郑州经开区 详解经开区丨房子只是配套，工业才是命脉

文同老马

今天我们来谈谈经济开发区。

这两年老景开几乎没上台面，风头都被滨河国际新城抢走了。记得经济开发区最后一个亮点，2016年，50天内炸了5个地王，除了北龙湖，经济开发区一度没有风景。

三年过去了，原来的地王进入了市场，但地王光环早已被遗忘。河边就像是暴露在海面上的冰山一角，让人感慨万千。经济开发区更像是海底冰山，静悄悄的，没有人刻意去关注。

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马劳和小白要详细讲解郑州系列，全市八区，三个郊县，一个都不倒。从城市发展的角度来看，每一个旧区和新区都将按区域和地段进行拆除，最终恢复一个宏伟的郑州。

这是第一篇。小白说他应该写郑东新区或金水区，一个新大哥和一个大哥。我说，先写经济开发区，因为这是马劳在郑州起家的地方。

毕业后，郑州的第一站是经济开发区。拉一个大箱子，从火车站出来，上“豪华”B17大巴，转了几个完全混乱的方向后，就可以走到帆船路了。

那时候我还小。我从未乘坐过如此拥挤的公共汽车，也从未见过如此宽阔的道路。当时，5号线并没有建在通航道路上。东西方向共有10条车道。公共汽车在一站停下，一路疾驰。走到中原风太，天真的拍了一张照片，发朋友圈告诉所有的老同学老朋友。“郑州，我来了！”

那一年拍的照片找不到了，在网上找了一张类似的

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第一个落脚点是老南岗，城市里一个不起眼的村庄。因为他们在富士康旁边又有钱又贵，在没有拆迁的时候，每次换班的时候，总有一群群年轻人涌进老南港，吃喝玩乐，睡觉，一直到半夜之后才能继续走下去。

在老南岗住久了，发现周围的工厂都是。郑州电缆厂、森源电器、双塔涂料、田冰饮料、医药公司、河南报业印刷厂，当然最大的是富士康。

当时我就在想，怪不得郑州有钱，那么多工厂那么多地方挣钱，怎么能不有钱呢？当初天真的以为郑州就是这样，哪里的工厂哪里都能赚钱。

后来才知道，经济开发区是个大型工业区，到处都是工厂。

富士康

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想要彻底了解一个地区，从地图上看最直观。

经济开发区总体位置示意图

西起机场高速，东至万山路，南至郑民高速，北至陇海铁路。四个清晰的边界形成了158.7平方公里的巨大面积。

区域内的工业用地占据了大部分的土地，而我们向往的居住用地只有少数。

灰色是工业用地，黄色是住宅用地

很多人说，新区开发，光盖房子是不够的。需要产业和人口的引进，需要产业来发展GDP，而不仅仅是卖房带来的数字财富。

持这种观点的，直接在经济开发区工业园区买，那里有工厂，有物流，有知名明星企业，有郑州最大的干港，还有各种轻重工业。这里的产业齐全发达。

不需要担心GDP，也不需要担心行业，唯一需要担心的就是你在这里能不能买得起房子。

2018年郑州市各行政区域GDP排名

经济开发区按地理位置和板块功能可分为四个部分。

经济开发区板块划分图

第一个是老经济开发区:机场高速公路、陇海铁路、南三环、东三环环绕的区域；

二是滨河国际新城:南三环、东三环、机场高速、华夏大道环绕的区域；

三是工业园区，也可称为工业区:东三环、陇海铁路、万山公路、郑民高速公路环绕的区域；

第四个是金沙江湖区。因为这个地区是一个孤岛，这里培养的金沙湖高尔夫馆只有一个，所以不需要过多介绍。

今天我们不谈滨江国际新城。这个地区是经济开发区的心脏，也是整个郑州的心脏。太珍贵了，太珍贵了。在之前周四的直播中，三环也详细解释了这个区域。这个就单独放到下期了。今天只说老经济开发区和工业区。

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在谈老经济开发区之前，一定要先谈一下经济开发区的历史，不然很多东西都解释不清楚。

