中国m2 投资指南！中国M2增速与25座城市房价分化的宿命

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01、中国房价的最终命运

曾经有很多朋友问我:深南城、成都、长沙、Xi安、昆明未来房价会涨多少？有屋顶吗？这些城市的最终命运是什么？

为了回答这个问题，让我们来看看全球房价的增长和变化。

美国曼哈顿传奇

上图为曼哈顿新上市的豪宅:One 57，位于亿万富翁街，每平米售价约7.5万美元，最贵的近1亿美元。

上图为美国老宅邸，公园大道740号

1971年，保险巨头索尔·斯坦伯格以28.5万美元从小洛克菲勒的第二任妻子玛丽手中买下了一处1800平方米的房产。

2000年，黑石首席执行官施瓦茨曼花了3000万美元从索尔手中买下它。这时候大概是每平米1.6万美元，是当时曼哈顿公寓的最高售价。

2014年，对冲基金经理伊斯雷尔·英格兰德(Israel Englander)以7130万美元收购了这栋建筑的另一套。所以，当年28.5万美元的财产，今天估计应该值8000多万美元。

分化现象:从1971年到现在，曼哈顿豪宅增加了8000/28.5=280倍，而同期美国公寓数量从3万美元增加到30万美元，增长了10倍。

时间变迁之后，房价也是天壤之别。可以看出，深圳、北京、上海、广州等一线城市未来的房地产收入可能是一套，而三四线城市是十套。

这种命运正在从预测走向现实。我们来看看中国25个城市过去16年房价变化的历史来印证一下。

上图是2002-2017年全国各城市房价上涨的关系。顶部的粉色曲线是M2增长曲线，右边是各个城市曲线的图例。

2002年，房价差别不大。16年后，城市之间有明显的分化。

最让我们感触最深的是，2010年以后，分化明显加快，大部分三四线城市开始呈平滑曲线上升，而一二线城市则继续大幅上升，2018年城市间房价格局基本成型。

在这个过程中，从头到尾只有京、沪、深、广、厦四个城市在关注M2，尤其是北京(蓝曲线)。

沈阳、昆明、乌鲁木齐、贵阳、长春等。位于底部，远远落后于M2，严重低于通货膨胀率。

换句话说，2002年深圳、上海的房价从8000元涨到现在的5万元、6万元，而沈阳、贵阳、昆明的房价从当时的3000元涨到现在的1.2万元。中间房价平躺了很久。

这类数据也符合人们的直观感受，比如沈阳、昆明、重庆、长沙、成都。当地人说我们的房价这十年没涨多少，那这两年怎么突然涨了？

深圳上海北京都不是这样。它们每年都在上升，但幅度很小。

由此可见，三四线已经是大市表现不佳，马太效应明显，好的城市还会继续上涨，差的城市会在货币洪流强势的年份上涨，剩下的时间就是“垃圾时间”——房价躺着不动，回报有限。

有朋友曾经告诉我:在粤港澳大湾区的背景下，深圳均价5.4万，隔壁中山均价1.6万。深圳和中山容易双吗？中山一定要有潜力吗？

听到我差点从椅子上摔下来，强壮了身体，我慢慢对他说:投资不是做乘法数学题，模式思维害死人。深圳从5.4万涨到10万，一路涨到均价15万多，你就不能一直涨下去，但是中山很难从1.6万涨到3万？

事实是如上图所示，深圳并没有停止，而大部分城市增速放缓，越来越停滞。

连沈阳太原兰州乌鲁木齐这两三年都能崛起的原因，完全是货币刺激。它们只是“交易报价”，不具备长期投资潜力。因为从长远来看，这些城市的表现肯定会超过深圳、北京、上海、杭州、南京等一二线城市。

像这样的城市，只适合短期投机，赚一波交易行情就走人，卖出去换成一二线城市的优质资产，长期持有。

02、城市价格差异背后的深层原因

要探究城市房价分化的原因，就要抓住城市兴衰最关键的指标:人口

25个城市常住人口变化数据:

1)2000年以来，有6974万人流入25个城市，超过了英国或法国的总人口。2000-2010年25个城市人口年均增长率为2%，2010-2016年放缓至1.4%。

2)总体来看，人口增长较多的城市有:北上广深+厦门、天津、合肥、郑州+武汉、成都+南京、杭州，这些城市也是目前房价涨幅较大的城市。

3)从细分来看，2010年以来，人口增长率较高:北广深+下田和郑+武汉、石家庄、长沙、成都、重庆，年均增长率超过1.7%。重庆人口增长应该在主城区，年均增长1.7%以上，属于持续高速的人口流入。

为什么有的城市人口增长率高而房价增长率低，而有的城市人口增长率平均但房价增长率高？

因为也有供给方，一旦供大于求，房子就是普通商品，供需紧张的房子会体现出财务属性，具有保值增值的功能。

因此，房价的上涨并不完全由人口的增减决定。有的城市人口流入量少，但城市山多河窄，土地供应少，所以房价也大幅上涨。

投资逻辑:人口决定涨不涨，供需矛盾决定涨多少，调控政策决定涨价时刻。

那么我们来看看各个城市新的供给情况

近15年城市商品房销售情况表:

1)人口不增加，即使供应量少，房价也不会上涨，人口会增加，即使供应量多，房价也会上涨，但涨幅有限。人口是首要因素，人口决定是否上升。

2)长沙、成都、重庆是人口增长率高的代表，但房价涨幅不太高。重庆人口增长率不高，但主城区人口增长率相当高。重庆应该算是小省，主城是省会。这些城市的主要特点是供应量大。

