我国城市人口排名2019 中国城市发展潜力排名：2019

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摘要

研究背景和分析框架:房地产市场已进入总量均衡、区域分化的城市群时代。1)背景:房地产进入新的周期，城市发展进入城市群和都市圈时代。中国20-50岁人口在2013年达到高峰，存量住房近1.1套，房地产长效机制建设加快，标志着中国房地产市场告别高增长阶段，进入高质量发展的新时代和新周期。从中长期来看，城市化、住房改善和城市更新将支撑未来中国房地产市场的稳定发展。从区域来看，中国已经进入城市群时代，区域差异突出，城市发展潜力差异巨大，城市研究价值更加突出。2)分析框架:基本面分析趋势和市场分析机会。基本面分析是判断城市发展潜力的核心，关键在于判断人口。逻辑链是人追随产业，产业决定城市兴衰，规模经济、交通成本等区位因素决定产业布局。我们关注的是需求侧的人口现状、人口潜力和购买力，以及供给侧的住房存量和土地财政依存度，共涉及23个指标。在市场上，我们使用房价周期、需求透支率、库存去库存、地价房价比四个短期指标来判断城市市场热度，从而在基本面分析的基础上判断进入时机。根据历史数据，准确率为75%。

基本面:2019年中国城市发展潜力排名。1)榜单概述:2019年深圳、北上广位列中长期发展潜力榜单前4名，成都、南京、武汉、重庆、天津、杭州位列二线城市前10名；东部地区有32个城市进入前50名，尤其是长三角和珠三角地区；东北80%以上的城市都在200后。百强城市占据全国13%的土地，聚集50%的人口，创造73%的GDP，占全国商品房销售的62%。2)人口现状:人口继续向大城市聚集，中西部核心城市崛起。从区域来看，目前人口回归中西部省份如安徽、四川、广西、河南与东部省份如广东、浙江并存，而北京、上海、天津、江苏、黑龙江、吉林、廖的人口增长缓慢甚至负增长。从副城市来看，人口继续向一二线城市流动，三线城市流入流出基本平衡，四线城市继续流出。从重点城市来看，深、广、杭的常住人口大幅增加，而Xi、成都、长沙等中西部核心城市的人口增长日益加快，而京、沪、津、苏、锡等东部城市的人口增长正在放缓。3)人口潜力:人跟行业，一二线行业基础和潜力突出。一二线城市以25.5%的人口创造了46.5%的GDP，人口集聚潜力巨大。产业创新方面，一二线城市有显著的头效应，上市公司比例和发明专利总量分别占70%和75%左右，其中京沪深占据绝对高地，杭州、广州、苏州、南京、成都等城市排名第一。在交通区位上，一二线城市占据交通枢纽的位置，从起点到终点的高铁出行次数分别高达740次和149次。东部地区具备较好的受益于自然地理和率先发展战略交通的基础条件。公共资源方面，一二线城市优质教育和医疗资源密集，城市轨道交通提高城市运营效率。4)购买力:一二线城市绝对购买力较高，相对购买力较低。从绝对数字来看，一线城市人均储蓄存款和可支配收入分别高达11.5万元和6.6万元，远高于其他城市。从相对水平来看，一线、二线、三线、四线城市房价收入比分别为20.8、10.6、8.4、6.0年。但由于一线城市供给不足，房价不是由中等收入群体决定的，而是由高收入群体决定的。5)住房供应:一二线城市住房供应紧张，二三线土地资金依存度高。一二线城市住房供应紧张，家庭比例分别为0.97和1.02。东北有超额风险，户数比例超过1.1。我国东部和中部地区的土地财政依存度较高，分别为57%和52%。二三线城市更高，分别为64%和50%。

拥抱城市群，把握大势。以中心城市为主导的城市群生产力更高，节约土地和能源，是支撑中国经济高质量发展的主要平台，是中国当前和未来发展的重点。2019年，发展潜力前100名城市中，96个位于19个大城市群，54个位于2400万级大都市圈。从人均生产效率来看，不同规模创造的人均GDP呈现由大到小递减的现象；1000万人口以上的城市人均GDP为14万元，是100-300万人口城市的2.1倍，是20万人口以下城市的5倍左右。在城市群层面，19个城市群的核心位于京津冀、长三角、珠三角、长江中游、成渝5个城市群。预计到2030年，中国2亿新增城市人口中约80%将分布在19个城市群，其中约60%将分布在长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝、中原、山东半岛等7大城市群。在大都市区层面，24个1000万人以上的大都市区聚集了6.7%的土地和33%的人口，创造了约54%的GDP，其中上海、北京、深湾会、广佛召等都市区发展潜力明显。在都市圈之外，还有两种类型的三四线城市值得关注:一种是东部沿海地区经济实力突出的三四线城市，另一种是辖区内或腹地人口较多的内陆地方中心城市，大多位于城市群内。

公共资源方面，一二线城市优质教育和医疗资源密集，城市轨道交通提高城市运营效率。公共资源是产业发展的匹配，优质的公共资源对人口有明显的吸引力。从教育的角度来看，直辖市和省会城市拥有区域内质量最好的中小学和高等教育资源。985/211高校总数占全国81%，大学生总数占全国58%；其中，北京、天津、上海位列全国前三。从医疗资源来看，一、二、三、四线城市每千人口执业医师人数分别为3.2、3.1、2.2、1.9，医疗资源质量差异较大。国内最好的医疗资源主要集中在一二线城市。从城市轨道交通的角度来看，根据各城市地铁公司和国家发改委官网的最新批复，截至2019年3月，全国已有35个城市接入城市轨道交通，已获批但未开通的城市数量增至45个。太原、呼和浩特、南通、泉州、烟台等二线城市尚未开通城市轨道交通，温州是唯一的三线城市。除了太原、呼和浩特、南通三个二线城市外，还有包头、徐州、常州、绍兴、金华、芜湖、洛阳等七个三线城市。

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