中国首富王健林中国首富还是首负？王健林负债4205亿！

中国能站在桌子上的富人都是通过负债积累起来的，没有一个是“负债累累”的。王健林只是最典型的。

10月15日，胡润研究院发布了《胡润百富榜》。61岁的王健林和他的家人以2200亿元的财富超过马云，第二次成为mainland China首富，财富比去年增长52%。但实际上，王健林并不是真正意义上的首富，因为他欠了很多债，所以要“断臂修命”！

中国能站在桌子上的富人都是通过负债积累起来的，没有一个是“负债累累”的。王健林只是最典型的。

王健林控制了很多上市公司，包括a股的万达院线、美股的AMC、港股的万达酒店发展、万达地产。虽然王健林已经宣誓要把万达集团打造成文化大企业，但直接在万达广场运营的万达地产，依然是其收入和利润的“支柱”。但房地产行业迅速恶化，在各种刺激政策下没有复苏迹象，而“支柱”万达地产也已经腐朽。

王健林从银行得到的很多贷款都是以自己的房子抵押的。比如截至2015年上半年末，万达地产的存货总额、投资性房地产和固定资产2780亿元已经抵押给银行等金融机构；一旦房价大跌，抵押物就会缩水，房地产开发商必须加抵押物，但是有那么多房子要加抵押！

一旦没有足够的抵押品补充，整个金融体系都会受到影响。一旦金融体系出了问题，经济问题就会演变成社会问题。所以房地产商，银行家，甚至地方政府都不要，不敢，也不能降价，所以房子卖不出去。房地产开发商仍坚持不大幅降价。即使降价，也是变相的，比如打折或者缓慢降价。

超过2780亿元的资产已经抵押

中国最具标志性的购物中心是万达广场，它现在在中国有112个购物中心。今年上半年，万达广场客流量达9亿，与之配套的万达院线可谓“世界闻名”，实在是太多了。万达广场属于万达房地产。谁没去过城市里的万达广场？没去过，至少见过或者听说过。

2015年上半年，万达房地产收入约308.94亿元，其中物业销售占比68%，物业租赁和物业管理投资占比不到21%。

房地产商最怕的是普通人不买房，盖房子的钱等于一个大洞，所以更依赖银行等金融机构。银行等金融机构也没办法。之前他们住着房地产商的利息，但是也借了不少钱。现在，情况并不好。如果提前收回贷款，地产商肯定会死，到时候可能一分钱贷款都拿不回来，只能硬着头皮续贷。但这也相应地挤压了银行等金融机构对其他行业的借贷资金。

截至2015年上半年末，万达房地产总资产约为5786亿元，非常高，但其中4205亿元为负债，净资产值仅为1581亿元。但更糟糕的是，万达地产的许多资产都被抵押给银行等金融机构贷款，这就是所谓的抵押贷款。

出售万达广场5号

万达地产有那么多资产，以向银行等金融机构借钱为目的，抵押给银行等金融机构。

2015年上半年，万达地产收入约308.94亿元，但你知道吗？今年上半年，万达地产经营活动产生的净现金流(流入-流出)约为-36.68亿元，负数表示净流出，去年上半年也是负数。

贷款还款高于向银行借款。一种可能是万达地产集中还款，比如6月30日还钱，7月1日续贷。但是2015年中期报告到6月底才结束，感觉万达地产还了不少钱，只是一个掩饰，两天就借了。万达地产本身也承认贷款是可以循环借的。

万达广场的数量一直在增加，目前在中国有112个，这是万达房地产最重要的投资物业，使得万达房地产的租赁面积从2012年的730万平方米增加到2014年的1150万平方米。

但2012年、2013年和2014年，万达房地产投资物业公允价值分别增加218.98亿元、154.43亿元和134.55亿元，且呈逐年下降趋势。情况继续恶化。2015年上半年，万达地产投资物业的公允价值仅增加39.1亿元。根据这一基准，2015年全年仅为78.2亿元，将比2014年的134.55亿元缩水56.35亿元。

