在建未交付的房产,也能司法拍卖

江南国际城市

近日，在司法拍卖平台上，中铁建设江南国际城一套建筑面积87.64平方米的房屋以269万元的价格成功拍卖。

在今年的拍卖行热潮中，这个价格并不稀奇，但是这个拍卖行还是吸引了不少网友的目光——因为江南国际城是一个还在建设中的住宅小区。

有网友惊呼:“这样可以吗？未交付的房屋可以拍卖吗？”

报名参加拍卖

当我想进行实地调查时，我被告知它还没有交付

中铁建设江南国际城位于杭州萧山区北干街。据网上公开信息，江南国际城2015年开业，预计今年12月31日交付。目前，建筑主体已基本完成，但仍有许多收尾工作有待实施。

江南国际城这家法国拍卖行的介绍中明确表示“房子还没有交付，还在建设中”。

来派。com是杭州最重要的网上司法拍卖辅助机构，负责该拍卖行的拍卖前咨询、转让和出借事宜。法院服务处处长王璐告诉《钱报》记者，在这种方法推出后，有相当多的人报名咨询。但是，有些客户可能没有仔细阅读拍卖公告，但当他们前来咨询并要求对财产进行实地调查时，他们被告知，由于财产没有交付，没有真正的房子可看，一些客户已经退出。然而，最终有18人报名参加了这部电影。

王璐说，近年来，他接触了数百家法国拍卖行，原业主一直拖着很多没有房产证的房子，但这是他第一次遇到未交付的法国拍卖行。“然而，法律中确实没有明确规定不能拍卖未交付的在建财产。”

负责此房拍卖的萧山区人民法院高法官表示，此房是执行法院移交的，相关手续应该没问题。

江南国际城所处的位置，现在是杭州楼市的热点地段之一。经过89轮招标，拍卖行最终以平均3万元/m2左右的价格成交。买方是本省非杭州居民。

但是对于买家来说，拿这个房子还是有很多风险的。

首先，因为房子没有交付，意味着原房主没有取得房产证，按照规定拍卖行不能直接转让，所以有了房子的二次转让。房屋交付时，需要缴纳的税费包括两个契税和一个增值税，以及物业维修基金等。实际成本不低。

而且这种方式的风险在于，原购买者涉及刑事案件，目前在外省被刑事拘留。也就是说，拍卖完成后，法院应当依法出具拍卖确认函、协助执行通知书和成交确认书。因原买受人在外省被刑事拘留，办理产权过程中仍需要的预售发票、合同、初始登记等相关材料由买受人负责。如果由于信息不完整而无法转让，由买方承担风险。

哪些房产不能拍卖

有两条主要的规律可循

很多人好奇哪些房产可以拍卖，哪些房产不能拍卖。

根据《中华人民共和国拍卖法》，对“拍卖标的”的规定主要包括:

1.拍卖标的应当是委托人所有或者依法处置的货物或者财产权利。

2.法律、行政法规禁止买卖的物品或者财产权利不得作为拍卖标的。

3.依照法律或者国务院规定必须经审批才能转让的物品或者财产权利，应当在拍卖前依法办理审批手续。如拍卖前，委托拍卖的文物，由拍卖人住所地的文物行政管理部门依法进行鉴定许可。

4.国家行政机关依法没收的物品、抵税、罚款的物品以及国务院规定应当委托拍卖的其他物品，由财产所在地的省、自治区、直辖市人民政府和设区的市人民政府指定的拍卖人拍卖。

据资深律师介绍，一般来说，拍卖对象必须满足自然属性、经济属性和法律属性的条件。具体到拍卖行，首先强制拍卖的标的物必须没有流通障碍，符合《中华人民共和国拍卖法》的有关规定；且不能违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、第三十八条、第三十九条的规定，不能转让且不具备转让条件的。其次，拍卖标的必须没有权利瑕疵，人民法院委托拍卖的必要所有权明确，是遗嘱执行人或者相关义务人的财产或者财产权，防止拍卖他人财产、非法财产和有争议的财产。

像江南国际城的这个房子，开发商取得了预售证书，买家签了购房合同。它的所有权非常明确，所以没有权利瑕疵，可以拍卖。

这也引发了网友的另一个疑问:今年卖的很多地块都规定了开发商自持比例。那么，这些自持的部分在建设过程中是否也可以通过司法拍卖的方式出售呢？

对此，高法官认为，开发商的自持产权是有法律定义的，一般都明确不能转让。

还有一位法律界人士也认为，首先杭州规定“开发商拥有的自有商品房不得出售或转让”，意思是开发商不能为自有房产取得预售证书，自有房产符合《中华人民共和国城市房地产管理法》中不符合转让条件的房产。“而且这些自持地块今年就卖了，估计要一两年才能上市。目前，相关部门也在制定相关配套法规进行调控，堵塞各种政策漏洞。以后钻各种规律空难度会越来越大。”