酒店物业 自持物业做养老，首旅旗下老牌酒店转型的喜与忧

酒店业的持续低迷加速了BTG酒店的转型。5月12日，BTG投资的养老品牌首后大佳朝阳公园社区项目正式启动，BTG由酒店转型为老年公寓的网络初步形成。

首厚的相关负责人独家向《今日北京商报》记者透露，2020年，首厚预计将在北京拿6、7套存量房产改建老年公寓，达到3000张床位的规模，其中相当一部分仍将使用BTG的老酒店。“改造后，老年公寓的投资回报率应该比酒店高。”。在业内人士看来，这是BTG酒店养老的重要一步。不过，毕竟北京的中心城市存量有限空，BTG不会轻易拿出核心商务区的酒店资源。此外，各级政府都在加紧对养老会员卡模式的管理，未来BTG模式的可持续性还有待观察。

旧酒店的新出路

首后养老有限公司总经理高表示，朝阳公园社区项目是北京老酒店改造的第二套养老公寓。它位于东三环，有440间客房，前身为BTG永安宾馆。具体来说，改造后的朝阳公园社区项目分为三种类型，从32平方米到66平方米不等，略大于之前已经开放的友谊社区项目的平均规模。《今日北京商报》记者还了解到，无论是新北纬酒店改造的友谊社区项目，还是朝阳公园项目，周边都配备了由居家养老客栈改造而成的老年护理设施，为需要护理的残疾人和半残疾人老人服务。“随着今年10月朝阳公园社区项目的正式启动，首后将成为北京市中心最大的养老机构。”高告诉《今日新京报》记者，预计今年内，首厚将敲定两个由旧酒店改造而成的新养老公寓项目。

高对宾馆作为老年公寓的运营模式提出了会员押金+月租费的概念。以朝阳公园社区项目为例，如果消费者缴纳190万至550万元不等的会员押金，可以以5080元/月至6080元/月的价格入住公寓；如果消费者选择不交押金直接入住，月租金在2-3.5万元/月之间。值得注意的是，根据第一厚营业员的介绍，如果消费者选择提前支付会员费但暂时不入住，那么第一厚将负责租房。扣除每月五六千元的费用后，剩余的租金将是差额部分将返还给消费者。"这相当于消费者购买了一个收入相对稳定的理财产品."

关于老年公寓的收益规划，高相对保守地表示，以友谊社区项目为例，该公寓每年的运营维护费用约为几千万元。从目前入住情况来看，三年左右入住率可以达到70%-80%，涵盖每年的运营维护费用。

转型迫在眉睫

根据公开信息，首后渐康的投资者为后浦资本、BTG和中国诚通集团，持股比例分别为54%、36%和10%。后两者是我国的央企和国企，后浦资本是私募股权投资公司。

“虽然BTG在第一厚的持股比例不是最高的，但这一次，BTG作为一个房地产提供商发挥了重要作用。”据业内专家分析，如果BTG能借此机会摆脱一些“包袱”，可能会明显缓解集团目前酒店运营的压力。

上述行业专家今天告诉《北京商报》，从20世纪80年代到90年代，中国第一批以对外接待为主的酒店出现在北京市场。但由于这些酒店建设年限相对较长，高度较低，会议室较小，设施相对陈旧。建筑结构已不能满足不断升级的会议和展览的需要。所以有些老酒店从10年前左右开始走下坡路，就算是翻新或者改建，也很难。高级酒店专家赵焕燕也表示，新的中端有限服务酒店出现后，北京的老酒店不进行改造就无法满足目前的需求，无法与新的有限服务酒店竞争。

根据BTG集团官网显示，目前BTG旗下有11家“三星等”酒店。根据行业预测，这些包括一些可以改造成老年公寓的老酒店。“但从BTG目前的经营情况来看，公司不应该放过位于核心商业区、经营条件相对较好的酒店。”杨，中国旅游研究院工业研究所所长。

不确定性仍然存在

今年第一季度的财报显示，BTG酒店的利润略微下降了1.9%。与此同时，北京的养老需求也在加快。一些养老行业人士今天告诉北京商报，由于BTG下的老酒店区位优势突出，在北京三环甚至二环几乎找不到这么大规模的养老机构，所以一厚老年公寓的客户相对安全。所以，从行业的角度来看，在酒店行业整体低迷、成本高企的情况下，转型养老确实是第一旅比较“靠谱”的选择。高还向《新京报》记者透露，虽然旧酒店的老年公寓改造成本高于拆除成本，但改造后的老年公寓盈利能力肯定优于酒店。

另一方面，也有观点认为，北京BTG的老酒店物业还是比较有限的，BTG未来能走多远养老，取决于第一厚度的品牌能否有效出口。“第一层厚度只有找到更多的物业，走上委托管理的道路，才能实现可持续发展模式。”杨对说道。

而且，上述养老行业人士也指出，近年来，部分企业收取高额会员费和押金后产生了资金风险，各级政府对这种模式的管理也越来越严格。在全国养老金市场，高会员费模式一般处于探索阶段。所以这种看似能快速回笼资金的新形式，未来的可操作性是比较不确定的。

事实上，今年4月，国务院办公厅发布的《关于促进养老服务发展的意见》提出，养老机构出售预付费“会员卡”弥补设施建设资金不足的，应遵循包容性和审慎监管的原则，明确限制条件，采用商业银行第三方存管方式，确保资金管理和使用安全。对此，高表示，首后已决定以项目与第三方商业银行合作的形式，将会员保证金存起来，经各方协调后，将有条件使用部分资金用于老年公寓的建设和改造。

“现在的存款形式是，只有一些有自持性质，资金流动有保障的企业才能负担得起。但如果产权主体能够完全对应基金募集人，风险控制良好，可能会为行业开辟一条新路。”上述养老行业内部人士表示。