千万别买带底商的房子 带底商的房子生活很便利，但是最好不要购买，因为有这四大硬伤

我是房地产投资专家张歌。北京房地产圈从业20年，熟悉行业内所有门道。凭借20年的经验，帮助你回答问题，分享投资方法论。

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提问:

你好，张哥，我现在对朝阳的* *项目很感兴趣，只是在犹豫选哪栋楼。一套楼下是底层商务和商场，一至四层。楼上，据说很方便，可以从地下直接进入商场。另一个是楼上虽然不方便商场，但应该比较安静。如果两套房价格差不多，应该选哪个？

回答:

建议选择产品功能单一的住宅楼，即没有底层商业和商场。因为裙楼是商住项目，一般有四个问题比较难解决。

1.噪音

楼下的裙楼是商用的，肯定是临街的，这个噪音问题解决不了。短时间一两次拜访和长期居留完全是两个概念。你看房子可能不会觉得很吵，但要么是因为不是高峰期，要么是因为被房间里的其他东西吸引了。

而且到了晚上，面对街道的房子里，车和人的噪音会更明显，双层窗户在房子里也能听得很清楚。

而且既然是商场，就有可能举办活动，你也会经常在广场做促销。除非你特别喜欢热闹的活动，否则经常会被迫参加活动，听着响亮的锣鼓声。

2.混合人员、商业和住宅使用以及投资损害

在这种位于繁华地段，裙楼为商业的项目中，裙楼上方的住宅很可能成为办公场所。因为交通方便，地标醒目，容易找到，而且住宅楼租金远低于正规写字楼，谁能租到小公司当办公室？顶多人家不在这个房间登记，只是办公。

但这将导致人们白天在大楼里进进出出，等待电梯已经成为一个问题。到了晚上，会很安静，很可怕。半栋楼的房间是空。住在这里不舒服吗？

而且，最重要的是降低这栋楼的质量。因为毕竟是住宅性质，物业也是普通住宅物业，不会提供商业服务。那么公共设施的损耗就会增加，脏乱程度会超过其他建筑。

同时由于近十年写字楼供应量大，价格一直低于住宅楼，没有翻身的可能。因此，一些原本是70年历史的房子，但被用作办公楼的项目的价格也降低了。因为人们根本不把这个地方当住宅，觉得不适合居住，所以只付写字楼的价格。你对业主的投资就相当于受损。

3.大型共享

按道理，商业和住宅是两种功能完全不同的产品，所以出入口要分开。不过，毕竟这是一栋楼。开发商认真的话，说起来容易，不认真或者故意的话，会给住宅分配一些商业公共区域。

比如电梯井，楼梯，大堂，甚至部分墙面，有时候很难说怎么分。但是因为商业池已经很大了，开发商愿意扔出去，自然就扔在了住宅上。

以大堂为例。一般都有一个和业务相连的渠道。不管怎么分，这个渠道有些应该是属于住宅的，但是完全没有必要，必须接受。还有地下区，这是傻子才说的。没人能理解开发商会怎么算。

建议对比一下房屋书上的套内面积和水池面积，计算是否合理。如果不合理，说明一定有故意算计过的池。因为水池是按建筑计算的，在其他建筑里，不能扔掉，只能是相连的房屋。

4.经商

商业，在消防、疏散、通道、安全方面的要求，比住宅大得多。可以理解为更安全，但在日常生活中，往往更麻烦。

就拿消防演习来说，这是商场本身的事，但是楼上的住户经常被邀请参加。虽然我一遍又一遍的复习逃生技巧，但终究会有无聊的一天。

再比如，你碰巧发生了，就会有人恶作剧，说商场里有恐怖分子或者爆炸物。商场疏散的时候，楼上的居民也会一起疏散。

总结:总体来说，底层业务的房子和纯住宅的房子还是有很多差距的。如果有其他选择，尽量避免。

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