不存在大量空购买的可能性。
在房价上涨受到抑制的情况下，住房供需矛盾表现为房租上涨。从市场基本面来看，一线城市作为中国高端服务中心和最具吸引力的城市群体，收入高，人口多。一线城市住房市场具有供给增长潜力小、需求增长潜力大的特点，住房供需矛盾长期存在。在限购限贷的严厉政策下，虽然目前的房价上涨得到了抑制，但住房供需矛盾仍然以一些曲折的形式表现出来。比如房租快速上涨，一定程度上反映了一线城市住房供应紧张。“长租公寓”利用财务杠杆争夺住房，进一步加剧住房短缺和房租上涨。
针对非正规租房的治理行动也是推高房租的重要辅助因素。在一些城市，违法建设、拆迁分割、群租造成的供给收缩被很多学者认为是房租上涨的重要原因。
6.重点城市的长期租赁公寓市场快速扩张，租赁市场需要进一步规范
北京、上海、深圳、成都、武汉等重点城市的长期租赁公寓市场发展迅速。2018年11月，全国发布的品牌公寓信息数量同比增长83.37%。2018年1-11月，在19个重点城市中，品牌公寓信息发布量占比超过5%，依次为上海(26.1%)、成都(18.2%)、北京(12.3%)、南京(7.2%)、深圳(6.3%)、武汉(5.5%)
长期租赁公寓利用财务杠杆提高房价，这推高了一些城市的短期租金。“租购并举”是住房长效机制的重要组成部分，国家层面对租赁市场的政策支持力度不断加大。特别是对于长期租赁公寓的发展，考虑到租金收益率低、成本回收期长的特点，相关部门给予了充分的财政政策支持。2018年4月，中国证监会、住房和城乡建设部发布《关于推进住房租赁资产证券化的通知》，提出加快培育和发展住房租赁市场，特别是长期租赁市场，支持专业化、制度化的住房租赁企业发展，鼓励发行住房租赁资产证券化产品。2018年5月28日，中国保监会发布《关于保险资金参与长期租赁市场有关事项的通知》，划定了保险资金进入长期租赁市场的一系列标准，指出如果保险资产管理机构通过债务投资计划、股权投资计划、保险私募基金等方式投资长期租赁住房项目。，有关登记机构应建立绿色受理和登记渠道，优先受理。由于现阶段租金收益率较低，资本市场对经营自有产权的长期租赁公寓兴趣不足，尽管政策层面给予了大力支持。相比于重资产的长期租赁公寓，轻资产的转租公司更受资本追逐。借用国家对长期租赁公寓的优惠融资政策，大量资金进入以转租为主营业务的“二房东”市场。然后利用资产证券化或者网贷平台煽动更大的资本。
以北京为例，从租金上涨的角度来看，北京长期租赁公寓的租金涨幅远高于普通住宅。根据固定基数指数，与2017年12月相比，2018年7月北京市长期租赁公寓租金上涨13.04%，同期非长期租赁公寓租金上涨7.32%。从环比来看，2018年7月北京长期租赁公寓租金上涨3.4%，非长期租赁公寓租金仅上涨1.23%。
二、2019年市场形势分析及趋势预测
外部环境还没有改善。国际经济形势复杂多变，美联储进入加息周期，国际资本市场动荡加剧，中美贸易摩擦没有缓解，导致市场不确定性大幅增加。这些不确定因素的存在，短期内会增强市场观望情绪。国际经济形势复杂多变，同时房地产政策空差距变小。只有相对保守的政策才能尽可能避免房地产市场的风险。从长远来看，中美贸易摩擦将迫使中国产业升级和结构优化，从而间接影响国民收入结构和区域经济结构。这两个结构性变化将对未来的房地产市场结构产生深远的影响。
住房管制政策保持了连续性和稳定性。中央下决心遏制房价上涨，对房价上涨预期影响很大。2017年以来，针对当地房地产热潮，政府采取了“主动出击，露头就打”的调控策略。2018年5月，住房和城乡建设部负责人就房地产市场调控问题对成都、太原相关负责人进行了访谈，在访谈中提出要认真落实稳定房价和房租的调控目标。这是政府首次为租赁市场设定监管目标。中共中央政治局于2018年7月31日召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作，提出坚决遏制房价上涨。这是中央政府第一次将物价控制目标从抑制物价过度上涨转变为抑制物价上涨。中央遏制房价上涨的决心没有改变，“房无投机”战略在各方面得到进一步落实。这不仅会对稳定房价预期起到积极作用，还会鼓励开发企业放弃幻想，改变经营方式。同时，它将敦促地方政府真正落实房地产调控政策。
在中央政府的监督下，许多政府升级了控制政策。如沈阳市已将原新建商品房限购区域(和平、沈河、渭南三环)扩大到本市行政区域(不含辽中、新民、法库、康平)；青岛市将限购范围扩大到青岛市户籍的家庭，限购期限从2年增加到5年；海南省在限购政策的基础上实施了全球限购。
住房资金略有改善。2018年上半年，住房信贷市场继续收紧。全球金融去杠杆化进程继续推进，美元进入加息周期，市场利率持续上升。虽然国家政策对首次置业的支持态度没有改变，但市场融资成本的增加仍然导致商业银行自主提高首次置业贷款利率。2018年下半年以来，特别是第四季度以来，随着定向下调存款准备金率等稳健货币政策的实施，市场利率有所下降，不少城市首套房贷利率大幅上升的现象也略有改善。但货币政策仍以防范风险为主，“漫灌”现象暂时不会出现。一些开发企业的资金链比较紧。为了生存，采取降价促销的策略撤资，会对二、三、四线城市和一线城市的远郊房价产生下行影响。
