某房地产开发公司 盈科经典案例｜个人通过挂靠方式进行房地产开发的合同属于无效合同——王某诉某某房地产开发公司等合资、 合作开发房地产合同纠纷案

案件简介

北京盈科律师事务所律师、周接受原告王的委托，在与某房地产开发公司、姜进行房地产合资、合作开发合同纠纷一案中，担任委托人的代理人。

原告王因与被告某房地产开发公司、被告姜发生房地产合作开发纠纷，向法院提起诉讼。原告王称，2013年初，二被告因业务需要向其寻求经济帮助，故委托一家旅游开发公司、一家投资公司、姜向二被告共支付人民币1500万元。蒋某房地产开发公司为取得其信任，以欺诈手段迫使其签订《房地产关联项目合同》和《房地产合作开发协议》，致使合同无法履行，严重违反了法律的禁止性规定。这笔钱被转移后，两被告拒绝履行双方签署的协议中约定的义务，也多次要求两被告返还上述款项并支付价款，但未果。

一审法院认定，王委托某旅游开发公司、某投资公司、姜向某房地产开发公司支付人民币1500万元。2013年4月28日，王与蒋共同签署《房地产合作开发协议》，主要内容为双方共同开发位于某一地点的三组土地。一期工程的土地由甲乙双方共同出资购买，土地使用权由双方共有。共有三期地块需要在某房地产开发公司名下登记。同日，某房地产开发有限公司与王、姜签订了房地产关联项目合同，2013年6月2日，王、姜再次签订了房地产合作开发协议。上述协议签订后，王某、姜某、某房地产开发有限公司并未共同设立项目部或设立分公司开发上述三块地块。第一、二地块的土地使用者为某房地产开发有限公司，这两个地块上的房地产项目已经以某房地产开发有限公司的名义开发，但第三期地块尚未开发，原因是土地招标、拍卖、挂牌手续尚未完成。

一审法院认为，王与姜就涉案的三个地块签订了两份《房地产合作开发协议》。两个协议双方均为个人，不具备房地产开发资质，违反法律强制性规定，是无效协议。此外，该合同是附属合同，为合同目的违反法律强制性规定也是无效合同。因此，本院支持原告王主张《房地产合作开发协议》、《房地产关联项目合同》无效的主张。2018年4月10日，一审法院做出支持原告主张的判决。

后一家房地产开发有限公司不服，请求依法撤销原判，改判被上诉人王的原诉讼请求。二审案件的争议焦点是:姜返还王1500万元，某房地产开发公司是否承担连带责任。二审法院认为，王与姜签订的《房地产合作开发协议》和《房地产关联项目合同》无效，因为双方均不具备房地产开发经营资格，一审法院没有作出不当认定。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因合同取得的财产应当返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方遭受的损失。双方都有过错的，应当承担相应的责任。”根据上述协议，王向某房地产开发有限公司支付人民币1500万元用于房地产开发，姜予以认可。因合同无效，姜应承担返还王已付款1500万元的责任。某房地产开发有限公司主张将王、姜投入的1500万元全部用于支付土地出让金和税费，某房地产开发有限公司股东在接受项目权益时已经支付了转让款，1500万元不退还。对此，二审法院认为，在王与姜合作期间，姜是某房地产开发公司的股东和法定代表人，王与姜共同投资开发的房地产项目是以某房地产开发公司的名义开发的。双方合作期间，姜将项目及某房地产开发公司的股权转让给外人，其中王支付利息1500万元。但姜在与某房地产开发公司签订转让协议时并未通知王，并在王不知情的情况下处分了王的1500万元。某房地产开发公司作为受益人，应承担连带返还责任。关于某房地产开发公司主张判决结果直接影响外人权益，应补充为第三人。二审法院认为，股东转让股权与公司对外责任是不同的法律关系，本案不存在应增加股东作为第三人的事实，综上所述，上诉人房地产开发有限公司无上诉理由，姜应返还王1500万元，某某房地产开发有限公司应承担连带返还责任。

随后，某房地产开发有限公司以一审和二审认定事实错误为由申请再审。再审的焦点是王与姜签订的《房地产合作开发协议》、《房地产联动项目合同》的效力问题，以及某房地产开发有限公司是否应当返还1500万元。再审法院认为，一审法院在确定合同效力时没有错误适用法律。关于返还1500万元的问题，原审判决认定某房地产开发有限公司返还王1500万元并支付相应利息的事实认定和法律适用没有错误，驳回了某房地产开发有限公司的再审申请。

