北京郊区农家院 北京郊区流行租生态大棚改农家院 当心合同无效

最近张先生很苦恼，因为公公婆婆看好郊区的“生态温室”，一心想买回来改造成小农舍。他觉得不可靠，无法说服他。无奈之下，他只好打电话给本报，问是否真的有可能把温室改成农舍。

销售承诺只要不拆大棚框架，其它随便

记者跟随张先生来到顺义赵泉营镇白庙村。路边是一种一目了然的农田。虽然土地上没有庄稼，但路边竖立着“基本农田保护区”的标志。张公婆青睐的生态农宅就建在这片土地上。

售楼处是按照1:1的比例建成的样板房。这是一个大约6平方米的小房间，旁边有一个100多平方米的温室，棚外的空房间也有100多平方米。“未来，大门将被安装。这是你的院子。可以盖房子，可以盖亭子，可以挖水池。只要不拆温室大框，怎么翻新就看你自己说了算。站出来接受我们的销售，给非常宽松的转型条件。

“温室里有太阳能电池板。你可以把它们作为屋顶，或者你可以做一个天花板，一个大客厅，或者把它们装饰成三个卧室。我们都是面朝南边的太阳，做一个落地大窗户，采光没问题。”销售人员热情地介绍了各种翻新计划，并制作了一本大册子。“这些都是打印出来的照片，是我们以前的客户重构的。可以参考他们。”

记者看到，这些装修过的房子都有院墙和院门，院子成了一个小花园。温室里的空房间已经装修成客厅、餐厅或者几个相邻的卧室，几乎没有“生态温室”的痕迹。“如果用我们施工队的话，普通装修六七万，一个月就能装。”

销售声称计划中的“生态温室”有100多套，刚刚开业，优惠价14.8万元，很快会涨价。预计8月底交房，已经卖了十几套，很多客户交了定金。“旁边是我们的第二阶段。当所有的建筑完工后，我们的社区是封闭的，外面有墙，24小时保安，物业服务和餐馆。还会有一个垂钓园，和高端小区没什么区别。”

记者提出了土地性质的问题，销售反复保证我们拿的土地不是耕地，是农村集体土地。我们已经被批准了这个项目，否则我们不能盖房子。我们不是买卖土地，是生态温室租赁，你只有使用权。"

他还特意把合同带来，点燃里面的文字给记者看。“看这里，‘响应国家建设社会主义新农村的号召，我们要发展集农业生产和生态休闲观光为一体的现代自创生态日光温室，让城市居民享受农村生活。’我们的项目受到国家的鼓励。"

记者看到合同中甲方的名字有“生态农业有限公司”字样，合同中还有一条“配合甲方在生产基地的产品认证工作，自觉接受有关部门的监督检查，并提供必要的材料”，销售人员极力解释，“主要是怕有人种大麻什么的。你没什么可种的。我们现在的客户都把它当仓库买了。那检查就是说，你什么都不用担心。”

退休老人交了十几万租金，全部打水漂

这种“什么都不用担心”的保证实际上只是一张空的支票。何建国的经历告诉人们，这种卖货的承诺是完全不可信的。

2016年10月，退休在家的何建国偶然看到一则广告。位于通州区张家湾镇芦辛庄村的龙鑫泰和生态园正在出租，每户350平米外加30年租期！何建国设想了一个300平米的大棚，种上蔬菜和鲜花，然后放了几个鱼缸养了几条热带鱼...

他立即去了鲁辛庄村了解情况，眼前的景象并没有让他失望。方圆800英亩的田地被高墙环绕，入口装饰得非常华丽。在“售楼处”，各种介绍、沙盘、销售控制表一应俱全，样板间“看起来挺正式的，就像卖商品房一样。”

据工作人员介绍，何建国在“生态园”租了大棚，每套面积约350平方米，一套面积约50平方米的简易房——一套面积约50平方米的房子——设计为复式结构。

何建国一次性付了16.8万的房租，租了其中一套。但到了2017年3月底，也就是合同承诺的温室交付日期，北京龙鑫泰和种苗中心打电话通知，温室不能按时完工，延期交付。“我接到电话时并没有怀疑。我可以等到四月。我去那里看到原来的温室也被拆除了。”

这时，何建国被告知，生态园的位置属于国家基本农田。根据规定，不仅不能建温室，而且对土地使用和种植植物也有严格的规定。换句话说，何建国的“大棚子”不是延期，而是违章搭建。

“既然温室造不出来，就退钱吧。”何建国表示，租赁合同第九条规定“甲方未及时提供温室或者提供的温室不符合使用条件，严重影响乙方正常使用的，乙方有权解除合同”。但出租方负责人表示，建造温室投入了大量成本，因政策变化无法交付使用，只能退还部分租金。经过多次谈判，只有一些租户获得少量退款，大多数租户在水漂支付租金。

律师观点类似《承包合同》违反了法律的禁止性规定，应属无效

京郊生态农家乐，独门独户，宽带入户，独立卫生间，有水有水，24小时保安，这样的院子只需要10多万...类似的广告在网上铺天盖地，宣传语言通常是“适合养老、休闲度假、种养、仓库、医院工厂……”

前几年所有开发这款产品的生态园都比较谨慎。不仅温室旁边的房屋面积严格限制在整个公园面积的5%-8%，还要求租户不得闲置蔬菜温室，不得覆盖或增加楼层。更多的居住空间只能通过租用更大的温室和大棚来实现。

但近年来，这些限制逐渐被打破。“可以再把温室的外墙抬高，不超过4米”，“只要不把温室的屋顶改成水泥屋顶，其他的东西都可以改”...记者走访了顺义、通州和大兴的许多“生态温室”。在项目中，销售一直以“随机转换”为主要销售手法。“请家里老人住，请朋友来这里度周末”是这款产品卖给客户的主要原因。

其实这种情况已经严重违法了。“使用农村土地，我国有一个基本原则，即农村集体经济用地，其转让或出租不得依法用于非农建设。这一原则在《中华人民共和国土地管理法》等相关法律法规的重复规定中可见一斑。”益康律师事务所主任宋提醒消费者注意国家有关土地使用的规定。

宋看了几份租赁合同和记者拍摄的生态农房场景后分析，生态公司作为甲、乙双方签订的各种形式的“合同”称之为承包，但根据合同内容可以看出，双方实际上是租赁关系。

“结合实际，可以充分证明，这些合同是典型的，《土地法》中提到的“租赁农业设施、农业用地或耕地的合法形式”是用来“掩盖改变土地性质建造房屋用于商业经营的非法目的”。在这种情况下，双方签订的“合同”违反了法律的禁止性规定，应当无效。”

宋律师还翻出了《土地法》第76条，让记者注意以下规定。在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，按照土地利用总体规划予以没收的，可以并处罚款；对非法占用土地的单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

律师宋提醒消费者，不要相信销售承诺购买此类产品。“购买这类农房的消费者，很可能不仅面临购房款和装修款的损失，还必须谨慎。”