3)人口增长率不是最高的，但是石家庄、天津房价涨幅最高，济南、福州人口平均增长率最高，但是房价涨幅也不低。这些都有一个共同的特点，就是供应量不大。以福州和厦门为例，我们都知道这两个城市是面积狭小、发展碎片化、供给有限的城市。

所以人口决定涨不涨，供给决定涨多少。

经济增长好，人口增长好的城市房价怎么样？

深圳和重庆就是两个典型的例子。深圳的供应量很小，重庆的供应量很大。这里有两种型号。

深圳是一个香港模式，就是“边际需求远大于边际供给”。只要是地上建筑，无论是商品房还是小产权房，都是热门物业，深圳每一寸都是资金饱和。

一线城市都是这种类型。供给太少，高收入人群的需求还没有得到满足，更别说低收入人群了。所以这些城市的房价都是按照高收入人群的收入来定价的。换句话说，只要通货膨胀继续，这些城市的房价就没完没了。像曼哈顿、香港半山区别墅、伦敦房产一样，还会继续上涨，永远不会有峰值。

其他城市位于深圳和重庆之间，即“一线模式”和“三四线模式”之间。

投资建议:

1)2010年之前，深北房价紧跟M2；2010年之后，可以看做是一个周期，就是偏离M2几年之后，房价暴涨，赶上了。总的来说，北上深耕，迟早要赶上M2的房价，这是供给不足造成的物业金融属性。

为什么房价不是平缓上涨，而是几年一跳？

因为宏观调控，限购，对社保不满等。，价格上涨的平滑曲线被人为扰乱，于是出现了“阶梯跳跃”现象。

这就是所谓的“调控决定涨价时刻”。

每当经济疲软时，就需要刺激楼市来提振经济。监管一放松，价格马上就涨了。政策是房价的G点，只要放开，分分钟就高潮了。

下一次激增将在2022年左右。感谢国家宏观调控，给了我们喘息的时间。这几年攒够了首付，交了一个不错的社保账户。洪水一开，我们就冲进去，盈利一两百万。

2)房地产投资完全不需要投机，因为大都市的房地产有很好的增值保值属性。

我们都知道，在商品房供大于求的三四线城市，房地产是商品；在供给严重不足的一二线城市，房地产是一种金融产品。

一二线城市房价长期保持上涨，这就是它的投资价值。只有业务的起伏需要投机，比如股市。而负市场是需要赌博的，比如P2P，你赌他不会跑，他赌事情发生的那么快，然后他就走了，导致负和游戏崩溃，双输。

3)至于短期持股的昆明、太原、沈阳，赚了一波交易价就走了。

大仓库要放在一二线城市，多余的钱要拿到三四线城市打游击战。注意资金利用效率。买对城市是一个档次。2013年，深圳两兄弟靠做电子元器件赚了大钱。后来哥哥回长沙盖房子，很舒服；哥哥在深圳宝安买了一套房，逼他按月交钱。到2015年年中，弟弟的房子翻了一倍多，净赚近500万，然后又买了一套，而弟弟只能俯视长沙的高楼。

03.在买买买会有问题吗？

一个朋友曾经振振有词地告诉我:世界上没有上升的资产。你想得这么好太危险了。

我听完，把茶杯轻轻地放在桌子上，然后慢慢地说:是的，世界上没有一直在涨的资产，但是如果我们知道深圳和北京的房价从1万涨到10万，那么就不会涨了。你会放弃他们从1万到9万的历史市场价吗？模式思维害死人

世界上没有上升的资产。判断买卖时机是投资者的基本功。当它升起；你买；不涨的时候就卖不出去了？模式思维害死人，你不会变通吗？

如果连判断涨跌的信心都没有，那你真的不适合投资。

另外，你只需要吃掉上涨的行情，不需要它一直涨下去。模式思维杀人。谁说只有上涨的资产才值得买？值得买，直到不断上涨。如果你这么说，世界上没有什么值得投资的东西，哪怕巴菲特是个白痴。

目前中国房地产市场浮世绘:

不买房的人总能找到各种理由说服自己不买房，比如特朗普的贸易战，房产税，30年后人口老龄化，国家调控和投资的利润一去不复返。

买房的人想尽办法到处集资，拿到户口，因为他们洞察中国楼市崛起的深层逻辑，信仰坚定。

这个时代，只有没有资本的人才需要早起晚归，拼命折腾，积攒第一桶金；而如果你有原始资本，何必呢？

在一二线城市买房产就行了。

记住，投资是有钱人最后的工作，不会投资的人永远不会实现财富的自由，因为一旦停止工作，就没有收入了。

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第一部分:房地产投资如何申请100W总信用卡(一般讨论和如何申请第一张信用卡)

第二章:如何用卡申请100万信用卡

第三部分:申请房地产投资100万信用卡注意事项

第四章:申请成功后如何使用100万张信用卡

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前言

第五章:如何防止二手房交易陷阱

第六章:不同类型房地产价格上涨的逻辑

第七部分:城市板块的旋转规律和投资方法

第七章:房地产市场投资中最有可能的损失是什么

第八章:投资哪个房子最容易赚钱？

第九章:不同信贷产品的应用及风险管理

第十章:质量工作在房地产投资中的意义和应用

第十一条:美丽的收入流是如何产生的？

第12条:......