律师策略

律师认为，本案的核心是《房地产合作开发协议》和《房地产关联项目合同》是否合法有效。根据《最高人民法院关于审理国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定，王、姜均为自然人，不具备房地产开发经营资格。这两个房地产合作开发协议在实质和形式上都是典型的合作开发协议。因此，两个房地产合作开发协议无效，因为它们违反了法律的强制性规定。而且作为涉及的1500万的实际使用人和受益人，某房地产开发有限公司要负责退钱。某房地产开发有限公司根据无效的《房地产合作开发协议》和《房地产关联项目合同》向王收取人民币1500万元。王在公司中不享有任何股权、任何土地使用权，也没有从项目中获利的权利。无论是基于上述法律规定的合同无效所造成的法律后果，还是基于民法的公平原则，某房地产开发有限公司、姜应返还王基于上述无效合同所支付的1500万元，并依法支付其占用上述款项所产生的利息。二审驳回上诉，维持原判。

律师文件

民事诉讼

原告:王

被告:XX房地产开发有限公司蒋

索赔:

1.请求人民法院确认原被告签订的《房地产合作开发协议》和《房地产关联项目合同》依法无效；

2.请求人民法院裁定被告返还原告人民币1500万元，并支付起诉之日起至款项清偿之日止的利息；

3.本案的诉讼费用和保全费用由被告承担。

事实和理由:

2013年初，被告因业务需要向原告寻求经济援助。2013年3月19日，原告委托某旅游开发公司转让人民币800万元；5月3日，委托投资公司向被告房地产开发有限公司名下账户转账200万元，2013年4月19日，向被告姜账户转账500万元。原告在上述三次中向被告汇款人民币1500万元。被告姜某与被告XX房地产开发有限公司为取得原告的信任，于2013年4月28日、6月2日诈骗原告签订《房地产关联项目合同》和《房地产合作开发协议》，无法履行，严重违反法律禁止性规定。被告拒绝履行双方签订的协议规定的义务，原告多次要求被告返还上述款项并支付价款，但被告至今未返还任何款项。被告的不诚实行为和视法律如无物应受到法律的严惩。有鉴于此，根据民事诉讼法的有关规定，原告特此向你院提起诉讼，恳求人民法院依法审判，公平公正地返还原告。

我在此交流

中级人民法院

委托代理人:王

再审代理人话

尊敬的审判长和法官:

北京盈科律师事务所接受被申请人王的委托，委托、周律师代理其与某房地产开发公司、姜发生的房地产合资、合作开发合同纠纷一案。现根据事实和法律，我们发表以下代理意见:

第一，一审和二审原审法院认定的事实清楚

1.王从未参与过某房地产开发有限公司的经营管理，也未参与过该项目的建设。对《项目转让协议》和《委托建设开发协议》一无所知，从未签署或以其他方式表示认可。

某房地产开发公司提交的由王签字的《股东会决议》无论从形式上还是实质上都是非法的。股东会决议中，公司实际股东林未签字确认，股东会决议中其他“匿名股东”无法查证。股东会决议在形式上或实质上都是非法的，没有证明力，未经一审法院受理。

某房地产开发公司提交的《项目转让协议》和《项目委托建设开发协议》在形式和内容上均属违法无效，与王无关。

2.王以贷款的名义向XX房地产开发有限公司支付了1500万元，该笔贷款实际由XX房地产开发有限公司占用，所涉1500万元的受益人实际为XX房地产开发有限公司。

3.王签订的《房地产合作开发协议》和《房地产挂钩项目合同》两个合同，实际未履行，无法履行。王从未参与过所涉及的项目，整个项目开发过程由某房地产开发有限公司以自己的名义独立投资完成，属于某房地产开发有限公司的独立经营行为，不存在某房地产开发有限公司所称的姜与王共同开发并发生损失的事实。

二、原第一审和第二审适用法律是否正确

1.王与姜签订的《房地产合作开发协议》及王与某房地产开发有限公司、姜签订的《房地产关联项目合同》均为无效合同，一审法院适用法律正确。

根据《最高人民法院关于审理国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定，王、姜均为自然人，不具备房地产开发经营资格。这两个房地产合作开发协议在实质和形式上都是典型的合作开发协议。因此，两个房地产合作开发协议无效，因为它们违反了法律的强制性规定。此外，“房地产挂钩项目合同”中“合同”规定“某房地产开发公司在办理项目过程中，提供王、姜要求的各种公司证照及证明文件；项目的所有开发事项，项目的效益，法律的后果等。，由王、江负担；王和姜需要支付每期40万元的加盟费。实质上，该协议是为了使王、姜能够依靠某房地产开发公司开发所涉及的项目，从而实现王、姜以自己的名义开发房地产的非法目的。关联合同也是无效合同，因为合同目的违反了法律的强制性规定。