一线城市已经成为房地产市场的避风港。从城市结构来看，一线城市已经进入存量住房市场，受开发市场波动和商品房存量变化的影响较小。市场变化主要取决于政策的变化，尤其是融资条件的变化，但政策进一步收紧的可能性不大。二三四线城市大多还处于增量房市阶段。一旦销售不顺利，房屋库存会再次增加，进而进一步加大房价下跌的压力。
三四线城市楼市的火爆是不可持续的。调控政策延伸到三四线城市，抑制了三四线城市住房投资的投机活动。限购限销城市继续增多，不少热点三四线城市接受住房和城乡建设部采访，调控政策由一二线城市向三四线城市深化。2018年，全国各地出台了数百项房地产调控政策。棚改货币化政策淡出，对三四线城市房价快速上涨起到了重要作用。棚改货币化政策在短期内起到了快速扩大住房需求、减少供给的作用，对三四线城市乃至二线城市的住房市场有很强的拉动作用。
综合以上因素，预计一二线城市房价短期内将平稳小幅下降，而三四线城市增速将进一步下降。少量房价严重虚高的二三四线城市可能进入风险释放区。从长远来看，随着融资杠杆和政策支持的增长和下降，住房租赁业将迎来大发展。
三.对策和建议
第一，货币政策应保持稳定和中性，不应受到强烈刺激或大幅收紧。房价具有很强的金融依赖性，货币供应量的相对稳定是楼市稳定的基础。1985年“广场协议”后，日本错误地采取宽松的货币政策对冲日元升值压力，造成了历史上著名的房地产泡沫。之后，面对房地产泡沫和愈演愈烈的投机风，日本政府被迫收缩货币政策，采取加息等一系列紧缩货币政策，最终导致房地产泡沫彻底崩溃。我们应该吸取上世纪末房地产泡沫破裂前后日本不当的货币政策的教训。我们不应该利用货币扩张和刺激需求来吹大资产泡沫，也不应该通过收紧货币政策来稳定房价。
二是坚持“房无投机”、“按市决策”的总体策略，保持调控政策的确定，稳定房价预期。在城市化阶段，住房具有强烈的民生属性，坚持“房无投机”有利于楼市的长期稳定。在复杂的内外经济形势下，坚持“按市决策”，不搞一刀切的政策，可以避免人为诱发的系统性风险。一二线城市继续抑制投资投机，保持限购限贷等现有房地产调控政策的连续性和稳定性，进一步稳定房价预期，消除政策刺激幻想。清理三四线城市不合时宜的住房去库存政策。认真落实地方政府稳定房价的主要责任。
三是建立健全住房租赁市场相关制度，多渠道拓展重点城市租赁住房。
建立和完善租赁市场的相关制度，包括:完善市场规则，探索建立租赁保证金第三方存管制度、租金上涨限额制度、强制性合同文本条款制度、租赁住房环境安全标准等；规范市场秩序，重点设置合同陷阱和霸王条款，变相扣押金，诱导租客将租金转为贷款分期，暴力驱赶租客，垄断区域房源或出租信息控制租金等。；加快房屋租赁立法，保障房屋租赁和购买的同等权利，在出现各种纠纷时，优先保护承租人的权益。
多渠道扩大重点城市租赁住房，包括加快公共租赁住房建设和配置；加快推进集体土地上建设租赁住房试点；给予更多的规划、土地使用和税收政策支持，将工商业闲置建筑改造成长期出租公寓；引入可行性规则，支持企业和单位利用闲置土地建造租赁员工宿舍。
第四，加强公共服务区域一体化，加快住房供应侧改革和长效机制建设。
在住房总量基本实现供需平衡的情况下，公共服务的整合有利于盘活住房存量，调整不同地区的供需余缺，改善住房供需结构。加强基本公共服务均等化的统筹协调，推动基础教育等原本主要由地方政府运营的公共服务区域一体化；推进医疗保障区域一体化，引导老年群体从城市中心区向更宜居的新城市、卫星城、风景名胜区转移；发展城市群城际铁路，盘活卫星城市住房资源。
抓住住房市场相对稳定的有利时机，加快深化土地流转制度改革、集体土地使用制度改革、住房财税制度改革、住房开发制度改革、住房预售制度改革、租购权改革等关键制度改革。，建立和完善住房市场稳定发展的长效机制。
大数据房价指数(BHPI)由住房大数据联合实验室和中国社会科学院财经研究所住房大数据项目组基于数千万套房价数据，采用最新大数据分析技术和国际公认的重复交易指数模型计算得出。通过新技术的应用，BHPI力求更贴近家庭对房价涨跌的真实感受。BHPI是月度股票房价指数，该指数样本目前覆盖约142个主要城市和几十个重点城市的主要城区。根据重复交易指数模型的技术特点，BHPI只监测现有住房的价格变化，BHPI不包括新建商品房的价格变化。BHPI是大数据挖掘研究的前沿成果，数据仅供市场研究参考。住房市场评估以政府统计部门的数据为准。
报告线索:
邹，中国社会科学院财经研究所住房大数据项目组组长，中国社会科学院竞争力模拟实验室副主任
王中国社会科学院城市发展与环境研究所土地经济与房地产研究室主任，《房地产蓝皮书》主编
吕中国社会科学院财政经济研究所中国县域经济发展报告主编
项目组主要成员:
王路王赵邹丽丹王山范张淑娟李荣禄雷宏李小鹏何谦李翔
本研究得到了国家自然科学基金项目“基于互联网大数据和重复交易法的中国城镇住房价格指数编制研究”(ApprovalNo)的资助。: 71774169).
数据和指标支持:中国社会科学院财经研究所住房大数据联合实验室58住房大数据项目组
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