物业公司三级资质 国家取消三级资质核定 济南市年底试行物业行业标准

　　9月6日，在前期已取消物业服务企业二级及以下资质认定的基础上，国务院决定，再取消物业服务企业一级资质核定。至此，我国物业服务企业资质认定的门槛正式成为历史。

　　按照12345市民服务热线大数据平台的分类，近一周来每天收到的“物业管理”问题平均在200条以上，包含物业服务、水电维修、车位等各种问题。其中，仅“物业服务”小项的受理量每天也有100多条。

　　在物业行业整体问题频出、纠纷不断的现实背景下，取消物业企业资质认定的举动一石激起千层浪。业内人士认为，此举看似取消门槛，其实却是对物业企业监管的收紧，使其服务更符合市场竞争和优胜劣汰的规律。

　　资质核定曾发挥积极作用

　　9月6日召开的国务院常务会议，部署在更大范围推进“证照分离”改革试点并再取消一批行政许可事项，其中包括“再取消物业服务企业一级资质核定”。而在今年1月，国务院发布《关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》，提到“取消物业服务企业二级及以下资质认定”。

　　走过了13个年头的物业企业资质管理制度画上了句号。2003年9月1日，《物业管理条例》生效。根据其授权，原建设部制定了《物业管理企业资质管理办法》，于2004年5月1日起施行，我国物业服务企业正式开始实行资质管理。

　　该办法规定，物业企业根据注册资本、人员构成等设有一、二、三级资质，分别由住建部、省住建厅、市住建局行使最终审批权。三级资质的企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目，二级企业可承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务，一级资质的企业则可承接各种物业管理项目。

　　资质管理作为一种行政许可，目的是建立一种市场准入制度。上世纪80年代初期，我国第一家物业企业出现于深圳。业内人士李刚介绍，当时还没有建立相应的市场和市场规则，为了规范物业管理行业行为，同时提高物业管理的技能，在这个阶段，设立行政许可，建立市场准入制度，是有必要的。而且在物业管理市场发育阶段，起到了相应的规范和促进作用。

　　级别无法反映服务水平

　　但随着我国物业行业的不断成熟，资质管理所设定的条件逐渐为大部分物业企业所具备，注册资本、相关专业人员等条件渐渐沦为形式的审查，不但不能发挥其设立之初的作用，反而增加了企业负担。

　　一家物业服务企业负责人李先生告诉记者，近年来行政审批的效率有所提高，在10年前其注册企业时，一个一级资质的企业，需要先后经过市、省和国家住建部层层审批，走完流程至少需要一年，耗费大量人力物力财力。

　　更重要的是，在为业主提供服务方面，资质几乎已起不到任何作用。

　　市区东部一处新建小区的业主告诉记者，小区的物业费为1.9元/平方米，按说应该是一级资质，但提供的服务很一般，连最基本的门卫都没有，外人随意进出。后来他发现，虽然名字不一样，但物业公司其实是开发商的下属企业，当初交房时，就附带签署了物业管理合同，业主根本没有选择机会。

　　“资质和企业能力不成等号，有资质不代表会做物业”，李先生称，目前不少物业公司都是开发商的下属企业，以盈利为主要目的，捆绑贩卖，没有把业主的诉求放在日常工作的首位。一级资质的企业可能提供很差的服务，三级资质企业也可能做着一级资质的服务水平，资质标准已不能成为评价物业公司好坏的依据。

　　资质核定三大依据已消失

　　此外，物业服务企业资质许可必备的三个主要条件，因为相关法律法规的修订和国务院的决定，目前都已不存在。

　　《物业服务企业资质管理办法》对物业服务企业资质许可依据的条件是注册资本、人员资质及人数、管理服务面积。2015年《公司法》修订后，《物业服务企业资质管理办法》也作了相应修订，取消了注册资本这一条件。

　　2015年3月13日，国务院发布通知，取消物业管理师等67项职业资格许可和认定事项注册职业资格认定行政审批。随后，人社部和住建部也取消了物业管理师资格考试，并且在2010年实行物业管理师资格考试之始，各地已先后停止了物业管理人员岗位证书(职业资格)考试和颁证。物业服务企业资质许可的第二个条件也不再存在。

　　2016年1月13日国务院第119次常务会议通过修改部分行政法规的决定，删除了原《物业管理条例》的第三十三条和第六十一条这两条与企业资质管理相关的条款。同时国务院通过修改《物业管理条例》，取消了物业管理人员从业资格限制。继续推行物业服务企业资质许可，已经缺失了主要依据。

　　“平起平坐”利于公平竞争

　　物业服务企业资质管理实际是市场不成熟时的阶段产物，是一种培育市场的措施。眼下，废止的时机已经成熟。

　　李先生认为，资质管理取消，使所有物业管理企业“平起平坐”，既可以大大减轻企业负担，充分释放发展活力，又可以促进物业行业充分竞争，更好发展。就像餐馆一样，规模有大有小，消费有高有低，但都不需要先去审批什么资质，完全市场化，优胜劣汰，相关行业部门做好管控即可。物业企业也一样，不需要资质，按照行业服务标准规范做好，业主的口碑才是真正的竞争利器。

　　取消资质审核之后，要加强事后监管，变“严进宽出”为“宽进严出”，既要让各种市场主体各家物业企业充分竞争，激发市场活力，又要依法惩罚违法违规企业，制定“黑名单”制度，加大违法成本，促进行业健康发展。

　　我市物业行业标准年底试行

　　在今年1月发布的《关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》中，国务院要求，“取消资质后，住房和城乡建设部要研究制定物业服务标准规范，通过建立黑名单制度、信息公开，推动行业自律等方式，加强事中事后监管。”但目前，我国没有国家标准对物业服务的统一质量、质量评价、软硬件设施等基本要求作出规定。

　　统计显示，截至今年6月，我市已有本土物业服务企业957家，部分物业企业存在违反法律法规、违反物业合同，降低服务质量的情况。

　　为规范企业行为，减少物业与业主纠纷，近年来，不少城市出台了地方性行业标准。2014年起，受房管部门委托，我市物业协会开始对行业团体标准的制定进行前期调研。

　　按照计划，该标准将于今年年底试行。届时，监管部门和业主就可以对物业企业进行事前要求和事后监督。“业主就可以跟物业公司达成一致，你能给我们提供哪些服务，都能达到哪些标准，一目了然，非常直观，便于监督。”市物业协会负责人说。以业主最为熟悉的物业清洁服务为例，标准中对清洁工具、管理方法、操作流程等都进行了明确，楼外公共区域清洁、楼内公共区域清洁、垃圾收集与处理、管道疏通、外墙清洁、清洁开荒、冬季除雪除冰等都有章可循。

　　据介绍，这套标准出来后，运行的监督评价权在业主手里。将来，物业企业的服务究竟如何，除了要接受来自社会信用系统的监督，更要接受业主满意度的评价。未来将考虑将企业执行标准情况与企业信用信息管理挂钩，通过在项目招投标、创先评优等方面施加影响，引导企业自觉按标准提供服务。