2.由于涉及1500万元人民币的实际使用人和受益人，应由某房地产开发有限公司负责退钱，一审法院适用法律正确。

根据《民法通则》第六十一条的规定，某房地产开发有限公司收到王根据无效的《房地产合作开发协议》和《房地产挂钩项目合同》支付的1500万元人民币，已被某房地产开发有限公司占用、使用并受益，无论是基于上述法律规定的合同无效所产生的法律后果，还是基于民法的公平原则。房地产开发有限公司和姜某应返还王某和房地产开发有限公司基于上述无效合同支付的1500万元，并依法支付占用王某上述款项产生的利息。

综上所述，本案原审判决认定事实清楚，适用法律正确，再审申请人的再审申请没有事实和法律依据。我们请求你院依法判决，驳回再审申请人的再审请求。

委托代理人:、周

2019年5月29日

案例结果

根据《最高人民法院关于审理国有土地使用权合同纠纷适用法律的解释》第十五条规定，“合作开发房地产合同的当事人一方具有房地产开发经营资格的，该合同视为有效。双方均不具备房地产开发经营资格的，本合同视为无效。但一方在起诉前已依法取得房地产开发经营资格或已合作成立具有房地产开发经营资格的房地产开发企业的，本合同视为有效。无论双方采取自主开发、合作开发还是合资开发房地产的方式，至少有一方必须具备房地产开发经营资格。本案中，王与姜签订了两份房地产合作开发协议，共同开发涉案的三块土地上的房地产。虽然两个协议都规定了双方共同出资、共同经营、利益共享、风险共担，但双方都是个人，不具备房地产开发资质，所以两个协议都是无效的，因为违反了法律的强制性规定。

关于《房地产关联项目合同》，关联合同与涉及的合作开发协议密切相关。虽然合同一方是某房地产开发有限公司，但根据关联合同的内容，某房地产开发有限公司并不实际参与所涉及项目的开发。此外，关联合同的内容不符合合作开发房地产合同的特点。双方签订本挂靠合同的真实目的是使王、姜挂靠某房地产开发有限公司开发所涉及的项目，从而实现王、姜以自己的名义开发房地产的非法目的。因合同目的违反法律强制性规定的关联合同，也是无效合同。

典型意义

由于协议双方均为个人，不具备房地产开发资质，房地产合作开发协议无效。挂靠经营本身就是规避法律的行为，法律不允许；挂靠方虽然具有房地产开发资质，但从合同内容来看，挂靠方并不实际参与开发，签订挂靠合同的目的是为了实现个人房地产开发的非法目的。房地产合作开发协议被认定无效的，房地产关联项目的合同也应当无效。

律师评论

在实践中，挂靠经营本身就是一种规避法律的行为，是法律不允许的；其次，协议双方均为个人，以实现个人房地产开发的非法目的为目的签订关联合同。根据法律规定，很容易被认定双方签订的协议无效。因此，在开发房地产时，应注意以下几点:

一、双方同意开发房地产时，必须保证至少有一方具有房地产开发经营资格，否则合作协议容易被认定无效。

二是各方不具备房地产开发经营资质的，可以注册成立企业，取得房地产开发经营资质。

第三，如果各方不具备相应资质，无法通过注册企业取得房地产开发经营资质，可以考虑与有资质的房地产开发公司合作开发房地产。值得注意的是，房地产开发公司仅通过出借资质参与合作开发很难被认定为合作开发方。只有实际参与投资，分享利润，共担风险，才能认定为形成合作开发关系。

承办律师

陈钠，北京盈科律师事务所党支部书记、股权高级合伙人、管理委员会委员、投资银行董事、M&A法律事务部主任；盈科中国资深合伙人、中国区总监；盈科国家规章制度委员会副主任；PCG全国银行法律业务专业委员会委员兼秘书长；全国中小企业协会投融资服务平台合作伙伴。

专业领域:为多家行政事业单位和多家大型国有、民营企业提供法律服务，具有数个大型房地产项目、企业并购、改制重组、大型企业项目全过程法律服务经验。陈钠律师和她的团队处理过许多重大经济项目，如重组和并购、诉前保全、财务和债务纠纷、尽职调查等。，并带领他们的团队进入多家银行，为他们提供优质的法律服务。北京盈科律师事务所荣获“2015、2016年度优秀律师”荣誉称号；2019年被昆明市司法局评为“优秀共产党员”。

周，北京盈科律师事务所合伙人，北京盈科律师事务所投资银行部财务税务法律事务负责人；云南省律师协会行政业务研究委员会委员。

专业领域:行政事业单位法律业务、公司法律业务、城市开发建设法律业务，特别是具有丰富的行政税务法律事务实践经验。