经济开发区，又称郑州经济开发区，成立于1993年4月，2000年2月被批准为河南省第一个国家级经济技术开发区。

如果你关注其他城市，你会发现大多数城市都有一个叫“经济开发区”的地方。比如Xi经济开发区、天津经济开发区、广州经济开发区、杭州经济开发区等等。

目前全国有219个国家级经济开发区，连我老家都有国家级经济开发区。

200多个经济开发区的建立有着深刻的历史原因。

改革开放之初，深圳、珠海、厦门成为中国第一批“经济特区”。什么是经济特区，就是享受国家提供的专属福利政策的地区。

深圳经济特区

作为一个村小学、镇初中、县高中的学生，完全没有经历过“国家专属福利政策”，也没有去过深圳、珠海。所以我在课本上看这些文字的时候，只把它们当成一个“知识点”的圈子，并没有意识到这些文字所代表的力量有多大。

现在，一个“国家”

“家园中心城”的虚拟称号，能让郑州人不断高潮，刺激房价上涨。是什么样的“经济特区”让人感到兴奋！

历史证明，“经济特区”这一概念取得了巨大的成功，对城市和国家都有很大的好处。

于是，1984年，12个港口城市相继开放设立“沿海经济技术开发区”，这是近代历史上曾经出现过的14个国家级经济技术开发区:大连、宁波、秦皇岛、青岛、烟台、湛江、广州、天津、连云港、南通、福州、闵行、虹桥、漕河泾。

这些城市有一个熟悉的区域:经济开发区。这个经济开发区是一个城市的“深圳特区”。

南巡讲话后，中国经济完全开放，不仅沿海地区，内陆地区也是如此。几乎与此同时，所有内陆二线城市都有“经济开发区”，专门享受国家、省、市各级吸引投资、发展经济的优惠政策。

2001年，随着中国加入世贸组织，对外开放程度越来越大，越来越深。一时间，“地级”经济开发区有了新的身份，成为“州级”经济开发区。

截至目前，全国各城市共有219个经济开发区，犹如历史的烙印，描绘着改革开放的丰功伟绩。

在2018年全国“经济开发区”排名中，郑州经济开发区排名第30位

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郑州经济开发区也取得了显著的成绩，这个不用说太多，看看经济开发区现有的企业就知道了。

富士康、海马汽车、宇通客车、百事可乐、飞利浦、LG、日产、龙鱼、雅士利、中铝集团...

目前有2.4万多家企业和经营实体，其中外资企业100家，世界500强企业39家，国内500强企业53家，主营业务收入超过50亿元的企业16家，其中超过100亿元的企业8家。

宇通客车

企业来了，经济发展了，GDP上去了。然而，由于工厂规划和区域规划缺乏可预测性和增长性，许多工厂占用了高质量的地段，短期内无法搬迁。

以老南岗为例。它位于第五大街和京北六路的核心，但周围有大量的工业厂房，如郑州电缆、田冰饮用水、双塔涂料、森源电气、畜牧和起重机饲料、联合磨料等。

比起金水古镇和中原古镇，这里的生活氛围不够纯粹。因此，经济开发区创造性地与中建七局合作，开发整理了滨河国际新城，完全是干净的、纯粹的住宅区、公园、湖泊、河流、地铁、高架、学校、医院、商业，以及一切配套设施，没有工厂的入侵和物流车的干扰。

郑州滨河国际中心

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继续说老经典吧。

首先，看看张卫星图表。

经济开发区卫星地图

从图中可以清楚地看到，蓝色屋顶的工厂占据了大部分土地，居住区和安置区分布在东部和东南部。

从居住的角度来说，整个经济开发区就是一个大工业区，住在工业区也没那么舒服。过去的教训是管理南方的金代地区，连接成物流工业园区，在这两年市场搬迁，整个地区重新规划之前，整个金代地区的价值大打折扣。

旧经济的一个优势是小区连片开发，工业区连片开发，使得小区有空的居住空间，也提高了工业区的舒适度。

多亏郑东新区的巨大成功，郑东新区旁边的经济开发区成了小弟。黄河南路接三街，东风南路接八街，都是直达郑东新区。很多在CBD、郑东新区、金水老城区工作的精英白领都住在老经济开发区。道路宽敞，环境优美。老城区没有复杂的拥堵，但新城区有很好的规划。虽然房价高，但是很远。至于工厂，不是重工业。担心什么？

经济开发区

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老井开的路网规划很有规律。

经济开发区主干道及地铁示意图

东西向道路，以航道为中轴线，依次为南路、二路、三路...

