我爱我家经纪人自助管理平台 房产存量时代 我爱我家的“平台化”居住服务新舞台

近年来，房地产相关话题离不开一个词:股票房。

1998年，国务院发布23号文件，宣布福利分房制度结束，拉开商品房序幕，房地产开发商作为主角进入黄金时代，而其配套服务的房地产经纪人也逐渐扩大，但他们在房地产市场上已经“配角”了20年。

二十年后，阶段变了，房地产市场进入下半年。

上半年中国房地产“追求发展”，下半年中国房地产“库存管理”。

舞台变了，角色也变了。

一个声音，随着股票时代的到来，房地产经纪人将取代开发商，成为房地产行业的主角。现实中，房产中介的作用越来越重，尤其是5G时代，随着城市生活的重新定义，房产中介的业务边界不断创新，触角不断延伸，越来越深入城市家庭。

今年的政府工作报告强调，“坚持房子是用来居住的，而不是用来投机的，因为城市的政策。”虽然有人被赋予了房地产价格波动的想象空，但业内一致认为，股票时代的主线是投资和金融属性的下降，“房价正在企稳”。

“地产代理第一股”我爱我家，这几年稳步增长。2019年营收规模达到112.11亿元，归属于母亲的净利润为8.27亿元。公司控股子公司北京沃爱沃家房地产经纪有限公司，三年内累计实现净利润18.75亿元，扣除不归母，实现上市后三年内赌博的承诺，并上交公司成立20周年的满意成绩单。

我爱我家未来五年的新战略，成为“入门级多融合生活平台运营商”。

“创新”基因

我爱我家，成立于1998年，是中国最早的全国性房地产中介服务连锁企业之一。

“创新”是这家房产中介的主导基因，行业内很多第一次创新都来自于我爱我家。

2000年5月，登陆北京的“住房银行”开创了行业先河。业主和房行签订协议商量租金，房行把房子租出去，出租人可以按期拿到租金。与普通房屋中介不同的是，“银行”不收取中介费，而是每年留出一定天数的空，并将此期间获得的租金作为利润。而这个“房屋银行”，就是“同居”的雏形。

2001年，我爱我家，率先在国内房地产经纪行业引入ERP管理系统和呼叫中心，实现实时管理和监控，实现公司全国信息共享。呼叫中心拥有当时北京房地产中介行业唯一的三级自助语言服务，可提供全天候中英文双语服务。

2010年，我家宣布与房地产综合服务机构叶巍顾问合作，率先提出纵向开放二手房经纪和房地产综合服务产业链，这是当今众多中介“一手联动”商业模式的雏形。

稳健扩张

这几年随着房产中介发展的激进扩张，相比竞争对手，我爱我家相对保守。近年来最引人注目的一点是，它通过昆贝达成功登陆资本市场，并于2018年成为“第一家房地产中介”。

最近在全景工作室做客的《我爱我家》副总裁兼首席战略官朱伟表示，我爱我家的文化，永远崇尚“品质成长，不虚胖”，不会像其他行业的竞争对手那样纯粹为了单一目标而成长。

到2019年底，我爱我家，进入了中国19个主要的一二线城市，拥有3400多家店铺，近5万名经纪人。

在存量房屋的市场竞争格局中，门店和人员的扩张仍然是各大地产代理的传统重要战术，包括“大鱼吃小鱼”的扩张策略。在去年的2018年年报中，我爱我家说，未来三年，公司业务覆盖国内70个主要大中城市，门店1万家，券商10万家，房屋资产管理100万套。

我爱我家的扩张。怎么去张之路？这个目标会实现吗？

朱伟的观点是扩张要因应形势，不会为了扩张而被迫扩张。按照公司的平台战略，一些已经进入的城市会扩张边界，向周边三四线城市下沉，这是一片蓝海。

接下来会建立横向整合，比如发展特许经营业务。“特许经营份额相对较小，我们仍然坚持直接经营的理念”，朱伟强调。

这次爆发后，我家生意恢复的很快。朱伟表示，“我爱我家的业务恢复速度理想”，“我爱我家的二手业务租赁，甚至新房都达到或超过2019年同期水平”。

变化

受益于我家的多元化创新和整合战略。2019年年报，我爱我家二手房业务，收入贡献率降到50%左右。据了解，行业平均水平在60%以上。

我爱我家的管理业务——翔宇是国内最早的长租公寓。在长期租赁公寓市场风暴的背景下，“翔宇”是为数不多的长期租赁公寓品牌之一，利润持续。

2019年，管理用房比上年减少3万套，达到27.6万套，但收入同比增长13.1%，达到18.72亿元，平均入住率95%，年平均离房期12天左右。

运营质量和效率在业内领先。这也是创新和高效的结果。朱伟表示，公司主动减少空购买天数，调整免租时间和免租收取方式，提供标准化维护、清洁等附加增值服务带来的战略红利。

新房业务也给我家带来了2019年19.05亿元的年收入，占总收入的16.99%。我爱我家在新房生意上的创新，正在开发全新的新房商业模式和V代的新产品线。据朱伟介绍，中介和新房开发商“成为了伙伴关系，而不仅仅是上下游关系”。

平台化

多元化已经直接体现在主营业务的构成上，涵盖了垂直整合构建服务链闭环的思路。平台化将是我家下一轮发展的最大起点，“链接第三方服务商，打造生活生态圈”，实现“入口级多元化综合生活平台运营人”。

房地产经纪行业属于服务业，以提供信息和服务为核心。在5G时代，数字化转型和技术变革极其重要。

“我爱我家”集团的董事长兼首席执行官谢勇表示，技术将是2020年我爱我家关注的四大核心业务之一。

在过去的一年里，我爱我家积极探索这些方面，比如升级VR观影室、AI演讲室、建立独立的营销渠道、完善网上签约流程、登陆长沙大数据总部、在南京设立科技总部、与微软开展结构优化和战略合作项目等。

根据2019年年报，我家R&D投资披露的数据接近8000万元。

疫情期间，我爱我家的App推出了“带看的VR”功能。包括“VR全景观看”、“AI智能百家讲坛”、“VR带观看”三个方面。

“未来，龙头企业的竞争会越来越激烈。数字化、科技化、网络化将不断补充我们的竞争力，”朱伟说。

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