虽然万达广场一直在增加，但估值增幅同比大幅下降，这表明万达房地产的投资物业前景并不乐观。说白了，增值潜力没有以前大了！

但万达地产依然背负着高额债务。万达地产负债总额约为4205亿元，其中流动负债高达2597亿元。

截至2015年上半年末，万达地产信托贷款、委托贷款、境外贷款、债券、开发贷款、经营性贷款分别约为72.04亿元、79.33亿元、51.81亿元、365.53亿元、551.87亿元、621.81亿元，合计1742.39亿元。

算上国内总资产能超过1000亿的公司屈指可数，万达地产贷款超过1700亿。银行和其他金融机构借钱给房地产公司获取利息。2015年上半年，万达地产融资成本(几乎相当于老百姓所说的利息支出)67.23亿元，同比增长5.21%。万达地产解释说，随着公司规模的扩大，资金需求增加，导致贷款和利息支出增加。

负债累累，毛利率下降，王健林只能开始出售一些盈利能力较差的资产。近日，万达地产宣布将转让阜阳、滨州、烟台、营口、连云港五个万达广场，售价将比这五个万达广场的净资产高出1625万元。怎么可能是过去？

最重要的是，万达地产承认这样做的目的之一是为了降低公司负债水平，应对国内房地产市场的波动。你看，房地产一直在“垂死挣扎”，万达地产也在逐渐低价出售部分资产。

万达的没落与转型

如果你仔细一点，你会发现，从北方一线城市、广州、深圳，到四五线小县城，到处都可以看到“清仓大甩卖”和“旺铺换乘”。

很多店都是空。

当然，任何时候都有空店，但没有2015年国内那么多，而且很多。有的地区甚至整条街都死了，很冷清。

有的店铺写的是卖的，不是租的，都是老店。为什么不卖不租？在一些商场里，不仅店铺众多，而且很多店铺都是空。

20年来，我们拼命开发商业地产，增加商业地产比重，导致大型商场和临街商铺大量过剩。商铺租金在2012年左右开始大幅上涨。

大部分的存量房地产项目都是五年前当时成立的。五年前的盛世，中国最聪明的脑子画出来的蛋糕不包括电商，所有的店铺和投资人都被描绘成三代人的美丽传说。砸锅卖铁的商铺投资人的做法，让如今的房地产开发商和商铺投资人都成了一群群的输家。推高商铺价格，推高商铺租金，推高大型商场，打造万达神话，推高社区商铺。不管人造神话有多高，有时都会暴露出来。花再漂亮，也会凋谢。

有人醒了。那些已经预见到的店铺投资者，已经开始在高峰期套现出逃。聪明的房东只要不租空，遇到好的租客，即使租金低一点，大家也会一起度过难关。有一点闲钱但不懂业务却想四处走动的人，已经平静下来；陷入其中的人开始到处互相学习借鉴，做出了转变。

1993年，万达第一次转型，从地方到全国，连锁经营成为十亿美元的公司。

2000年，万达222次成为被告，在沈阳开店，屡遭挫折，多次拆迁重建，付出了9亿多元的代价。转型过程很艰难，但还是成功了。现在万达每年完成土地500万平方米。

2006年，万达进行第三次转型，进入文化旅游行业。万达估计，15到20年后，中国的城市化进程和工业化基本完成，房地产市场的规模肯定会下来。

2015年，万达启动“轻资产转型”第四次转型，未来将转型为服务型企业，成为万达的商业、文化、金融、电商四大产业。

2015年7月11日，在万达集团2015年上半年工作会议上，王健林宣布万达集团资产已达5656.2亿元。到2020年，万达的资产将达到2000亿美元，市值将达到2000亿美元，收入将达到1000亿美元，净利润将达到100亿美元。

万达的“轻资产转型”是什么

王健林说:“这是我们的长期目标，房地产的收入已经降到30%不到了。”房地产一直被他和万达视为“重资产”。王健林说:“什么是重资产？是万达投资的项目，与住宅销售略有关联。此类项目必须坚决移交。”

据业内人士透露，万达的意思很明确——时代变了，不赚钱的传统行业将被淘汰！

所以万达做了一个很重的决定:转让已经被收购的，2017年后开业的重资产项目。与此同时，万达掀起了一波关门潮。

关闭10家亏损严重的百货商店

涉及城市:宁波、沈阳、东莞、宜兴、太仓、温州、青岛、芜湖、晋江。