南北向的路，从东到西，是第一条街，第二条街，第三条街……一直到第二十二条街。

八街是一条分界线。由于经济发展广场的阻隔，导航路在八街拐了个弯。所以传统意义上的老经济发展就在八街以西，而东三环以东的八街也只是近几年的事。

这个道路命名原则还是很好的，简单，好记，有规律。

这些数字道路组成的交通网络四通八达。中州大道和东三环南北贯通，龙海路、航海路和南三环东西贯通。另外五街接黄河南路，八街接东风南路，整个老经济出行都很方便。

这里是一个小知识点。很多人不明白为什么同一条路有不同的名字。其实很简单。同一条路，不同的行政区，叫不同的名字。

比如金水区的黄河路，郑东新区的黄河南路，经济开发区都叫经济开发三街，都是一样的路，名字不一样。

除了道路和高速公路上的交通，还有五号线的巨大优势，五号线沿着通航道路横贯整个老经济开发区，可以直接辐射老经济开发区的所有区域。最南端的绿地海宝蓝轩，距离地铁入口只有2公里。

整个经济发展老城区的道路和公共交通都非常方便。

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由于经济开发区成立才26年，主要任务是发展经济，吸引投资，教育资源不是很丰富。到目前为止，有25所小学、14所中学和1所高中，它们也在每个地区的教育排名中垫底。在这里，我简单介绍一下。具体同事缺少二爷的详细盘点。

比较好的小学有朝丰路小学、经济开发区实验小学、外语小学，其中有85所中学、经济开发区实验中学、经济开发区二中。

朝峰路小学

在商业上，只有一个词可以形容——稀缺性！

以前住在老南岗的时候，村里什么都有，也没觉得需要超市和门店。但是现在我没有村子的庇护。如果小区周围没有大生意，我就找不到地方买宣传纸了。

目前老京凯最有名的大型商业是第一街丹尼斯大卖场，没有万达、大润发、王府井、金一城。未来恒大都市广场、经济开发区万金城、阳光城谭跃带来的业务，将弥补经济开发区业务不足的尴尬。

航海路丹尼斯

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目前老井开剩下的住宅用地不多，待售项目也不多。

经济开发区老城区待售商品统计

经济开发区的房子均价在1.8万到1.9万之间。由于靠近东区，房价高于郑州的平均水平。项目不多，乐观就可以开始，没有顾虑。

老井开有大量二手房。这些二手房均价在1.6万左右，低于新房均价。

经济开发区老城区部分二手房出售信息

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东三环以东地区是经济开发区最重要的区域，这里有各种工厂和工业园区，是经济开发区最重要的经济命脉，也是郑州工业体系的重要组成部分。

但是，住在这里不太方便。这里项目不多，房价也不高，但也就几个，四周都是大车，工厂，物流。非地域客户要绕道。

工业区待售房地产概述

经济开发区可以说是郑州重要的工业城镇，在工业产值上有着不可替代的作用，所以大部分土地都是工业用地。

从城市发展的角度来看，工业区是最重要的，因为它是郑州整个城市发展不可或缺的一部分。

从住宅的角度来看，老经济开发区是经济开发区的核心，已经逐渐从工业属性中分离出来，转型为住宅区。交通、地铁、商业、教育都成熟了，生活氛围浓厚舒适。

从房地产的角度来看，经济开发区的未来在于滨河国际新城，这里新的规划，强势的实施，奇迹般的落地速度，让所有郑州人看到了一个不一样的经济开发区。

下周，马劳将继续拆除滨河国际新城，敬请关注。

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