中粮集团大悦城 重磅！中粮在北京又拿地 将开第三座大悦城？

北京的土地市场格局正在发生变化...

随着调控的深入，北京楼市瞬间冻结，楼市传导到了土地市场，土地市场也迅速降温。

最近一片土地的转让成为业内关注的焦点。

1.丰台有土地拍卖

北京的土地市场逐渐降温。上周在丰台区李泽商圈卖了两块地，一块是无报价卖的，另一块是底价卖的，溢价只有0.46%。这次出售的地块是以底价出售的，因为只有一家房地产企业在投标截止日期内注册。

5月24日，据网易地产报道，丰台区槐芳村新宫村二期改造的NY-016地块，建设用地面积75405.59平方米，起拍价41.5亿元。拍摄前只拿到一个报价，中海-保利-中粮-天恒财团41.5亿人民币。

该地块位于丰台区南苑乡槐芳村和新宫村。四个地块分别是:东边的槐房西路，南边的范家庄北路，西边的新宫家园，北边的槐房新村三号路。

宗地出让土地由NY-016、NY-026、NY-027和NY-028四个地块组成，容积率为2-2.2，建筑密度为30-40%，绿地率为30%，控制高度为45米。其中，R2二类居住用地面积18674.02㎡，B4综合商业金融服务用地面积26510.71㎡，F3其他多功能用地面积30220.86㎡，建筑面积66486㎡。

2.这片土地该怎么办

根据公开信息，该地块部分土地属于综合商业金融服务业，面积26510.71㎡，建筑面积56399㎡。

不可能搞清楚剧情内置什么样的产品。

在此之前，这是开发商通过将业务改为抓边卖来快速返还资金的一种方式。与此相对应，这种商品房产品在北京也很受欢迎。

3月26日晚，北京市发布《关于进一步加强商业办公项目管理的公告》，对北京市商业办公项目进行监管。其中，个人购买商业和办公项目的限制措施，开创了全国范围内限制购买商品房的先例。

5月23日的《补充说明》仍然继续执行3月26日的政策，但进一步保护和明确了人们在商业和住宅财产中的权益。但从源头上卡住了开发商继续打“擦边球”的可能性。

据中原地产研究中心统计，从3月26日开始的这两个月，北京的商业市场已经完全冻结，实际市场成交量下降了99.9%，市场接近于零。

值得注意的是，这次转让的两个地块的条件也非常严格。投标人必须拥有项目整体公共建设规模的50%，并运营20年。自我维持经营20年后的后续转让或出售必须经丰台区政府同意。

中原地产首席分析师张大伟表示，商业市场可能会继续降温，企业持股要求越来越严格，未来出售商业用地的可能性越来越小。控股经营已经成为房企征地的主流趋势。在这种情况下，房企征地会从以前的销售思维转变为控股经营思维，必然会影响费率。

那么这个地块的商业用地会怎么处理呢？

据张大伟介绍，根据B4地块的信息，该地块可以开发成商场或办公产品。如果高度控制在45米，差不多有15层楼高。最有可能的产品是低层的商场和高层的写字楼。最后做什么产品，要看规划局的企业规划和审批。

柯睿京院高级分析师崔秀成表示，财团拿下这块商业用地，肯定会做写字楼和商铺，但可能会按比例调整。

值得注意的是，这一地块的赢家是一个四家企业的财团，其中最引人注目的是中粮地产，与欢乐城地产是中粮的两大地产板块。两者都有地产板块稳中有降的特点，欢乐城地产今年也有加快商业地产发展的计划。

据了解，欢乐城去年通过打包出售了6个重资产项目49%的股权，释放了现有资产的资金压力。通过基金模式引入金融投资者，不仅是对欢乐城的考验，也给欢乐城带来了丰厚的现金流。也是欢乐城加快发展的重要一步。

今年3月16日，中粮集团副总裁、欢乐城地产董事长周政在上海长风欢乐城招商会上透露，欢乐城将“适度提速”，希望欢乐城在2021-2022年“有一个爆炸性的发展”。

崔秀成猜测，虽然欢乐城是由欢乐城地产建设的，但中粮地产和欢乐城地产是中粮旗下的两大地产板块，欢乐城在全国范围内都做了优秀的项目。未来中粮地产将配置中粮的资源，在北京建设第三座欢乐城。

所以这个预测是真是假，还是需要中粮集团来回答。